TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
La société J.T.W.G.A
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Thomas BROCHE
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/00265 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YLU
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mercredi 22 mai 2024
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], Représenté par son syndicat la société G-IMMO sise [Adresse 1]
représenté par Me Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1159
DÉFENDERESSE
La société J.T.W.G.A
dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Président
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Sandra MONTELS,Président, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 22 mai 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00265 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YLU
EXPOSE DU LITIGE
La SCI JTWGA est propriétaire des lots 232 et 237 dans l'immeuble sis [Adresse 3] soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic alors en exercice le cabinet CSJC, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI JTWGA, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 3014,71 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 octobre 2023 provision du 4è trimestre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juillet 2023 somme à parfaire au jour de l'audience,
- 2000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance incluant l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l'article L111-89 du code des procédure civiles d'exécution conformément à l'article 696 du code de procédure civile et R631-4 du code de la consommation.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
A l'audience du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, en précisant que le syndic est dorénavantla société G-IMMO.
Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI JTWGA n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.
En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat (procès-verbaux des assemblées générales des 30 septembre 2021, 23 mai 2022, 30 septembre 2022, 22 mars 2023 ; appels de fonds ; relevés de charges ; historique de compte) la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1330,66 euros portant sur la période allant du 15 octobre 2021 au 03 octobre 2023 (4è trimestre 2023 et appel du fonds travaux d'octobre 2023 inclus), déduction faite de la somme de 1684,05 euros correspondant à une reprise de solde débiteur le 15 octobre 2021 non justifiée, au titre des charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux.
La SCI JTWGA sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat de copropriétaires.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023 date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure en application des article 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que la SCI JTWGA présente, de manière constante depuis deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.
La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 400 euros.
Sur les demandes accessoires
La SCI JTWGA, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, sans qu'il ne soit nécessaire de lister ces derniers.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, sans qu'il ne soit nécessaire de statuer sur ce point.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SCI JTWGA à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société G- IMMO :
- la somme de 1330,66 euros portant sur la période allant du 15 octobre 2021 au 03 octobre 2023 (4è trimestre 2023 et appel du fonds travaux d'octobre 2023 inclus), au titre des charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023,
- la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE la SCI JTWGA aux dépens ;
CONDAMNE la SCI JTWGA à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société G- IMMO, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
Le greffier, Le président.
