TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [M] [O] usage [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric GONDER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/01594 - N° Portalis 352J-W-B7I-C366E
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 mai 2024
DEMANDERESSE
Madame [K] [Y], d
emeurant [Adresse 2]
représentée par Me ANCELET, substituant Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX,
DÉFENDERESSE
Madame [M] [O] usage [I],
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 mai 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 17 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01594 - N° Portalis 352J-W-B7I-C366E
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 15 février 2019, Mme [K] [Y] avait donné en location à Mme [M] [O] Usage [I] un logement situé [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel actualisé de 3779,82 €, provisions sur charges comprises.
Suivant acte du 15 septembre 2023, Mme [K] [Y] a fait délivrer à Mme [M] [O] Usage [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et demandant paiement de la somme au principal de 18 521,01 €.
Par notification électronique du 18 septembre 2023, Mme [K] [Y] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par acte du 21 novembre 2023, Mme [K] [Y] a fait assigner Mme [M] [O] Usage [I] devant le juge des contentieux de la protection de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges, en application de la clause résolutoire ;
Constater que Mme [M] [O] Usage [I] est devenue occupante sans droit ni titre ;
Ordonner l'expulsion de Mme [M] [O] Usage [I], ainsi que tous occupants de son chef, du logement, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
Condamner Mme [M] [O] Usage [I] au paiement des sommes suivantes :
26 223,84 € à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts de droit ;
une indemnité mensuelle provisoire d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel charges comprises, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance, jusqu’à libération effective des lieux loués ;
800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les entiers dépens, comprenant les coûts du commandement de payer et de l’assignation.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 3] par notification avec accusé de réception électronique du 22 novembre 2023
A l'audience du 27 février 2024, Mme [K] [Y], représentée par son conseil, a actualisé sa créance, réduisant sa demande au titre de loyers et de charges impayés à la somme de 7 779,51 euros.
Elle s’est opposée à l’octroi d’office de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence.
Mme [M] [O] Usage [I], régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude, ne s’est pas présentée à l’instance.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon l’article 835 du même code, le même juge peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la [Localité 3] le 22 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la première audience.
Par ailleurs, Mme [K] [Y] justifie avoir saisi la CCAPEX le 18 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24, II de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou des charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [M] [O] Usage [I] le 15 septembre 2023. Au vu de l'article 24 de la loi du 06/01/1989 tel qu'applicable au litige, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient susceptibles d'être réunies, à défaut de règlement, à l'expiration d'un délai de 6 semaines à compter du commandement de payer, soit, le 27 octobre 2023 à 24 heures.
Or, il est établi, au vu des éléments fournis et notamment du décompte produit, que les sommes visées au principal dans le commandement, soit 18 521,01 €, n'avaient pas été réglées au 27 octobre 2023. Certes, il a été effectué un règlement par la locataire le 26/12/2023, couvrant la totalité de la dette locative à cette date, mais ce paiement était largement postérieur non seulement au 27/10/2023 mais également à l'assignation.
En conséquence, il y a lieu de constater dans son principe la résiliation du bail conclu le 15 février 2019 à compter du 16 novembre 2023.
S'agissant de la possibilité pour la locataire d'obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, cette possibilité n'est ouverte que dans l'hypothèse d'une reprise du paiement des loyers courants, cette reprise étant évaluée à la date de l'audience. Or, force est de constater que le règlement total de la dette au 26/12/2023 n'a pas été suivi d'une reprise du paiement des loyers et charges, tant pour l'échéance de janvier 2024 que pour l'échéance de février 2024.
Au surplus, le juge des contentieux de la protection ne peut en tout état de cause ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire s'il n'est pas saisi d'une demande des parties en ce sens. En l'espèce, la défenderesse est absente à l'instance et la demanderesse a formulé son opposition radicale à l'octroi de délais de paiement à sa locataire et à la suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire.
Au vu de ce qui précède, il convient de constater au 28/10/2023 la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Mme [M] [O] Usage [I], et de tous occupants de son chef, des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la dette locative
En l'absence de la défenderesse à l'instance, le juge ne peut statuer que sur les sommes réclamées lors de l'assignation et sur les causes de la dette telle qu'exposées dans cet acte. En l'espèce, il apparaît que les causes de la demande en paiement faite dans l'assignation du 21/11/2023 ont été totalement acquittées par le paiement du 26/12/2023.
Aussi, quelque soient les impayés postérieurs à l'assignation, il convient de débouter Madame [Y] de sa demande en paiement d'un reliquat de loyers et charges impayés au 21/11/2023.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [M] [O] Usage [I]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 octobre 2023. Mme [M] [O] Usage [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.
Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du mois de janvier 2023 (l'échéance de novembre 2023 ayant été couverte par le paiement global du 26/12/2023) et ce, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [M] [O] Usage [I] aux dépens de l'instance.
Compte tenu des circonstances de l'espèce, notamment du caractère relativement récent des impayés et d'un règlement important au 26/12/2023, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles de l'instance, d'autant que le présent jugement prononce la résiliation du bail sans suspension des effets de la clause résolutoire ni délais de paiement.
Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable la demande de Mme [K] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.
CONSTATE au 28/10/2023 la résiliation de plein droit du fait de l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 15 février 2019 par Mme [K] [Y] à Mme [M] [O] Usage [I], concernant les locaux sis au [Adresse 1]).
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [M] [O] Usage [I] ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, et dit que le sort des meubles laissés dans les lieux loués sera régi selon les modalités prévues par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [M] [O] Usage [I], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
Déboute Madame [K] [Y] de sa demande en paiement d'un reliquat de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 21/11/2023.
CONDAMNE Mme [M] [O] Usage [I] à verser à Mme [K] [Y] l’indemnité d’occupation mensuelle susvisée à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.
CONDAMNE Mme [M] [O] Usage [I] aux dépens de l'instance, comprenant les coûts du commandement de payer et de la notification à la préfecture.
DEBOUTE Madame [K] [Y] du surplus de ses demandes.
RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
