TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Marjorie SEIGNETTE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabien ESCAVABAJA
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/10203 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3URI
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 mai 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. [Adresse 2],
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 5]
représentée par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA - IPP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1060
DÉFENDERESSE
S.A.S. AREAM VENTE,
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]
représentée par Me Marjorie SEIGNETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0182
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 mai 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 17 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10203 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3URI
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 07/07/2015, la SCI [Adresse 2] avait donné en location à la société AREAM CAPITAL un appartement (5 pièces) situé [Adresse 2] à [Localité 7] ([Adresse 6]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 4210 €, outre 290 € au titre des provisions sur charges.
Il avait été signé un avenant au bail le 12/10/2022 aux termes duquel la société AREAM VENTE se substituait à la société AREAM CAPITAL en qualité de preneur, cette substitution prenant effet le 01/08/2022, sans modification des autres stipulations du bail.
Le contrat avait précisé que la location avait été consentie à la société AREAM CAPITAL pour qu'y soit logée une personne particulière, spécialement désignée, avec possibilité de substitutio, sous réserve d'information du bailleur. Il n'a pas été contesté à l'audience que le bail avait été consenti pour héberger une personne à raison de ses fonctions au sein de la société. Il n'a pas été non plus contesté que la loi du 06/07/1989 ne trouvait pas application en l'espèce, loi dont le locataire n'a pas revendiqué l'application, plus spécialement celle de son article 24.
Par acte du 06/11/2023, la SCI [Adresse 2] a fait délivrer à la société AREAM VENTE un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 69 425,71 €.
Par acte du 12/12/2023, la SCI [Adresse 2] a assigné la société AREAM VENTE devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail au 07/12/2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire;l'expulsion de la société locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et sous peine d'une astreinte de 100 € par jour calendaire de retard à compter de la signification de la décision ;la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de la société AREAM VENTE ;le paiement de la somme provisionnelle de 74 146,47 € au titre des loyers et charges impayés au 08/12/2023, avec intérêts légaux à compter du commandement pour les sommes qui y sont visées et de l'assignation pour le surplus, avec capitalisation ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au double du montant du loyer normalement exigible, outre les charges et taxes, à compter du 21/03/2023 jusqu'à la reprise effective des lieux.
Enfin, la SCI [Adresse 2] a réclamé une indemnité de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 13/12/2023.
La société AREAM VENTE, représentée par son avocat, a considéré en premier lieu que la dette de loyers et charges se limitait à 75 246,47 €. Elle a invoqué deux règlements, soit 6200 € le 16/12/2023 et 6200 € le 19/01/2024, qui n'avaient pas été déduits en raison d'une erreur d'affectation. En effet, alors que le but de ces paiements avait bien été indiqué, ils n'avaient pas été orienté vers le compte locatif de la société AREAM VENTE.
La société AREAM VENTE en tout état de cause a sollicité des délais de paiement et a proposé de s'acquitter de sa dette sur 24 mois. Elle a demandé également la suspension des effets de la clause résolutoire.
A l'audience, la SCI [Adresse 2] a actualisé sa créance, portant sa demande au titre de la dette locative à 83 146,47 €. Elle a accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire.
S'agissant du montant de la dette, la SCI [Adresse 2] a précisé que les paiements litigieux émanaient d'une tierce personne qui était également sa locataire. Elle a sollicité la condamnation de la société défenderesse en deniers ou quittance.
Le tribunal a autorisé une note en délibéré pour production de toute attestation utile de la tierce personne ayant effectué les paiements considérés.
MOTIVATIONS
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 06/11/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 26/02/2024.
Aux termes de l'article 2.3 du bail (paragraphe intitulé clause de résiliation de plein droit), il a été expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, charges et acompte sur impôts ou taxes à son échéance, le contrat serait résilié de plein droit à la seule volonté du bailleur, un mois après commandement de payer demeuré infructueux.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la société locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 06/12/2023.
Si en conséquence, au 07/11/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par la société AREAM VENTE doit être suivie d'effets, au vu de l'accord exprimé par la société bailleresse à l'audience et des propositions sérieuses faites par la défenderess
Au vu de l'accord susvisé, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement
Dans le cadre du délibéré, la société AREAM VENTE a produit une attestation de Monsieur [B] du 07/05/2024 confirmant un virement effectué le 03/05/2024 au bénéfice de la SCI [Adresse 2] d'un montant de 6000 €. Elle a produit également un avis de confirmation concernant deux transferts de 6000 € effectués par Monsieur [B], cet avis émanant de la société Révolut Business.
De tels documents n'apportent en rien des éléments d'information sur les objections développées par la société AREAM VENTE à l'audience.
D'une part, l'attestation de Monsieur [B] concerne exclusivement un virement de 6000 € en date du 03/05/2024 effectué pour le compte de la société AREAM VENTE. Elle ne dit rien de transferts antérieurs. Elle ne fait pas non plus état d'une erreur de destinataire des fonds quant aux deux transferts antérieurs qu'il aurait effectués.
D'autre part, les avis de transfert produits en délibéré ont pour seule date respective le 05/04/2024 et le 05/04/2024. Ils sont indifférents aux débats d'autant que des documents de cet ordre avaient été déjà produits lors de l'audience pour attester d'un virement de 6200 € le 15/12/2003 et d'un virement de 6200 € du 19/01/2004.
Or, ces dernières pièces sont insuffisantes à elles seules à démontrer une mauvaise affectation par la SCI [Adresse 2] des fonds concernés. L'inscription d'une référence dans un document interne ne saurait en effet valoir preuve d'une information claire et certaine donnée par l'émetteur des virements litigieux au créancier quant au choix de la dette à créditer, d'autant plus s'ils étaient censés intervenir au bénéfice d'un tiers à l'émetteur.
En tout état de cause, le juge ne saurait écarter une partie de la créance exigible au titre du bail au vu de simples affirmations du débiteur, affirmations qui ne sont même pas confirmées par le premier intéressé, soit Monsieur [B].
Au vu des pièces produites et notamment du décompte locatif, il n'est pas sérieusement contestable que la créance de la SCI [Adresse 2] au titre des loyers et charges impayés s'élève à 83 146,47 € au 26/02/2024 (la dernière échéance comprise dans cette somme correspondant au loyer de février 2024, devenu exigible le 01/02/2024).
La proposition de la société AREAM VENTE de s'acquitter de cette somme en 24 échéances mensuelles en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue.
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement
La société locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au principal au titre du présent jugement, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser la SCI [Adresse 2] du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.
À cet égard, la fixation de l'indemnité d'occupation à une somme supérieure au montant mensuel du loyer et des charges normalement exigibles constituerait une sanction manifestement excessive dont l'appréciation ne relèverait pas en tout état de cause du juge des référés.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 2] les frais irrépétibles de l'instance.
Aucune circonstance propre à l'espèce ne justifie la fixation d'une astreinte.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,
Constate l'acquisition au 07/12/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 07/07/2015 par la SCI [Adresse 2] à la société AREAM CAPITAL ( à laquelle s'est substituée la société AREAM VENTE), portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] ([Adresse 6]).
Condamne la société AREAM VENTE à payer à la SCI [Adresse 2] la somme provisionnelle de 83 146,47 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 26/02/2024, somme portant intérêts au taux légal à compter du 06/11/2023 sur 69 425,71 € et à compter de ce jour sur le surplus, avec capitalisation.
Accorde à la société AREAM VENTE des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 24 échéances mensuelles de 3464,44 €, exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/08/2024 et la dernière étant majorée des intérêts, dépens et frais.
Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.
Dit que si la société AREAM VENTE se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :
1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ;
2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3/à défaut par la société AREAM VENTE d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la société locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
4/la société AREAM VENTE sera condamnée au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.
Condamne la société AREAM VENTE à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 900 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne la société AREAM VENTE aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Le GreffierLe Président
