TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [F] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09529 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PY4
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 mai 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT - OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
DÉFENDERESSE
Madame [F] [I],
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 mai 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 17 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09529 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PY4
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 19/02/2021, [Localité 3] HABITAT-OPH avait donné en location à Madame [F] [I] un appartement (type 4) situé [Adresse 1] à [Localité 4] [Adresse 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel en dernier lieu de 725,73 €, provisions sur charges comprises.
Par acte du 14/08/2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [F] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 6257,27 €.
Par acte du 08/11/2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a assigné Madame [F] [I] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;le transport et l'entrepôt des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble au choix de [Localité 3] HABITAT-OPH aux frais, risques et périls de Madame [F] [I] ;le paiement de la somme provisionnelle de 6837,99 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles jusqu'à la reprise effective des lieux.
Enfin, [Localité 3] HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le maintien de l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Le préfet de [Localité 3] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 09/11/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie.
Régulièrement citée, Madame [F] [I] a comparu. Elle n'a pas contesté la créance et a sollicité des délais de paiement. Elle a fait valoir qu'elle avait repris le paiement des loyers courants, que l'APL avait été suspendue et qu'elle avait formé une demande d'aide FSL. Elle a ajouté qu'elle avait deux enfants et qu'elle bénéficiait d'un suivi budgétaire. Elle a proposé de verser la somme mensuelle de 5 € en plus du loyer courant dans l'attente de l'attribution du FSL.
A l'audience, [Localité 3] HABITAT-OPH a actualisé sa créance, portant sa demande à 6414,33 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14/02/2024. Il accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire.
MOTIVATIONS
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 04/08/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 14/02/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, 6 semaines après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 11/09/2023.
Si en conséquence, au 12/09/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [F] [I] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
En effet, tout d'abord Madame [F] [I] a repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT-OPH a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, une aide FSL est vraisemblable et Madame [I] paraît de bonne foi.
L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée.Il y a lieu au vu des éléments de l'espèce de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement
A ce titre, [Localité 3] HABITAT-OPH justifie d'une créance de 6414,33 €, arrêtée au 14/02/2024, somme non contestée (le dernier loyer compris dans cette somme étant celui de janvier 2024, devenu exigible à terme échu le 01/02/2024).
La proposition de Madame [F] [I] de s'acquitter de cette somme en premier lieu en échéances mensuelles de 5 € dans l'attente de l'attribution d'une aide FSL, échéances en plus des loyer et charges exigibles, doit être retenue.
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement
La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au principal au titre du présent jugement, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser [Localité 3] HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 3] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort
Constate l'acquisition au 12/09/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 19/02/2021 par [Localité 3] HABITAT-OPH à Madame [F] [I], portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] [Adresse 1].
Condamne Madame [F] [I] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 6414,33 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 14/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 08/11/2023.
Accorde à Madame [F] [I] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 12 premières échéances mensuelles de 5 €, puis en 23 échéance mensuelles de 100 € et enfin en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/08/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais.
Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.
Dit que si Madame [F] [I] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :
1/ la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ;
2/ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3/ à défaut par Madame [F] [I] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
4/ Madame [F] [I] sera condamnée au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.
Condamne Madame [F] [I] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne Madame [F] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Le Greffier Le Président
