TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09519 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PXE
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [F],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 mai 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 17 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09519 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PXE
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 01/09/1998, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) avait donné en location à Monsieur [M] [F] un appartement (une pièce) situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel en dernier lieu de 363,61 €, provisions sur charges comprises.
Par acte du 06/07/2023, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) a fait délivrer à Monsieur [M] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 3169,80 €.
Par acte du 09/11/2023, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) a assigné Monsieur [M] [F] devant le Tribunal judiciaire de [Localité 3] (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;le transport des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par la RIVP, aux frais, risques et périls de Monsieur [M] [F], ou éventuellement leur séquestration sur place ;le paiement de la somme provisionnelle de 3267,70 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles jusqu'à la reprise effective des lieux.
Enfin, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) a réclamé une indemnité de 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 13/11/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie.
A l'audience, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) a actualisé sa créance, portant sa demande à 4089,89 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13/02/2024.
Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a rappelé que le loyer courant n'était pas réglé depuis septembre 2023 et qu'au surplus le locataire avait été mis en cause par le gardien de l'immeuble pour une agression verbale. Elle a ajouté que la proposition de paiement échelonné faite par le locataire se référait à des mensualités d'un montant insuffisant.
Régulièrement cité, Monsieur [M] [F] a comparu. Il n'a pas contesté la créance et a sollicité des délais de paiement. Il a proposé de verser la somme mensuelle de 20 € en plus du loyer courant.
Il a évoqué des revenus réduits (540 € par mois) et l'arrêt du versement de l'APL.
Monsieur [F] a par ailleurs contesté avoir été à l'origine d'une altercation dans l'immeuble, mettant en cause l'attitude du gardien. Il a considéré que la RIVP avait été destinataire de fausses informations.
MOTIVATIONS
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés;un commandement de payer en date du 06/07/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 13/02/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
L'octroi d'office de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande d'une des parties, également dans l'hypothèse d'une reprise du paiement des loyers courants.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le locataire ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 06/09/2023.
Par ailleurs, Monsieur [F] n'a pas repris le paiement du loyer courant, le dernier règlement datant du 04/09/2024. Malgré l'ancienneté du bail et l'absence de toute certitude quant à la réalité de comportements inadaptés de sa part, il n'est pas possible au juge des contentieux de la protection d'accorder au locataire des délais de paiement et une suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire, compte tenu de l'opposition de la société bailleresse.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [M] [F] à la date du 06/07/2023 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte.
Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus
A ce titre, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) justifie d'une créance de 4089, 89 € au titre des loyers et charges dus au 13/02/2024 (Étant précisé que la dernière échéance comprise dans cette somme correspond au loyer de janvier 2024, exigible à terme échu, soit le 31/01/2024).
Sur l'indemnité d'occupation à échoir
Le locataire étant désormais occupant sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser la RIVP du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié.
Sur les demandes accessoires
Il n'est inéquitable de laisser à la charge de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) les frais irrépétibles de l'instance.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort
Constate la résiliation de plein droit à la date du 07/09/2023 du bail consenti le 01/09/1998 par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) à Monsieur [M] [F], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3].
Dit qu'à défaut par Monsieur [M] [F] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Condamne Monsieur [M] [F] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) la somme provisionnelle de 4089,89 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 13/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 09/11/2023.
Condamne Monsieur [M] [F] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP), à titre provisionnel, à compter du 01/02/2024 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.
Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne Monsieur [M] [F] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Le GreffierLe Président
