TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [B] [E]
Monsieur [Y] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09518 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PW5
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDEURS
Madame [B] [E],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [Y] [E],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 mai 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 17 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09518 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PW5
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat du 11 mars 2016, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) avait donné à bail à Mme [B] [E] et à M. [Y] [E] un logement sis au [Adresse 2]), pour un loyer mensuel de 1 220,84 euros outre 190 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2023, la RIVP a fait signifier aux consorts [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 15 382,49 euros, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 11 juillet 2023, la RIVP a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, la RIVP a fait assigner Mme [B] [E] et M. [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges, en application de la clause résolutoire ;
Ordonner l'expulsion des consorts [E], ainsi que tous occupants de leur chef, du logement, avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Dire que les meubles et objets mobiliers meublant les lieux seront transportés aux frais des consorts [E] à leurs risques et périls en garde meubles ou éventuellement séquestrés et notamment dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;
Condamner solidairement les consorts [E] au paiement des sommes suivantes :
17 101,78 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal ;
Une indemnité mensuelle provisoire d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel charges comprises jusqu’à libération effective des lieux loués ;
400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les entiers dépens, comprenant notamment les coûts du commandement de payer, de l’assignation et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion si nécessaire.
L'assignation a été dénoncée le 13 novembre 2023 à la préfecture de [Localité 3].
A l'audience du 27 février 2024, la RIVP, représentée par son conseil, a actualisé sa demande à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges à la somme de 15 416,07 euros, arrêtée selon décompte du 13 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse.
Elle s’est opposée à l’octroi d’office de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence.
Les consorts [E], ayant été chacun régulièrement assignés par remise de l’acte étude, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon l’article 835 du même code, le même juge peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la [Localité 3] le 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la première audience.
Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24, II de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 mars 2016, du commandement de payer délivré le 10 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 13 février 2024 que la RIVP rapporte la preuve de l’arriéré impayé.
Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.
Il convient par conséquent de condamner solidairement les consorts [E] à payer à la RIVP la somme de 15 416,07 euros, actualisée au 13 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou des charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le contrat sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux consorts [E] le 10 juillet 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Conformément à l’article 24 de la loi du 06/07/1989 tel qu’applicable au litige, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 10 septembre 2023 à 24 heures.
Il apparaît que les consorts [E] ont repris le paiement du loyer courant et ce, depuis plusieurs mois. Par ailleurs, leurs efforts ressortent du décompte puisque la créance, certes élevée, provient d’impayés occasionnels plutôt anciens.
Les conditions sont donc largement réunies pour l’octroi de délais de paiement d’office. Toutefois, si le juge des contentieux de la protection peut, dans l’hypothèse d’une reprise du paiement du loyer courant et dans l’hypothèse où il échelonne la dette, prévoir la suspension des effets de la clause résolutoire, il ne peut le faire d’office, devant être saisi dans ce sens par l’une des parties.
Or, d’une part, les consorts [E] ne se sont pas présentés à l’instance. D’autre part, la RIVP a refusé la suspension d’office des effets de la clause résolutoire liée à l’octroi de délais de paiement. Le juge ne pouvant que constater que la résiliation du bail produit tout ses effets, il serait incohérent qu’il accorde d’office de purs délais de paiement, alors que la situation matérielle nouvelle des consorts [E], du fait de leur possible expulsion, est à ce jour totalement impossible à déterminer.
Au vu de ce qui précède, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 11 mars 2016 à compter du 11 septembre 2023 et l’exigibilité immédiate de la dette locative..
Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion des consorts [E] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par les consorts [E]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 septembre 2023 ; les consorts [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer à compter de cette date une indemnité d’occupation provisionnelle en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.
Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Il y a lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter du 01/02/2024, jusqu'à la libération effective des lieux.
Conformément à la clause de solidarité stipulée au bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement par les défendeurs.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les consorts [E] aux dépens de l'instance.
Au vu de la reprise du paiement du loyer courant, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais irrépétibles de l’instance.
Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable la demande de la RIVP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.
CONSTATE à la date du 11 septembre 2023 la résiliation de plein droit à raison de l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 11 mars 2016 par la RIVP à Mme [B] [E] et à M. [Y] [E], concernant les locaux sis au [Adresse 2]).
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [B] [E] et de M. [Y] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
DIT que le sort des meubles et objets laissés dans le logement susvisé sera régi par selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par les consorts [E], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
CONDAMNE solidairement les consorts [E] à payer à la RIVP la somme de 15 416,07 euros, actualisée au 13 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 09/11/2023.
CONDAMNE solidairement les consorts [E] à verser à la RIVP l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01/02/2024 et jusqu’à complète libération des lieux.
CONDAMNE in solidum les consorts [E] aux dépens de l'instance, comprenant notamment les coûts du commandement de payer et les frais de notification à la préfecture.
DEBOUTE la RIVP du surplus de ses demandes.
RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
