TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [G] [O]
Monsieur [J] [S]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08833 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JHZ
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
DÉFENDEURS
Madame [G] [O],
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
Monsieur [J] [S],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 mai 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 17 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08833 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JHZ
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée du 7 octobre 2014, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) avait donné à bail à Mme [G] [O] et à M. [J] [S] un logement sis au [Adresse 2]), pour un loyer mensuel en dernier lieu de 694,64 €, provisions sur charges comprises.
Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, La RIVP a fait signifier à Mme [G] [O] et à M. [J] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 499,96 euros, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 27 juillet 2023, la RIVP a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, la RIVP a fait assigner Mme [G] [O] et M. [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
Ordonner l'expulsion de Mme [G] [O] et M. [J] [S], ainsi que tous occupants de leur chef, du logement, avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur, aux frais du locataire, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamner solidairement Mme [G] [O] et M. [J] [S] au paiement des sommes suivantes :
2 796,88 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges, outre les intérêts de retard ;
◦
Une indemnité mensuelle provisoire d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux loués ;
400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les entiers dépens, comprenant notamment les coûts du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
L'assignation a été dénoncée le 8 novembre 2023 à la préfecture de [Localité 3].
A l'audience du 27 février 2024, la RIVP, représentée par son conseil, a actualisé sa demande à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges à la somme de 2 237,37 euros, arrêtée selon décompte du 19 février 2024.
Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.
Madame [G] [O] a comparu. Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, outre le loyer courant. Elle a évoqué de graves problèmes de santé affectant son conjoint, étant elle-même en situation d’accident du travail depuis 2018, avec perte de revenus. Elle a ajouté qu’elle avait deux enfants en situation d’handicap.
M. [J] [S], régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon l’article 835 du même code, le même juge peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de [Localité 3] le 8 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la première audience.
Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24, II de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 octobre 2014, du commandement de payer délivré le 26 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 19 février 2024 que la RIVP rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et de charges impayés.
Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [G] [O] et M. [J] [S] à payer à la RIVP la somme de 2 237,37 euros, actualisée au 19 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26/07/2023 (la dernière échéance comprise dans cette somme correspondant au loyer de janvier 2024, exigible à terme échu, le 31/01/2024).
Sur l'acquisition de la clause résolutoire, sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou des charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [G] [O] et M. [J] [S] le 26 juillet 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Au vu de l’article 24 de la loi du 06/07/1989, tel qu’applicable au litige, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 septembre 2023 à 24 heures.
Toutefois, en application de l'article 24, V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24, VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, la RIVP accepte que Mme [G] [O] et M. [J] [S] s’acquittent des sommes dues de façon échelonnée. Par ailleurs, il ressort des éléments communiqués que Mme [G] [O] et M. [J] [S] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [G] [O] et M. [J] [S], selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance, pour le règlement des sommes dues.
Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement et la dette soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Mme [G] [O] et M. [J] [S] et de tous occupants de leur chef sera autorisée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [G] [O] et M. [J] [S]
Les locataires, s'ils ne s'acquittent pas des sommes dont ils seront redevables au principal au titre du présent jugement, deviendront occupants sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser la RIVP du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [G] [O] et M. [J] [S] aux dépens de l'instance, comprenant notamment les coûts du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable la demande de la RIVP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 octobre 2014 entre la RIVP d'une part, et Mme [G] [O] et M. [J] [S] d'autre part, concernant les locaux sis au [Adresse 2]), ont été réunies à la date du 27 septembre 2023.
CONDAMNE solidairement Mme [G] [O] et M. [J] [S] à payer à la RIVP la somme de 2 237,37 euros, actualisée au 19 février 2024, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 26/09/2023.
AUTORISE Mme [G] [O] et M. [J] [S] à s’acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 50 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, avec intérêts et dépens, ce en plus du loyer courant et des charges.
DIT que chaque versement devra intervenir à la date d’exigibilité du loyer et pour la première fois le 10/08/2024.
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets.
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [G] [O] et M. [J] [S], ainsi que de tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, et dit que le sort des meubles laissés dans les lieux loués sera régi selon les modalités fixées par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Et
CONDAMNE solidairement Mme [G] [O] et M. [J] [S] à payer à la RIVP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu'à la libération effective des lieux.
CONDAMNE in solidum Mme [G] [O] et M. [J] [S] aux dépens de l'instance, comprenant notamment les coûts du commandement de payer et de la notification à la préfecture ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
