TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [U] [T] ép [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07241 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YBE
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 mai 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public PARIS HABITAT OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
DÉFENDEURS
Monsieur [M] [G],
demeurant [Adresse 1]
décédé
Madame [U] [T] épouse [F],
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 mai 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 17 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07241 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YBE
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 3 mai 2013, PARIS HABITAT OPH avait donné en location à M. [M] [G] et à Mme [U] [T] épouse [F] un logement sis au [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel actualisé de 992,25 euros, provisions sur charges comprises.
Suite au décès de M. [G] le 31 juillet 2023, le bail a été transféré par avenant à Mme [U] [T] épouse [F].
Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, Paris Habitat OPH a fait signifier à Mme [U] [T] Epouse [F] et à Monsieur [M] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, demandant paiement de 5 772,57 euros au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 7 juin 2023, Paris Habitat OPH a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, Paris Habitat OPH a fait assigner Mme [U] [T] Epouse [F] et Monsieur [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
Ordonner l'expulsion de Mme [U] [T] épouse [F], ainsi que tous les occupants de son chef, du logement, avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur, aux frais du locataire, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamner Mme [U] [T] épouse [F] au paiement des sommes suivantes :
8 762,84 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 1er août 2023, échéance du mois d’août 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 ;
Une indemnité mensuelle provisoire d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux loués ;
400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée le 28 août 2023 à la préfecture de Paris par notification avec accusé de réception électronique.
Mme [U] [T] épouse [F], régulièrement assignée par remise de l’acte à étude, avait obtenu un renvoi à une première audience, ayant indiqué avoir formé une demande d’aide juridictionnelle. Toutefois, à l’audience du 27/02/2024, elle n’a pas comparu et n’a pas non plus été représentée.
A cette même audience, Paris Habitat OPH, représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 10 199,04 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés suivant décompte du 9 février 2024.
Il ne s’est pas opposé à l’octroi d’office de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Il a précisé qu’il était d’accord pour des échéances de 200 euros par mois en plus du loyer courant. Il a ajouté qu’il y avait eu reprise du paiement des loyers courants.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon l’article 835 du même code, le même juge peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Paris le 28 août 2023, soit deux mois au moins avant la première audience.
Par ailleurs, Paris Habitat OPH justifie avoir saisi la CCAPEX le 7 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24, II de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 mai 2013, du commandement de payer délivré le 6 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 9 février 2024 que Paris Habitat OPH rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à la date de l’assignation comme à la date de son dernier décompte.
La défenderesse a été absente aux débats. Toutefois, du fait de l’accord du bailleur sur l’octroi d’office de délais de paiements, il convient de retenir au titre de la dette locative, le montant actualisée de celle-ci, d’autant que le bailleur avait demandé, en cas de résiliation, le paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges exigibles.
Il convient par conséquent, de condamner Mme [U] [T] Epouse [F] à payer à Paris Habitat OPH la somme de 10 199,04 euros, arrêtée au 08/02/2024 (la dernière échéance comprise correspondant au loyer de janvier 2024, exigible à terme échu au 01/02/2024).
Sur l'acquisition de la clause résolutoire, sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou des charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [U] [T] épouse [F] le 6 juin 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire telles que prévues par l’article 24 de la loi du 06/07/1989 dans sa version applicable au litige, sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 6 août 2023 à 24 heures.
Toutefois, en application de l'article 24, V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24, VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, PARIS HABITAT OPH a donné un avis favorable à l’octroi d’office de délais de paiement à Mme [U] [T] épouse [F] consentant à la suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, il ressort des éléments communiqués que la locataire a repris le paiement intégral du loyer et des charges courantes.
Au vu des éléments qui précèdent, il convient d'accorder d’office des délais de paiement à Mme [U] [T] épouse [F] et de l’autoriser à s’acquitter de sa dette moyennant des échéances de 200 € par mois.
Il y a lieu également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement et la dette soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Mme [U] [T] épouse [F] et de tout occupant de son chef sera autorisée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [U] [T] Epouse [F]
La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au principal au titre du présent jugement, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser PARIS Habitat OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles si le bail s’était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [U] [T] Epouse [F] aux dépens de l'instance.
Il convient également de la condamner à verser à Paris Habitat OPH la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,
Déclare irrecevable la demande de PARIS Habitat OPH à l’encontre de Monsieur [M] [G] à raison du décès de ce dernier avant l’assignation.
DECLARE recevable la demande de Paris Habitat OPH à l’encontre de Mme [U] [T] Epouse [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 mai 2013 entre Paris Habitat OPH d'une part, et Mme [U] [T] épouse [F] d'autre part, concernant les locaux sis au [Adresse 1]), sont réunies à la date du 7 août 2023 ;
CONDAMNE Mme [U] [T] Epouse [F] à payer à Paris Habitat OPH la somme de 10 199,04 euros, actualisée au 9 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 sur la somme de 8 762,84 euros et à compter de ce jour sur le surplus.
AUTORISE Mme [U] [T] Epouse [F] à s’acquitter de la dette en trente-six mensualités, en procédant à trente-cinq versements mensuels de 200 euros et un dernier versement mensuel égal au solde de la dette, ce en plus du loyer courant et des charges.
DIT que chaque versement devra intervenir à la date d’exigibilité du loyer et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.
SUSPEND les effets de la clause résolutoire.
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, ce quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [U] [T] épouse [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, et dit que le sort des meubles laissés dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
et
CONDAMNE Mme [U] [T] Epouse [F] à payer à Paris Habitat OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du mois de septembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;
CONDAMNE Mme [U] [T] Epouse [F] à payer à Paris Habitat OPH la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [U] [T] Epouse [F] aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification à la préfecture, les frais d’assignation ne pouvant par ailleurs être comptabilisés qu’à l’égard de Mme [U] [T] Epouse [F] .
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
