TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [F], [T], [W] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Hervé CASSEL
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/06726 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LUS
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 17 mai 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] [Localité 3], Représenté par son syndic la société N.B.G.I sise [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Me Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049
DÉFENDEUR
Monsieur [F], [T], [W] [Z]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Présidente
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mai 2024 par Deborah FORST, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 17 mai 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06726 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LUS
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [F] [Z] est propriétaire du lot numéro 15 situé [Adresse 2] [Localité 3].
Par acte de commissaire de justice du 17 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic la société N.B.G.I, a fait assigner Monsieur [F] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
-condamner Monsieur [F] [Z] à lui verser les sommes de
- 6747,87 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023 (appel du troisième trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022, date de la mise en demeure
-147,48 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 1000 euros de dommages et intérêts ;
- 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-condamner Monsieur [F] [Z] aux dépens ;
-dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
L'affaire a été appelée à l'audience du 5 décembre 2023 et renvoyée à la demande du demandeur à l'audience du 20 mars 2024, à laquelle elle a été retenue.
A l'audience du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles qu'elles résultent de l'acte introductif d'instance. Il soutient qu'aucun règlement des charges n'a été effectué depuis le mois de décembre 2019.
Monsieur [F] [Z] n'a pas comparu et n'a pas été représenté à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur l'arriéré de charges et travaux
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] [Localité 3] produit :
-la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [F] [Z] ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2018, 12 juin 2019, 28 octobre 2020, 9 septembre 2021, 29 mars 2022 et 6 avril 2023 et les attestations de non-recours afférentes, ces procès-verbaux ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux ;
-le relevé de compte du syndic N.B.G.I concernant Monsieur [F] [Z] du 9 décembre 2020 au 7 juillet 2023 ;
-des extraits du grand livre du syndic pour les exercices du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et du 1er janvier 2020 au 9 décembre 2020
-les appels de charges émis entre le 23 décembre 2020 et le 1er juillet 2023 ;
-une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception adressée à Monsieur [F] [Z] 28 février 2022 (AR pli avisé non réclamé) ;
-le contrat de syndic.
Selon les décomptes versés, Monsieur [F] [Z] est redevable de la somme de 6747,87 euros au titre de l'arriéré de charges du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2023 (appel du troisième trimestre 2023 inclus). Il sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 3] la somme de 6747,87 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 février 2022.
Sur les frais
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété.
En outre, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L'application des dispositions de l'article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l'huissier ou à l'avocat qui ne peut se voir rémunérée qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires.
En l'espèce, le décompte mentionne divers frais de mise en demeure des 13 février 2019, 9 mai 2019, 19 juillet 2019, 26 mai 2020 et 1er septembre 2020.
Faute de produire ces mises en demeure, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir engagé ces frais.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
La carence récurrente d'un copropriétaire à s'acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l'équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.
En l'espèce, l'arriéré de charges est ancien et d'un montant important. Seuls trois versements ont été réalisés par Monsieur [F] [Z] entre le 23 décembre 2020 et le 1er juillet 2023 (720 euros le 23 décembre 2020, 80 euros le 16 juin 2022, 204 euros le 1er juin 2023), ce qui, au regard du montant de l'arriéré, demeure très faible. Ainsi, la constitution d'un arriéré a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et ce, alors que le bon fonctionnement de la copropriété nécessite des fonds.
Dès lors, il sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros de dommages et intérêts.
Sur les accessoires
Monsieur [F] [Z], succombant, sera condamné aux dépens.
L'équité commande de condamner Monsieur [F] [Z] à verser la somme de 400 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,
Condamne Monsieur [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic la société N.B.G.I , la somme de 6747,87 euros au titre des charges arriérées, hors frais, compte arrêté au 1er juillet 2023 inclus (appel du troisième trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2022 ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic la société N.B.G.I, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
Condamne Monsieur [F] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic la société N.B.G.I, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne Monsieur [F] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic la société N.B.G.I, la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette pour le surplus ;
Condamne Monsieur [F] [Z] aux dépens ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
