TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Mourad BATTIKH
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Dominique DEMEYERE,
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/02704 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZQ24
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 17 mai 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]” sis [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4], représenté par son syndic en fonctions la société ATRIUM GESTION [Localité 6] sise [Adresse 3]
représentée par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1291
DÉFENDEURS
Monsieur [U] [M] [O], demeurant- Chez CETI IMMOBILIER -[Adresse 5]
Madame [N] [P] épouse [O], demeurant- Chez CETI IMMOBILIER -[Adresse 5]
tous deux représentés par Me Mourad BATTIKH, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Présidente
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mai 2024 par Deborah FORST, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 17 mai 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/02704 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZQ24
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [U] [M] [O] et Madame [N] [P] épouse [O] (" les époux [O] ") sont propriétaires des lots n° 7412 (appartement), n° 1594 (cave) et n° 1676 (parking) dans l'immeuble " [Adresse 7] " situé [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4].
Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 7]”situé [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 6] , a fait assigner les époux [O] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
-condamner solidairement les époux [O] à lui verser les sommes de
- 5495,74 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période du 1er avril 2018 au 1er janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2019 ;
- 3123 euros au titre des frais contentieux en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
-condamner in solidum les époux [O] à lui verser :
- 1000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par la copropriété privée des fonds nécessaires à l'entretien et à la gestion de l'immeuble ;
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- aux dépens comprenant le coût des commandements à hauteur de 193,06 euros ;
-ordonner la capitalisation des intérêts ;
-dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
L'affaire a été appelée à l'audience du 5 septembre 2023 et renvoyée à la demande des défendeurs à l'audience du 1er décembre 2023, et à nouveau à leur demande à l'audience du 20 mars 2024, à laquelle elle a été retenue.
A l'audience du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites, actualisées dans ses observations orales, et demande de :
-débouter les époux [O] de leurs demandes ;
-condamner solidairement les époux [O] à lui verser les sommes de :
- 6586,01 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période depuis le 1er avril 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2019 ;
- 4089,40 euros au titre des frais contentieux en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
-condamner in solidum les époux [O] à lui verser :
- 1000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par la copropriété privée des fonds nécessaires à l'entretien et à la gestion de l'immeuble et pour résistance abusive ;
-1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-aux dépens comprenant le coût des commandements à hauteur de 193,06 euros ;
-ordonner la capitalisation des intérêts ;
-dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir que les charges n'ont pas été réglées alors qu'elles ont régulièrement été appelées à l'adresse indiquée à l'ancien syndic. Il estime que les frais de gestion et de recouvrement sont justifiés et ont été rendus nécessaires pour le recouvrement des charges de copropriété. Il s'oppose aux délais de paiement sollicités en défense, considérant que les défendeurs n'apportent aucun justificatif sur leur situation financière, et qu'au surplus, ils refusent de communiquer l'adresse de leur domicile actuel, de sorte qu'ils se trouvent de mauvaise foi.
Les époux [O], représentés à l'audience par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites aux termes desquelles ils demandent :
-de constater la reconnaissance de la créance, en principal et accessoire, du syndicat des copropriétaires à hauteur de 8820,80 euros ;
-de dire que la créance de 8820,80 euros sera réglée en plusieurs mensualités ;
-de rejeter la demande de condamnation en paiement des intérêts au taux légal ;
-de rejeter la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive - de rejeter la demande adverse au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes, ils indiquent ne pas contester la réalité des charges et travaux de copropriété impayés, à hauteur de 5494,74 euros pour la période du 1er avril 2018 au 1er janvier 2023, ni la somme de 3132 euros au titre des frais de recouvrement prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ils précisent ne pas avoir reçu les appels de charges dans la mesure où ils vivaient à l'ile Maurice, mais n'en contestent pas le montant tel qu'il était indiqué dans les écritures de la partie adverse, hors actualisation au jour de l'audience. Ils s'opposent en revanche à ce que la condamnation soit assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2019, faisant valoir qu'ils n'ont jamais reçu aucune mise en demeure et qu'ils n'avaient pas accès à leurs documents sur le portail du syndic. Ils ajoutent qu'ils vivent à l'étranger et doivent s'acquitter d'autres charges. Ils soutiennent qu'ils n'ont fait preuve d'aucune résistance abusive, soulignant qu'ils n'ont jamais refusé de payer leurs charges et qu'ils se trouvent de bonne foi.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'arriéré de charges et travaux
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
-la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire des époux [O] ;
-le contrat de syndic en date du 22 juin 2021 ;
-les relevés de compte individuels de époux [O] jusqu'au 1er janvier 2024, échéance du premier trimestre 2024 incluse ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2019, 18 décembre 2020, 22 juin 2021, 27 juin 2022, 28 juin 2023 ces procès-verbaux ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux, et des attestations de non recours relative à ces quatre assemblées ;
-les appels des charges pour la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2024.
Il résulte ainsi de ces éléments et des décomptes versés que les époux [O] demeurent redevables, au 1er janvier 2024, échéance du premier trimestre 2024 incluse de la somme de 6586,01 euros. Ils seront donc solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires cette somme.
S'agissant de la mise en demeure du 22 février 2019, si un courrier daté de ce jour et portant mise en demeure à l'égard des époux [O] de verser la somme de 686,94 euros est versée par la partie demanderesse aux débats, l'accusé de réception relatif à cette mise en demeure n'est pas produit. Il en résulte que les demandeurs n'apportent pas suffisamment la preuve en l'espèce de l'envoi, ni de la réception de la mise en demeure aux défendeurs par lettre recommandée avec avis de réception à cette date. Il n'y a ainsi pas lieu de retenir que les intérêts légaux seront dus à compter du 22 février 2019. Les intérêts au taux légal seront donc dus à compter de la présente décision.
Sur les frais
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété.
En outre, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L'application des dispositions de l'article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l'huissier ou à l'avocat qui ne peut se voir rémunérée qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires.
En l'espèce, les défendeurs reconnaissent être redevables de la somme de 3610,80 euros au titre des frais prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui correspond à l'ensemble des frais mentionnés sur le décompte produit en pièce numéro 17-2 par les défendeurs, à l'exception des frais d'honoraires de suivi de dossier par l'avocat pour le 2e semestre 2023. Cette dernière somme n'étant pas justifiée par les autres éléments versés par les demandeurs, il n'y a pas lieu de la retenir.
Ainsi, les époux [O] seront solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3610,80 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
La carence récurrente d'un copropriétaire à s'acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l'équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.
En l'espèce, l'arriéré de charges est ancien et d'un montant important. Aucun versement au titre des charges n'a été accompli par les époux [O] depuis le mois d'avril 2018, toutes les sommes portées au crédit de leur compte ayant consisté en des remboursements du solde de provisions à leur bénéfice. S'ils font état d'une absence de réception des appels de charges, ils ne justifient aucunement avoir régulièrement informé le syndic d'une adresse distincte de celle située dans la résidence " [Adresse 7] " dont ils sont copropriétaires. Néanmoins dans la mesure où ils n'ont pas contesté au cours de la présente instance le montant de sommes réclamées, sauf l'actualisation à la date de l'audience, et où leur part dans le budget total de la copropriété, de plus de 1 400 000 euros demeure limitée, le syndicat des copropriétaires n'apporte en l'espèce pas suffisamment la preuve d'un préjudice distinct de celui lié au retard dans la perception des charges.
Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, les défendeurs ne versent aucune pièce aux débats afin de justifier de leur situation financière actuelle. Ils ne justifient ainsi pas qu'ils ne puissent s'acquitter immédiatement de l'intégralité des sommes auxquelles ils sont condamnés.
Ils seront par conséquent déboutés de leur demande de délais de paiement.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
Sur les accessoires
Monsieur [U] [M] [O] et Madame [N] [P] épouse [O], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens. Il n'y a pas lieu de retenir au titre des dépens la somme de 193,06 euros correspondant à un commandement de payer du 8 avril 2020, cette somme ayant vocation à être intégrée au titre des frais non compris dans les dépens et prévus à l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner in solidum Monsieur [U] [M] [O] et Madame [N] [P] épouse [O] à verser la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,
Condamne solidairement Monsieur [U] [M] [O] et Madame [N] [P] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 7]”situé [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 6] , la somme de 6586,01 euros au titre des charges arriérées, hors frais, compte arrêté au 1er janvier 2024 inclus (appel du premier trimestre 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Condamne solidairement Monsieur [U] [M] [O] et Madame [N] [P] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 7]”situé [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 6] , la somme de 3610,80 euros au titre des frais prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 7]”situé [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 6] , de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Déboute Monsieur [U] [M] [O] et Madame [N] [P] épouse [O] de leur demande tendant à bénéficier de délais de paiement ;
Ordonne la capitalisation des intérêts ;
Condamne in solidum Monsieur [U] [M] [O] et Madame [N] [P] épouse [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble “[Adresse 7]”situé [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 6] , la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette pour le surplus des demandes ;
Condamne in solidum Monsieur [U] [M] [O] et Madame [N] [P] épouse [O] aux dépens ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Décision du 17 mai 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/02704 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZQ24
