TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expédition exécutoire
délivrée le :
à Maître AUDINEAU
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître FAGES
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 19/10628
N° Portalis 352J-W-B7D-CQVGX
N° MINUTE :
Assignation du :
10 Septembre 2019
JUGEMENT
rendu le 17 Mai 2024
DEMANDEUR
Monsieur [V] [X] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Olivier FAGES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #T0007
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic, la société COGEIM
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502
Décision du 17 Mai 2024
8ème chambre
3ème section
N° RG 19/10628 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQVGX
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente
Madame Lucile VERMEILLE, Juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge
assistés de Madame Léa GALLIEN, Greffière lors des débats, et de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé,
DÉBATS
A l’audience du 1er Mars 2024 tenue en audience publique devant Madame LucileVERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est régi par un règlement de copropriété en date du 3 juillet 1952.
Aux termes d’un modificatif en date du 20 mars 1961, le lot n°1 bis a été supprimé et remplacé par le lot n° 30.
Selon un second modificatif au règlement de copropriété en date du 23 décembre 1983, le lot n° 29 a été supprimé et remplacé par les lots n° 31 et n° 32. M. [V] [S] a acquis les lots n°31 et n°32 le 3 février 2017.
M. [V] [S] a souhaité faire adopter un modificatif au règlement de copropriété concernant ses deux lots. Il a sollicité à cette fin l’inscription des résolutions n°28 à 33 lors de l’assemblée générale du 17 juin 2019. Ces résolutions ayant été rejetées, M. [V] [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction le 10 septembre 2019 aux fins d’obtenir leur annulation.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mars 2022, M. [V] [S] demande au tribunal de :
“Vu les articles 8, 9 et 42 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu le procès-verbal de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 17 juin 2019,
- DIRE ET JUGER que les demandes de Monsieur [S] sont recevables ;
- DIRE ET JUGER que Monsieur [S] peut librement modifier la destination de ses lots
privatifs en habitation, sans que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en soit nécessaire ;
- DIRE ET JUGER que la création de la mezzanine n’avait pas à être autorisée par l’assemblée
générale des copropriétaires ;
- DIRE ET JUGER que la mezzanine existait déjà en 1976 et que Monsieur [S] est déjà
propriétaire des droits accessoires y afférents ;
- DIRE ET JUGER que conformément au règlement de copropriété, la construction dont Monsieur [S] est propriétaire bénéficie d’un droit de jouissance exclusif et personnel
de la partie de jardin prolongeant ladite construction sur la même profondeur ;
- DIRE ET JUGER que le comportement fautif du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5]
[T] a causé divers préjudices à Monsieur [S] ;
- ANNULER les décisions de rejet des résolutions n°28 à 33 de l’Assemblée Générales des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5]) du 17 juin 2019 pour abus de majorité ;
- NOMMER tel expert qui lui plaira afin d’établir le modificatif du règlement de copropriété et,
d’une manière générale, tous documents nécessaires afin d’acter les modifications afférentes au changement de destination souhaitée par Monsieur [S] ;
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5]) à payer à Monsieur [V] [S] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, Monsieur [S] étant exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part de cette condamnation, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5]) à payer à Monsieur [V] [S] la somme de 10.000 euros en application de l’article 700
du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
- DIRE que Monsieur [V] [S] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] demande au tribunal de :
“Vu les articles 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] recevable et bien fondé en ses demandes ;
- DECLARER M. [V] [S] irrecevable à agir en contestation des résolutions 28 à 33 de l’assemblée générale du 19 juin 2019 ;
- DEBOUTER M. [V] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER M. [V] [S] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER M. [V] [S] aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés par la AARPI AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toutes voies de recours.”
Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 avril 2023 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 1er mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 17 mai 2024.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande d’annulation des résolutions n° 28 à n° 33 de l’assemblée générale du 17 juin 2019
Le tribunal relève que le dispositif des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires comporte une erreur de plume en ce qu’il mentionne l’assemblée générale du 19 juin 2019 et non l’assemblée générale du 17 juin 2019. S’agissant d’une erreur purement matérielle, le tribunal est bien saisi de la question de la recevabilité de la demande d’annulation des résolutions n°28 à n°33 de l’assemblée générale du 17 juin 2019.
Le syndicat des copropriétaires expose que les résolutions contestées sont des décisions de rejet qui n’ont aucune effectivité au sein de la copropriété. Il en déduit que ces décisions, qui ne sont créatrices d’aucun droit et ne causent aucun grief, ne constituent pas des résolutions au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
En application de l’article 42, l’action en annulation est ouverte contre toute question soumise à l’assemblée des copropriétaires et sanctionnée par un vote, étant rappelé que les décisions de rejet sont des décisions produisant un effet juridique au sens de l’article précité et qu’un opposant est celui qui vote pour une résolution rejetée.
En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale produit que M. [V] [S] a voté en faveur des résolutions n° 28 à n° 33 qui ont été sanctionnées par un vote et rejetées. Par conséquent, il est recevable à agir en annulation de ces résolutions.
Sur la demande d’annulation des résolutions n°28 à 33 de l’assemblée générale du 17 juin 2019
M. [V] [S] sollicite l’annulation des résolutions n° 28 à 33 de l’assemblée générale du 17 juin 2019. Il fait valoir que l’assemblée générale a rejeté sa demande tendant à réorganiser ses lots privatifs alors qu’il était libre de surélever ses lots sans obtenir son autorisation. Il en déduit qu’en rejetant les résolutions litigieuses, l’assemblée générale a commis un abus de majorité.
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2019, M. [V] [S] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour des résolutions suivantes (sic) :
“Résolution n° 28 :
A la demande de M. [S] : Demande d’autorisation de changement de destination des lots en habitation. L’assemblée générale prend acte de la demande de M. [S] de changer l’affectation des lots n° 31 et 32 et autorise le changement de destination desdits lots.”
Cette résolution a été refusée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
“Résolution n° 29 :
A la demande de M. [S] : Création des lots 33 et 34
L’assemblée générale après en avoir délibéré, décide en conséquence ce qui suit :
Il conviendra de créer deux nouveaux lots n° 33 et 34, par subdivision du lot n° 32.
M. [S] supportera tous les frais relatifs à cette opération, y compris les frais notariés relatifs du modificatif du règlement de copropriété, honoraires syndic frais de diagnostic et tous frais annexes.”
Cette résolution a été refusée à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes.
“ Résolution n° 30 :
A la demande de M. [S] : Création du lot n° 35
L’assemblée générale après en avoir délibéré, décide en conséquence ce qui suit :
Il conviendra de créer le lot n° 35 par acquisition de droits accessoires dans le lot n° 33.
M. [S] supportera tous les frais relatifs à cette opération, y compris les frais notariés relatifs du modificatif du règlement de copropriété, honoraires syndic frais de diagnostic et tous frais annexes.”
Cette résolution a été refusée à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes.
“ Résolution n° 31 :
A la demande de M. [S] : Création du lot 36 par réunion des lots n° 31, 33, 35
L’assemblée générale après en avoir délibéré, décide en conséquence ce qui suit :
- Il conviendra de créer le nouveau lot n°36 par réunion des lots n° 31, 33, 35.
M. [S] supportera tous les frais relatifs à cette opération, y compris les frais notariés relatifs du modificatif du règlement de copropriété, honoraires syndic frais de diagnostic et tous frais annexes.”
Cette résolution a été refusée à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes.
“ Résolution n° 32 :
A la demande de M. [S] : Rattachement des lots n°31, 33, 35 par le lot 36
L’assemblée générale après en avoir délibéré, décide en conséquence ce qui suit :
- Les lots n° 31, 33 et 35 seront réunis en un lot unique 36.
- Il conviendra de créer un nouveau lot n°36 consistant en la réunion des lots n°31, 33 et 35.
M. [S] supportera tous les frais relatifs à cette opération, y compris les frais notariés relatifs du modificatif du règlement de copropriété, honoraires syndic frais de diagnostic et tous frais annexes.”
Cette résolution a été refusée à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes.
“ Résolution n° 33 : approbation du projet de modificatif de l’état descriptif de division en lots de copropriété établi par Pangéo conseil géomètre expert dans le but de régulariser la consistance des lots appartenant à M. [V] [S].
Suite à la création du lot n° 36, modificatif du règlement de copropriété.
L’assemblée générale, après en avoir délibéré :
- approuve la grille de répartition annexée à la convocation de l’assemblée générale,
- donne mandat au syndic pour la faire publier à la conservation des hypothèques pour qu’elle soit opposable à tout nouveau copropriétaire et à ses ayants droits au visa de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965.
M. [V] [S] supportera tous les frais relatifs à cette opération, notamment les honoraires de syndic, ainsi que les frais notariés relatifs au modificatif du règlement de copropriété, les frais de diffusion dudit modificatif.”
Cette résolution a été refusée à la majorité des voix des membres composant le syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes.
Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité se distingue donc de la divergence d’opinion sur le bien fondé des résolutions présentées.
Il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.
Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précité, est réputé accessoire aux parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes. Selon l’article 35 de la loi sus-mentionnée, ce droit appartient au syndicat des copropriétaires, de sorte que toute création de surface de plancher par un copropriétaire à l’intérieur de son lot nécessite l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l’article 26 de la loi précitée.
Le tribunal relève, au regard des conclusions de M. [V] [S], que les demandes relatives au changement de destination des lots, à la subdivision des lots et à la création d’un lot n°35 puis d’un lot n°36, sont étroitement liées et constituent un seul projet global de transformation des lots litigieux.
Le tribunal constate qu’il ressort du projet établi par le géomètre et sur lequel se fondent les projets de résolutions de M. [V] [S], les étapes suivantes :
- subdivision du lot n°32 actuel en deux lots n°33 “partie d’atelier” et n°34 “atelier”,
- dans le nouveau lot n°33, création d’un lot n°35 auquel est accolée la mention “droits à construire”,
- suppression du lot n°31 correspondant au cagibi (qui devient une salle de bains et des WC avec une hauteur sous plafond de 2,14 m),
- suppression des lots n°33 et n°35 à l’emplacement desquels figurent une entrée et une cuisine ayant une hauteur sous plafond de 2,14 m),
- création d’un lot n° 36 incluant les anciens lots n° 31, 33 et 35,
- le lot n°36 représenterait les 50/1014 èmes des parties communes générales et les 53/99 des parties communes du bâtiment sur cour.
Le projet consiste donc à solliciter un “droit à construire sur le lot n° 33“ afin à terme de créer un lot n° 36 à usage d’habitation comprenant au rez-de-chaussée une cuisine, une entrée, une salle de bains, des WC et une mezzanine à l’étage incluant une chambre.
En l’espèce, le règlement de copropriété du 3 juillet 1952 décrivait le lot n°29 comme suit : “Lot n° 29 : dans le jardin, sur le côté droit, une construction en planches, élevée sur terre-plein, à usage d’atelier. Observation faite que ladite construction bénéficiera du droit de jouissance sur la partie de jardin la prolongeant, sur la même profondeur avec droit de maintien de la construction actuelle et de toutes autres de remplacement, mais sans pouvoir la surélever, la seule hauteur autorisée étant celle actuelle.”
Il ressort du modificatif du règlement de copropriété, établi le 23 décembre 1983, que le lot n°29 a été purement et simplement supprimé, et qu’il a été créé en remplacement de ce lot deux nouveaux lots dont la désignation est la suivante :
« Lot n° 31 : Un cagibi d’une superficie de cinq mètres carrés (5m²) environ inclus dans le bâtiment sur cour,
Et les 6/1.000èmes des parties communes générales,
Et les 6/84èmes des parties communes au bâtiment sur cour.
Lot n° 32 : Un atelier d’une superficie de 60m² environ, formant avec le cagibi sus-désigné, l’ensemble du bâtiment sur cour.
Droit de jouissance exclusif et personnel de la partie de jardin prolongeant ladite construction sur la même profondeur.
Et les 78/1.000èmes des parties communes générales,
Et les 78/84èmes des parties communes au bâtiment sur cour.»
Comme le mentionne à juste titre le syndicat des copropriétaires, le modificatif au règlement de copropriété établi en 1983 ne comporte aucune stipulation réservant un droit de surélévation au profit du propriétaire des lots n° 31 et 32. Le projet du demandeur a pour objet la création de parties privatives. Elle implique, en conséquence, une redistribution des tantièmes de parties communes entraînant la modification de l’état descriptif de division et de la répartition des charges.
Il ressort de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que le droit de surélever revendiqué appartient au syndicat des copropriétaires et que l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l’article 26 de la loi précitée est exigé.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’argument de M. [V] [S] selon lequel son projet n’avait pas être autorisé par l’assemblée générale ne peut donc prospérer.
M. [V] [S] explique dans un second temps dans ses écritures qu’il a déjà bénéficié du droit de surélever son lot, sans nécessité donc d’obtenir une nouvelle autorisation de l’assemblée générale, dans la mesure où une mezzanine existait depuis la création originelle du lot n°29.
Le tribunal constate que M. [V] [S] ne produit pas l’acte d’acquisition des lots n° 31 et n° 32 dans son intégralité, ce qui atténue la valeur probante de l’extrait produit. En tout état de cause, les seules déclarations de l’ancien propriétaire sur le fait qu’un grenier aurait existé en 1976 ne suffisent pas dans la mesure où le modificatif au règlement de copropriété qui est postérieur à 1976 ne mentionne pas cette existence. Le tribunal relève en effet que la mention d’un grenier ou d’une mezzanine ne figure pas dans le modificatif au règlement de copropriété établi en 1983.
L’existence d’une mezzanine dont M. [V] [S] solliciterait simplement la reconnaissance et qui ferait une surface de 16, 07 m² (en ce compris 4,46 m² suivant la loi Carrez), ne résulte donc ni du règlement de copropriété ni de son titre de propriété. Il n’est fait état d’aucune autorisation d’assemblée générale ayant autorisé la création d’une telle mezzanine.
Comme le mentionne le syndicat des copropriétaires, il n’est pas démontré que les plans produits étaient annexés au règlement de copropriété. En tout état de cause, la seule mention de pointillés figurant sur ces plans ne permet pas de conclure à l’existence d’une mezzanine, étant rappelé que ce même règlement prévoyait une interdiction de surélever le lot n° 29.
Dans ces conditions, l’argument selon lequel M. [V] [S] aurait d’ores et déjà bénéficié d’un droit de surélever son lot ne peut prospérer.
La succession d’informations présentées par ailleurs par M. [V] [S] ne sont pas de nature à démontrer que les décisions de l’assemblée générale relatives au projet global de modification des lots litigieux ont été adoptées sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elles rompent l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elles ont été prises avec l’intention de nuire ou de lui porter préjudice.
Par conséquent, la demande d’annulation des résolutions sera rejetée.
Sur la demande de désignation d’un expert et la demande de dommages et intérêts
Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de rejeter la demande de désignation d’un expert et la demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
M. [V] [S], qui succombe en ses demandes, sera condamné aux dépens, avec distraction au profit de la AARPI Audineau-Guitton.
Tenu aux dépens, M. [V] [S] est condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et débouté de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire, compatible avec la nature de la présente affaire.
PAR CES MOTIFS
Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Déclare M. [V] [S] recevable à agir en annulation des résolutions n°28 à n°33 de l’assemblée générale du 17 juin 2019 de l’immeuble sis [Adresse 5] ;
Déboute M. [V] [S] de l’ensemble de ses demandes ;
Condamne M. [V] [S] aux dépens ;
Accorde à la AARPI Audineau-Guitton le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Condamne M. [V] [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l’exécution provisoire ;
Rejette toutes les autres demandes plus amples et contraires.
Fait et jugé à Paris le 17 Mai 2024.
La GreffièreLa Présidente
