TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions exécutoires
délivrées le :
à Maître RAVAYROL,
Maître REGOLI et Maître
CATTONI
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître GARNIER
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 19/08232
N° Portalis 352J-W-B7D-CQIYJ
N° MINUTE :
Assignation du :
19 Juin 2019
JUGEMENT
rendu le 17 Mai 2024
DEMANDEURS
Monsieur [Y] [F]
Madame [O] [S] épouse [F]
demeurant tous deux [Adresse 7]
[Localité 9]
tous deux représentés par Maître Philippe RAVAYROL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0155
DÉFENDEURS
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic, la société SYNDICITY
[Adresse 6]
[Localité 8]
représenté par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1473
Décision du 17 Mai 2024
8ème chambre
3ème section
N° RG 19/08232 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQIYJ
Monsieur [K] [A] [U] [P]
[Adresse 5]
[Localité 9]
représenté par Maître Hervé REGOLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0564
Madame [R] [I]
[Adresse 7]
[Localité 9]
représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0199
Madame [B] [D]
[Adresse 7]
[Localité 9]
représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0199
PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES
Monsieur [T] [P]
[Adresse 10]
[Localité 3]
Monsieur [J] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]
tous deux représentés par Maître Hervé REGOLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0564
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente
Madame Lucile VERMEILLE, Juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge
assistés de Madame Léa GALLIEN, Greffière lors des débats, et de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé
DÉBATS
A l’audience du 1er Mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Lucile VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [L] [G] était propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] comprenant deux corps de bâtiments, l'un sur rue (bâtiment A), l'autre sur cour (bâtiment B).
Selon règlement de copropriété en date du 29 juillet 1977, comportant un état descriptif de division et publié le 5 septembre 1977, Mme [L] [G] a soumis cet immeuble au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Mme [L] [G] a conservé la propriété du bâtiment B et a cédé la propriété du bâtiment A (lots n°1, 2, 3, 4, 5 et 6) à un marchand de biens, M. [V], qui a procédé à la revente des lots.
Le 25 septembre 1979, Mme [O] [S] épouse [F], a fait l'acquisition du lot n° 4, situé au premier étage du bâtiment A, son mari, M. [Y] [F] faisant lui-même acquisition, le 28 novembre 1998, des lots n°2 et 3, situés au rez-de-chaussée du même bâtiment.
Par acte notarié en date du 7 novembre 1986, Mme [R] [I] a acquis le lot n°21 dans le bâtiment B.
Aux termes d'un jugement d'adjudication en date du 9 avril 1987, M. [E] [P] a fait l'acquisition du lot de copropriété n°5, situé au deuxième étage du bâtiment A.
Mme [B] [D] a acquis le lot n°22 du bâtiment B suivant acte notarié en date du 19 novembre 2022.
M. [E] [P] est décédé le 19 novembre 2017. Ses fils, Messieurs [T], [K] et [J] [P], ont accepté sa succession.
Par acte d'huissier en date du 2 juillet 2019, Mme [O] [S] épouse [F] et M. [Y] [F] (consorts [F]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, Mme [B] [D], Mme [R] [I] et M. [K] [P] devant la présente juridiction aux fins notamment de voir prononcer la nullité d'une clause manuscrite insérée à l'article 27 du règlement de copropriété.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mars 2021, les consorts [F] demandent au tribunal de :
"- ACCUEILLIR Monsieur [Y] [F] et Madame [O] [S] en la présente action et les y déclarer recevables et bien fondés ;
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Vu le décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
Vu l'article 146 du Code de procédure civile ;
- DIRE ET JUGER que les requérants ne sont pas parvenus à un règlement amiable du litige après une tentative infructueuse ;
- DIRE ET JUGER que nonobstant, et compte tenu de la matière considérée par le présent litige, qui intéresse les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, les requérants n'ont pas à justifier de diligences particulières en vue de parvenir à une résolution amiable du litige ;
- DIRE ET JUGER que la clause manuscrite insérée à l'article 27 du règlement de copropriété est contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle a pour effet d'entraîner une répartition inégalitaire des charges ;
- DIRE ET JUGER que la clause litigieuse est également contraire aux dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle a pour objet et pour effet de priver l'assemblée générale des copropriétaires de ses pouvoirs de décision s'agissant des actes d'administration et de disposition sur les parties communes ;
EN CONSEQUENCE ;
- PRONONCER la nullité de la clause, la déclarer nulle et de nul effet ;
- FIXER la nouvelle répartition des charges de copropriétaires en ayant au besoin recours à une expertise ;
- DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir sera opposable aux copropriétaires suivants : Mme [B] [D]-[Z], propriétaire du lot 21 au 2ème étage et occupante du 3ème étage du bâtiment B, Mme [R] [I]-[C], propriétaire du lot 22 au 2ème étage et occupante du 3ème étage du bâtiment B, et M. [K] [P], propriétaire indivis du lot 5 au 2ème étage du bâtiment A de la copropriété ;
- CONDAMNER Madame [B] [D]-[Z] et Madame [R] [I]-[C] à régler rétroactivement au syndicat des copropriétaires le montant des charges exigibles pour l'occupation illégale de leurs lots respectifs, à savoir le lot n° 21 et le lot n° 22 et ce, depuis leur entrée dans les lieux ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à verser à Monsieur [F] et à Madame [S] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
Subsidiairement,
- DIRE ET JUGER que la configuration réelle et concrète de la copropriété est manifestement en inadéquation avec l'état descriptif de division et que cela a pour conséquence une situation inégalitaire intenable ;
EN CONSEQUENCE ;
- DESIGNER tel expert de son choix avec pour mission de :
- Se rendre sur les lieux,
- Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission,
- Entendre tout sachant,
- Examiner les plans de l'immeuble,
- Examiner la configuration réelle des deux bâtiments,
- Estimer les millièmes de copropriété pour chaque lot,
- Dresser un nouvel état descriptif de division,
- Affecter à chaque copropriétaire sa quote-part des parties communes pour l'estimation des charges.
- DISPENSER Monsieur [F] et à Madame [S], en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
- ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- CONDAMNER in solidum les défendeurs à verser à Monsieur [F] et à Madame [S] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC ;
- CONDAMNER in solidum les défendeurs aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par Maître Philippe RAVAYROL, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC."
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er juin 2021, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
"Vu l'article 37 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965,
Vu les articles 9 et 146 du CPC,
- Débouter Monsieur [Y] [F] et Madame [O] [S] de l'ensemble de leur demande et notamment de celle indemnitaire dirigée à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble si à [Adresse 7] ;
- Déclarer irrecevables et prescrits Monsieur [Y] [F] et Madame [O] [S] en leur demande subsidiaire d'expertise fondée sur de prétendus travaux réalisés à la "fin des années 1970" ;
- Condamner Monsieur [Y] [F] et Madame [O] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble si à [Adresse 7] la somme de 4.000 €uros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
- Condamner Monsieur [Y] [F] et Madame [O] [S] aux entiers dépens ;
- Ordonner l'exécution provisoire."
Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 25 février 2020, M. [J] [P], M. [T] [P] et M. [K] [P] demandent au tribunal de :
"Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et, en tout cas, mal fondées,
Vu les articles 328 et suivants du Code de procédure civile ;
- Donner acte à Monsieur [T] [P] et Monsieur [J] [P], en qualité d'ayants droit de Monsieur [E] [P], de leur intervention volontaire dans le cadre de la présente procédure ;
- Donner acte à Monsieur [K] [P], Monsieur [T] [P] et Monsieur [J] [P], de ce qu'ils entendent s'en remettre à l'appréciation du tribunal quant aux demandes formulées par Monsieur [F] et Madame [S] sur la nullité de l'article 27 du règlement de copropriété, de même que sur la demande d'expertise pour rétablir le nombre de tantièmes reflétant la réalité de la copropriété ;
- Condamner la partie défaillante à verser aux consorts [P] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Statuer ce que de droit sur les dépens."
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mai 2022, Mme [B] [D] et Mme [R] [I] demandent au tribunal de :
"Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 56, 146, 699 et 700 du code de procédure civile,
- Adjuger à Madame [B] [D] et Madame [R] [I] le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;
A TITRE PRINCIPAL
- Constater que l'article 27 du règlement de copropriété du 29 juillet 1977 réserve un droit de surélévation à certains copropriétaires ;
- En conséquence, débouter Monsieur et Madame [F] de l'ensemble de leurs demandes ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
- Constater que la preuve de l'existence de travaux effectués sur le fondement de l'article 27 du règlement de copropriété n'est pas rapportée ;
- Constater la prescription de l'action en révision engagée par Monsieur et Madame [F] ;
En conséquence,
- Débouter Monsieur et Madame [F] de leur demande de fixation d'une nouvelle répartition des charges de copropriété ;
- Débouter Monsieur et Madame [F] de leur demande de désignation d'un expert ;
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
- Débouter Monsieur et Madame [F] de leur demande de condamnation de Madame [B] [D] et Madame [R] [I] à régler rétroactivement au syndicat des copropriétaires le montant des charges exigibles pour l'occupation de leurs lots depuis leur entrée dans les lieux ;
- Débouter Monsieur et Madame [F] de leur demande de condamnation de Madame [B] [D] et Madame [R] [I] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
EN TOUTE HYPOTHESE
- Condamner in solidum Monsieur et Madame [F] à payer à Madame [B] [D] et Madame [R] [I] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC
- Condamner in solidum Monsieur et Madame [F] en tous les dépens (article 696 du CPC), dont le recouvrement sera effectué par Maître CATTONI, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 février 2023. L'affaire plaidée à l'audience du 1er mars 2024 a été mise en délibéré au 17 mai 2024.
MOTIFS
Sur l'intervention volontaire
Les trois fils de M. [E] [P], [K], [T] et [J] [P], ont accepté la succession de leur père et sont tous les trois propriétaires indivis du lot de copropriété n°5 de l'immeuble. Or seul, M. [K] [P] a été assigné.
Par conséquent, il convient de donner acte à M. [T] [P] et à M. [J] [P] de leur intervention volontaire au demeurant contestée par aucune des parties.
Sur le caractère non écrit de la clause du règlement de copropriété
Les consorts [F] demandent au tribunal de réputer non écrite la clause manuscrite insérée à l'article 27 du règlement de copropriété au motif que cette clause permettrait à certains copropriétaires de modifier les toitures et d'aménager les greniers des bâtiments A et B afin de créer des lots privatifs sans avoir à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale.
Les consorts [P] exposent qu'ils s'en rapportent à l'appréciation du tribunal s'agissant de ladite clause en précisant que la jurisprudence reconnaît constamment sa nullité effective.
Mme [B] [D], Mme [R] [I] et le syndicat des copropriétaires opposent que la clause litigieuse du règlement de copropriété, qui prévoit un droit de surélévation réservé à certains copropriétaires, est conforme aux dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965.
L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que "Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive."
L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que (sic) : "Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci."
L'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 est relatif au cas des copropriétaires qui se réservent l'exercice du droit de surélévation. Le tribunal rappelle que le texte exige qu'existe une contrepartie au profit de la copropriété privée d'un droit qui lui aurait appartenu s'il n'avait pas été réservé.
En l'espèce, la clause manuscrite du règlement de copropriété litigieuse prévoit que (sic) : "Les copropriétaires du lot n° 5 et les copropriétaires du bâtiment B auront le droit de modifier les toitures des bâtiments A et B et d'aménager les greniers desdits bâtiments. Les travaux devront être exécutés sous la surveillance de M. [N], architecte, demeurant à [Adresse 1] à [Localité 11] (Essone)."
Cette clause qui se rapporte à des travaux n’entre pas dans le champ d’application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965.
Il ressort de ce même règlement que les parties communes de l'immeuble comprennent les couvertures et combles accessibles ou non accessibles et que le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes est un droit accessoire aux parties communes.
Dans ces conditions, la clause litigieuse confère aux titulaires des lots concernés un droit à effectuer des travaux sur des parties communes dont l'exercice est soumis à une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en vertu de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précité, il convient de réputer non écrite la clause manuscrite figurant à l'article 27 du règlement de copropriété.
Sur la demande de fixation d'une nouvelle répartition des charges
Les demandeurs sollicitent que le tribunal fixe une nouvelle répartition des charges. Contrairement à ce qu'indiquent Mme [B] [D] et Mme [R] [I], ils fondent leur prétention sur l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et non sur l'article 12 de la même loi.
Le tribunal relève que la clause litigieuse, qui n'est pas une clause de répartition des charges, n'entre pas dans le champ d'application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Les demandeurs exposent que la clause litigieuse a généré en pratique une transformation des lieux de sorte que la configuration réelle n'est pas en adéquation avec l'état descriptif de division ; qu'il convient donc que le tribunal procède à une nouvelle répartition des charges. Ils expliquent à cet effet que "le bâtiment B a été doté d'un troisième étage" non prévu à l'état descriptif de division sans affectation de millièmes.
Le tribunal relève que les demandeurs évoquent la création d'un étage dans le bâtiment B sans fournir de précision sur les lots concernés ni de description précise.
Comme le relèvent à juste titre Mme [B] [D], Mme [R] [I] et le syndicat des copropriétaires, le courrier de la Mairie de [Localité 12] en date du 18 août 1978, versé par les demandeurs, n'évoque pas la création d'un étage et manque de précision s'agissant des travaux qui auraient été effectués.
Les demandeurs versent également des procès-verbaux des assemblées générales en date du 25 février 1981 et 22 juillet 1982. Il y a lieu de relever que le premier procès-verbal évoque une modification de la seule clé de répartition des charges de chauffage et la saisine d'un notaire pour modifier les millièmes du lot n°5 dans le bâtiment A. Le second procès-verbal ne fait état de la même manière que du lot n° 5 précité. Or les consorts [F] affirment que leur demande de fixation d'une nouvelle répartition des charges se justifie par la modification qui serait intervenue dans les lots n°21 et 22 situés dans le bâtiment B.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, toutes les demandes relatives à la fixation et à la répartition des charges sont insuffisamment étayées et seront par conséquent rejetées.
Sur la demande de dommages et intérêts
Au terme du dispositif de leurs conclusions, les demandeurs sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Ils expliquent, dans les motifs de leurs écritures, que les travaux réalisés irrégulièrement dans les lots n°21 et 22 leur ont causé un préjudice. Compte tenu du sens de la présente décision, la réalité du préjudice invoqué n'est pas démontrée et il convient donc de les débouter de leur demande.
Sur la demande d'expertise judiciaire
Cette prétention n'est formée par les demandeurs qu'à titre subsidiaire "si le tribunal devait estimer que la clause litigieuse n'est contraire à aucune disposition d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965."
Compte tenu du sens de la présente décision, le tribunal n'analysera ni la recevabilité ni le cas échéant le bien fondé de cette demande.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires qui succombe est condamné aux dépens avec distraction au profit de Maître Philippe Ravayrol et à Maître Cattoni conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est condamné à verser aux consorts [F], pris ensemble, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Décision du 17 Mai 2024
8ème chambre
3ème section
N° RG 19/08232 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQIYJ
Il n'apparaît pas inéquitable de débouter les consorts [P] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles.
Il y a lieu de rejeter la demande formée par Mme [R] [I] et Mme [B] [D] à l'encontre des consorts [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu du sens de la présente décision, les consorts [F] seront dispensés de la participation aux frais communs de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il convient d'ordonner l'exécution provisoire compatible avec la nature de la présente affaire.
PAR CES MOTIFS
Par jugement contradictoire, rendu publiquement en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Donne acte à M. [T] [P] et M. [J] [P] de leur intervention volontaire dans le cadre de la présente procédure ;
Répute non écrite la clause manuscrite figurant à l'article 27 du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] ;
Déboute M. [Y] [F] et Mme [O] [S] épouse [F] de leurs demandes de fixation et répartition de charges et de leur demande de dommages et intérêts ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] aux dépens ;
Accorde à Maître Philippe Ravayrol et à Maître Cattoni le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] à verser à M. [Y] [F] et Mme [O] [S] épouse [F], pris ensemble, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les autres parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ;
Dispense M. [Y] [F] et Mme [O] [S] épouse [F] de toute participation aux frais communs de procédure ;
Ordonne l'exécution provisoire ;
Rejette les autres demandes plus amples et contraires.
Fait et jugé à Paris le 17 Mai 2024.
La GreffièreLa Présidente
