TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me THOMAS COURCEL
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me MLICZAK
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 17/04725
N° Portalis 352J-W-B7B-CKFJP
N° MINUTE :
Assignation du :
14 octobre 2016
JUGEMENT
rendu le 17 mai 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire la S.A.R.L. GLADEL et ASSOCIÉS, prise en la personne de Maître GLADEL, S.A.R.L. d’administrateurs judiciaires
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Thomas MLICZAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0653
DÉFENDEURS
Maître Hélène CHAUCHEMEZ-LAUBEUF, administrateur judiciaire, en qualité de mandataire ad hoc de la succession de Monsieur [M] [H]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0165
Direction Générale des Finances Publiques de Meurthe-et-Moselle, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [M] [H]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non représentée
Décision du 17 mai 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 17/04725 - N° Portalis 352J-W-B7B-CKFJP
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
assistées de Léa GALLIEN, greffier,
DÉBATS
A l’audience du 08 mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
Premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [M], [D] [H] était propriétaire d'un bien au sein de l'immeuble du [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.
En raison de l'état de l'immeuble, un arrêté préfectoral a été pris le 20 juillet 2005 afin de le déclarer insalubre et de l'interdire définitivement à l'habitation, la mesure prenant effet immédiatement.
Par arrêté en date du 10 août 2016, l'acquisition de l'immeuble par la Société Immobilière d'Economie Mixte de la ville de Paris (SIEMP), en vue de réaliser une opération de démolition et reconstruction, a été déclarée d'utilité publique et l'immeuble a été déclaré cessible en totalité ou en partie au bénéfice de la SIEMP par voie d'expropriation.
Par ordonnance en date du 18 décembre 2006, ont été déclarés immédiatement expropriés pour cause d'utilité publique au profit de la SIEMP, les 24 lots dépendants de l'immeuble, dont celui appartenant à M. [M] [H].
Par ordonnance en date du 20 février 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a nommé la SCP Valliot-Leguerenne-Abitbol et désigné Maître [R] [I] en qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires.
Par arrêt en date du 10 mars 2011, la cour administrative d'appel de Paris a annulé les arrêtés du 20 juillet 2005 et du 10 août 2006 et par arrêt en date du 06 avril 2012, le conseil d'Etat n'a pas admis le pourvoi en cassation formé par la SIEMP.
Par jugement en date du 05 mai 2014, le juge de l'expropriation a constaté la perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation rendue le 18 décembre 2016 et condamné la SIEMP à régler au liquidateur du syndicat des copropriétaires la somme de 165 680 euros à titre de dommages et intérêts.
La restitution de leurs lots à plusieurs copropriétaires a également été ordonnée, de telle sorte que le régime de la copropriété a de nouveau trouvé à s'appliquer à l'immeuble et que la mission du liquidateur du syndicat des copropriétaires a pris fin.
La désignation d'un administrateur provisoire a donc été demandée et par ordonnance en date du 10 juillet 2014 Maître [Z] [U] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire du syndicat pour une durée de six mois, régulièrement renouvelée jusqu'au 13 juin 2017.
Au vu de l'état de dégradation avancé de l'immeuble, Maître [U] a sollicité le placement du syndicat des copropriétaires sous le régime des copropriétés en difficulté.
Le 28 juillet 2015, Maître [U] a pris la décision de faire délivrer, après mise en demeure infructueuse, des commandements par huissier aux fins de recouvrement des charges impayés et a décidé d'un budget de 420 000 euros pour la réalisation de travaux.
M. [H] est ainsi mentionné dans le procès-verbal du 13 avril 2016 au titre des copropriétaires débiteurs, à hauteur de 58 902,60 euros.
Par acte en date du 14 octobre 2016, Maître [U], agissant en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, a ainsi fait assigner M. [M] [H] en paiement d'arriérés de charges de copropriété.
La procédure, redistribuée à la 8ème chambre par ordonnance du 16 mars 2017, a été enregistrée sous le numéro RG 17/04725.
Maître [Z] [U] ayant fait connaître, le 13 juin 2017, son intention de ne pas être renouvelée dans les fonctions d'administrateur, Maître [V] [Y] a, par ordonnance en date du 31 juillet 2017, été désigné administrateur judiciaire agissant ès-qualités d'administrateur provisoire de la copropriété et lors de l'assemblée générale du 20 décembre 2017, les copropriétaires ont élu la société Hello syndic aux fonctions de syndic.
M. [H] est décédé le 13 octobre 2017 et, en l'absence d'identification de ses héritiers, une requête aux fins de désignation d'un mandataire ad hoc a été déposée le 18 juin 2018.
Par ordonnance en date du même jour, Maître [L] [P] a été désignée en cette qualité puis assignée en intervention forcée par le syndicat des copropriétaires selon acte délivré le 21 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires sollicitant que soit ordonnée la jonction avec l'instance introduite contre M. [H] et que le jugement rendu soit déclaré commun à Maître [P].
La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 18/13723 et jointe à l'instance principale le 06 décembre 2019 par mention au dossier.
Les héritiers de M. [M] [H] ayant pu être identifiés, ces derniers ont tous renoncé à la succession, les 07 mai et 08 octobre 2019.
Décision du 17 mai 2024
8ème chambre 3ème section
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Le 08 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires a donc déposé, auprès du tribunal d'instance de Guebwiller, une requête aux fins de désignation d'un curateur à succession vacante et, par ordonnance en date du 10 mars 2020, la succession de M. [M] [H] a été déclarée vacante et la curatelle de cette succession a été confiée au directeur départemental des finances publiques de Meurthe et Moselle.
Par acte délivré le 27 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la Direction Générale des Finances Publiques de Meurthe et Moselle (DGFIP) afin que soit ordonnée la jonction avec l'instance introduite contre M. [H] et que le jugement rendu soit déclaré opposable à la DGFIP en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [M] [H].
La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 20/12073 et jointe à l'instance principale le 07 avril 2021 par mention au dossier.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 octobre 2023 et signifiées à la DGFIP par voie d'huissier le 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 1153, 1154 du code civil, 515 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile, de :
« DIRE ET JUGER recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice dans le cadre de la présente action
En conséquence et y faisant droit,
DEBOUTER Monsieur [M] [H] et Maître [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER la Direction Générale des Finances Publiques de Meurthe-et-Moselle, [Adresse 4] en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [M], [D] [H], désignée par ordonnance du 10 mars 2020 du Tribunal d'Instance de Guebwiller à régler au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 8], représenté par son administrateur provisoire, la somme de 71.640,99€.
DIRE ET JUGER que cette somme produira intérêt au taux légal sur la somme de 58.075,10 €, à compter de la date de l'assignation et sur le surplus à compter du 2 octobre 2017,
ORDONNER la capitalisation des intérêts qui seraient dus pour une année entière, en application de l'article 1154 du Code civil,
CONDAMNER la Direction Générale des Finances Publiques de Meurthe-et-Moselle, [Adresse 4] en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [M], [D] [H], désignée par ordonnance du 10 mars 2020 du Tribunal d'Instance de Guebwiller à payer au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 8], représenté par son administrateur provisoire, la somme de 10.000€, à titre de dommages-intérêts,
CONDAMNER la Direction Générale des Finances Publiques de Meurthe-et-Moselle, [Adresse 4] en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [M], [D] [H], désignée par ordonnance du 10 mars 2020 du Tribunal d'Instance de Guebwiller à payer au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 8], représenté par son administrateur provisoire, la somme de 10.000 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Décision du 17 mai 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 17/04725 - N° Portalis 352J-W-B7B-CKFJP
CONDAMNER la Direction Générale des Finances Publiques de Meurthe-et-Moselle, [Adresse 4] en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [M], [D] [H], désignée par ordonnance du 10 mars 2020 du Tribunal d'Instance de Guebwiller aux entiers dépens,
DECLARER COMMUN à la Direction Générale des Finances Publiques de Meurthe-et-Moselle, [Adresse 4] en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [M], [D] [H], désignée par ordonnance du 10 mars 2020 du Tribunal d'Instance de Guebwiller le jugement à intervenir,
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir. »
Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 16 mars 2019, Maître [L] [P] sollicite de :
« 1. Vu l'article 331 du Code de Procédure Civile,
Prononcer la mise hors de cause de Maître [L] [P], prise en sa qualité de mandataire ad'hoc de la succession de Monsieur [M], [D] [H]
2. Subsidiairement, vu l'article 1315 (ancien) du Code Civil et les articles 2 et 11 de l'arrêté du 14 mars 2005,
Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] de toutes ses prétentions.
3. Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 9] à prendre à sa charge les frais et honoraires de Maître [L] [P], en sa qualité de mandataire ad'hoc de la succession de Monsieur [M], [D] [H].
4. Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 9] aux dépens de l'instance. »
Assignée par remise de l'acte à personne, la Direction Générale des Finances Publiques de Meurthe et Moselle n'a pas constitué avocat.
Il est fait expressément référence aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.
La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 25 octobre 2023 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 08 mars 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la mise hors de cause de Maître Hélène Cauchemez-Laubeuf
Maître [L] [P] sollicite sa mise hors de cause en expliquant qu'aucune demande ne peut plus être formée à l'encontre de M. [H], décédé, pas plus qu'à son encontre puisqu'elle a seulement été assignée en déclaration de jugement commun.
Elle soutient que si une telle demande est possible en application de l'article 331 du code de procédure civile, pour autant sa mise en cause n'est recevable que si le tribunal est amené à rendre une décision dans le cadre de l'instance principale, ce qui n'est pas le cas en l'espèce dans la mesure où M. [H] ne peut plus être condamné.
Le syndicat des copropriétaires explique que Maître [L] [P] a précisément été attraite dans le cadre de la présente instance afin que cette dernière puisse se poursuivre à l'encontre de M. [M] [H], décédé, et que sa demande de mise hors de cause n'a donc aucun sens.
Il indique toutefois que cette question n'est désormais plus d'actualité au vu de la désignation d'un curateur à succession vacante.
La Direction Générale des Finances Publiques de la Meurthe et Moselle ayant effectivement été désignée en qualité de curateur à succession vacante de M. [M] [H], il convient par conséquent de mettre hors de cause Maître Hélène Cauchemez-Laubeuf.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
- sur l'arriéré de charges
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
Décision du 17 mai 2024
8ème chambre 3ème section
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a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; ».
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
-les appels de fonds sur la période de 2015 à 2017,
-le procès-verbal de l'administrateur judiciaire du 09 octobre 2014 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2007, 31 décembre 2008, 31 décembre 2009, 31 décembre 2010, 31 décembre 2011, 31 décembre 2012 et 31 décembre 2013 et approuvé le budget prévisionnel de l'exercice comptable du 01 janvier au 31 décembre 2015 ainsi que du 01 janvier au 31 décembre 2016,
-le procès-verbal de l'administrateur judiciaire du 28 juillet 2015 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2014 et ajusté le budget prévisionnel pour l'exercice 2016,
-le procès-verbal de l'administrateur judiciaire du 13 avril 2016 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2015, ajusté le budget prévisionnel pour l'exercice 2016 et approuvé celui pour l'exercice 2017,
-le procès-verbal de l'administrateur judiciaire du 13 juin 2017 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2016, lancé un appel de fonds exceptionnels pour régler les honoraires d'avocat, ajusté le budget prévisionnel pour l'exercice 2017 et approuvé celui pour l'exercice 2018,
-le procès-verbal d'assemblée générale du 20 décembre 2017 ayant désigné un syndic,
-le procès-verbal d'assemblée générale du 10 décembre 2018 ayant refusé d'approuver les comptes pour l'exercice 2017 et voté le budget prévisionnel pour celui de 2019 et 2020, outre la constitution d'un fonds travaux,
-le procès-verbal d'assemblée générale du 24 septembre 2019 ayant refusé d'approuver les comptes pour l'exercice 2017, adopté ceux pour l'exercice 2018 et voté le budget prévisionnel pour celui de 2020 et 2021,
-le procès-verbal d'assemblée générale du 07 juillet 2023 ayant approuvé les comptes pour les exercices 2019, 2020 et 2021, approuvé le budget de charges courantes du 01 janvier au 31 décembre 2022, approuvé les comptes du 01 janvier au 31 décembre 2022, approuvé le budget de charges courantes du 01 janvier au 31 décembre 2023 et approuvé l'appel de fonds exceptionnels pour le paiement des honoraires d'avocat et ayant désigné la SAS Cabinet de Gestion Immobilière en qualité de syndic.
Le syndicat des copropriétaires indique dans ses écritures qu'il lui est reproché de ne pas fournir de décompte clair depuis l'origine de sa créance et de ne pas rapporter la preuve que M. [H] est redevable des sommes indiquées.
Il précise toutefois qu'un tel décompte, à jour au 30 juin 2019, est bien produit en pièce 15 et comporte, outre un décompte global, un décompte séparé pour les travaux et charges communes dont il ressort que M. [H] est bien redevable des sommes réclamées.
Ce décompte figurant en pièce 15, daté du 24 septembre 2023 et établi pour la période du 01 janvier 2023 au 24 septembre 2023, mentionne, dans un encadré situé en haut à gauche, un solde débiteur de 73 122,18 euros mais uniquement de 71 640,99 euros, en fin de décompte, somme réclamée par le syndicat des copropriétaires.
Ce décompte fait ainsi apparaître les trois appels trimestriels de fonds et de fonds travaux émis en 2023, l'apurement des charges pour les années 2019, 2020 et 2021 ainsi que la reprise de soldes après fonds travaux et la reprise de solde charges courantes.
Le montant de la créance doit toutefois être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu'à l'origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l'ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.
Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l'intégration dans le décompte d'un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l'ensemble des charges qui ont été appelées.
En l'espèce, le décompte du 24 septembre 2023 mentionne, à la date du 01 janvier 2023, une « reprise de solde ap fds travaux » d'un montant de 30 944,81 euros, et une « reprise de solde charges courantes » d'un montant de 42 987,75 euros.
Or, les pièces produites ne permettent pas de détailler l'ensemble des charges appelées qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.
En effet, le relevé de compte le plus complet, listant l'ensemble des mouvements intervenus au crédit et au débit du compte à compter du 01 janvier 2014, n'est établi que jusqu'au 01 juillet 2017 (pièce 15.18) et fait lui-même mention, à la date du 01 janvier 2014, d'une reprise de solde au 31 décembre 2008 de 33 579,46 euros.
Il convient donc de déduire ces reprises de soldes, d'un montant total de 73 932,56 euros (30 944,81 + 42 987,75) de la somme d'un montant de 71 640,99 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires et par conséquent de le débouter de sa demande en paiement et, ce faisant, de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de prise en charge des frais et honoraires de Maître Hélène Cauchemez-Laubeuf
Maître [L] [P] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à prendre à sa charge ses frais et honoraires, en sa qualité de mandataire ad hoc de la succession de M. [H].
Outre qu'elle ne précise nullement le fondement juridique de cette demande, le fait que l'absence d'héritiers connus ait dans un premier temps nécessité la désignation d'un mandataire ad hoc apparaît sans incidence sur le bien fondé ou non de la demande en paiement.
Il convient par conséquent de la débouter de sa demande.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de l'instance et débouté de sa demande portant sur les frais irrépétibles.
Au vu de l'ancienneté du litige, il convient d'ordonner l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,
MET hors de cause Maître Hélène Cauchemez-Laubeuf ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, de l'intégralité de ses demandes ;
DÉBOUTE Maître [L] [P] de sa demande de prise en charge des frais et honoraires de Maître [L] [P] ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] aux dépens de l'instance ;
ORDONNE l'exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 17 mai 2024
Le greffierLa présidente
