TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [X] [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Harry BENSIMON
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/10155 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UJS
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. AH DOUTE,
[Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Me Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [X] [P],
[Adresse 1] - [Localité 4]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 mai 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée d’Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 16 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10155 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UJS
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 12 décembre 1969, a été consenti à Mme [X] [P] un bail portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 4].
Ce bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.
La SARL AH DOUTE a acquis l’immeuble objet de la location selon acte du 1er septembre 2011.
Par acte d’huissier en date du 18 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers de l’appartement visant la clause résolutoire pour la somme de 1517,14 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés arrêté au 1er juillet 2023.
Par exploit en date du 6 décembre 2023, la SARL AH DOUTE a fait assigner Mme [X] [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail ;
- prononcer l'expulsion de Mme [X] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, jusqu’à la libération complète des lieux, ;
- condamner Mme [X] [P] à payer à la SARL AH DOUTE de la somme de 1884,83 euros, correspondant aux loyers et charges impayés de juillet 2021 à novembre 2023, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- ordonner qu’à compter du 18 octobre 2023 Mme [X] [P] sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer en cours, soit la somme de 313,50 euros par trimestre ou 104,50 euros par mois, outre 30 euros par mois au titre des charges locatives ;
- condamner Mme [X] [P] aux dépens, comprenant le coût des deux commandements de payer ainsi qu’à payer une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;
- rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l’audience du 9 février 2024, la SARL AH DOUTE, représentée par son conseil, a soutenu oralement les termes de son assignation et précisé que la dette locative s'élève à la somme de 2116,56 euros.
Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis en étude, Mme [X] [P] n’est ni présente ni représentée.
En cours de délibéré, à la demande du juge des contentieux de la protection, la SARL AH DOUTE a transmis l’acte d’ahct de l’immeuble du 1er septembre 2011.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [X] [P] est soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. Ainsi, en l'absence de renouvellement du bail sous l'empire de la loi du 6 juillet 1989, il est soumis à une réglementation spécifique qui échappe aux dispositions protectrices de l'article 24 de ladite loi de 1989 ainsi que le rappelle son article 40 II.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
En matière de bail, l'article 80 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 précité.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En l'espèce, le bail conclu le 12 décembre 1969 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2023. Il mentionne le délai d'un mois de régularisation et est ainsi régulier.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2023.
Mme [X] [P] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [X] [P] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Mme [X] [P] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif (double du loyer outre les charges), mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit la somme totale de 231,69 euros par trimestre ou 77,23 euros par mois.
En l'espèce, la SARL AH DOUTE précise lors de l’audience que la défenderesse reste lui devoir la somme de 2116,56 euros d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation à la date du 7 février 2024, échéance du 1er trimestre 2024 incluse.
Mme [X] [P] sera condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 2116,56 euros qui portera intérêts au taux légal sur la somme de 1884,83 à compter de l’assignation le 6 décembre 2023 et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus. Elle sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2024.
Sur les autres demandes
La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Mme [X] est condamnée.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 1969 dont est désormais titulaire la SARL AH DOUTE, et consenti à Mme [X] [P] concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies au 19 novembre 2023 ;
ORDONNE en conséquence Mme [X] [P] de restituer les clés du logement à la SARL AH DOUTE dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DIT qu’à défaut pour Mme [X] [P] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la SARL AH DOUTE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE à titre de provision Mme [X] [P] à verser à la SARL AH DOUTE la somme de 2116,56 euros, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échues à la date du 7 février 2024, échéance du 1er trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023 sur la somme de 1884,83 euros et de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;
CONDAMNE Mme [X] [P] à verser à la SARL AH DOUTE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, telle qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) soit la somme totale de 231,69 euros par trimestre ou 77,23 euros par mois, à compter du 1er avril 2024 ;
CONDAMNE Mme [X] [P] à verser à la SARL AH DOUTE la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [X] [P] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
