TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [I] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09890 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S4P
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 mai 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH,
[Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [I] [V],
[Adresse 1] - [Localité 3]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors de débats, et d’Aurélia DENIS, lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 mai 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 16 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09890 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S4P
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 16 avril 2021, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [V] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 412,60 euros.
Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2173,35 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [V] le 6 septembre 2023.
Par assignation du 30 novembre 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 4] en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2716,15 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il y est précisé que Mme [I] [V] s’est retrouvée en difficultés financières à la suite de sa séparation et qu’une demande auprès du fonds de solidarité logement est envisagée.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 9 février 2024, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 février 2024, s'élève désormais à 2093,72 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme [I] [V] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.
Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 4 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2173,35 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 novembre 2023.
Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 février 2024, Mme [I] [V] lui devait la somme de 1808.71 euros, échéance de janvier 2024 incluse, soustraction faite des frais de cette procédure.
Mme [I] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [I] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l’indemnité d’occupation
Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [I] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 16 avril 2021 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [I] [V], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] étaient réunies le 5 novembre 2023,
CONDAMNE Mme [I] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 1808.71 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
AUTORISE Mme [I] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [V],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [I] [V] sera condamnée à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE Mme [I] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [I] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 septembre 2023 et celui de l'assignation du 30 novembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
