TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [K] [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sébastien MENDES GIL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09709 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RSS
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 mai 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public PARIS HABITAT- OPH,
[Adresse 1]
représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [K] [G],
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 mai 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 16 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09709 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RSS
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 12 avril 1979, l’Office Public d’Habitations à loyer modéré de la ville de Paris, aujourd’hui PARIS HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [G] sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 269,08 francs.
Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 810.56 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [G] le 10 octobre 2022.
Par assignation du 1er décembre 2023, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1779,74 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 9 février 2024, PARIS HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2024, s'élève désormais à 1489,61 euros. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [K] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
PARIS HABITAT OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 6 octobre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 810.56 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 décembre 2022.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [K] [G] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 62 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de PARIS HABITAT OPH de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2024, Mme [K] [G] lui devait la somme de 1489,61 euros.
Mme [K] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [K] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l’indemnité d’occupation
Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [K] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de PARIS HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 12 avril 1979 entre l’Office Public d’Habitations à loyer modéré de la ville de paris, aujourd’hui PARIS HABITAT OPH, d’une part, et Mme [K] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] étaient réunies le 7 décembre 2022,
CONDAMNE Mme [K] [G] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 1489,61 euros (mille quatre cent quatre-vingt-neuf euros et soixante et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, échéance de janvier 2024 incluse,
AUTORISE Mme [K] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 62 euros (soixante-deux euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [K] [G],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 décembre 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [K] [G] sera condamnée à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE Mme [K] [G] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [K] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 octobre 2022 et celui de l'assignation du 1er décembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
