TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Fabien LEQUEUX
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Catherine ROBIN
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/06294 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B44
N° MINUTE :
4 JTJ
JUGEMENT
rendu le jeudi 16 mai 2024
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son Syndic Le Cabinet CAZALIERES - [Adresse 1] - [Localité 6]
représentée par Me Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0633
DÉFENDERESSE
Madame [E] [Y], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Me Fabien LEQUEUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0187
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mai 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 16 mai 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06294 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B44
EXPOSE DU LITIGE
Mme [E] [Y] est propriétaire des lots n° 3, 5, 39 et 40 dans l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.
Par jugement du 23 mars 2006, le juge de proximité du tribunal d’instance de Paris a condamné Mme [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 5] la somme de 53, 50 euros, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et l’a condamné à verser à Mme [E] [Y] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, Mme [E] [Y] a été condamné par jugement du tribunal d’instance du 14 eme arrondissement de Paris en date du 29 avril 2014 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 5] la somme de 2472, 62 euros suivant décompte arrêté au 16 avril 2014, appel du premier trimestre 2014 inclus, outre 275 euros au titre des frais nécessaires et 200 euros au titre des dommages et intérêts.
Par jugement du 16 avril 2015, ce même tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 5] a effectuer les travaux de réfaction de peintures dans le logement de Mme [Y] dans le délai de deux mois et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, l’a condamné à lui verser la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral et a ordonné la compensation entre les créances respectives des parties, à savoir les sommes auxquelles Mme [Y] avait été condamnée par jugement du 29 avril 2014.
Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 5] a mis en demeure Mme [E] [Y], par lettre recommandée avec accusé de réception notamment le 19 mai 2022.
Par exploit de commissaires de justice du 16 juin 2023, une sommation de payer la somme de 4256, 42 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 juin 2023 a été délivrée à Mme [Y].
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son syndic le cabinet CAZALIERES SAS, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [E] [Y], par acte d'huissier en date du 3 octobre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
2621, 89 euros au titre des charges de copropriété,2100, 11 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,800 euros de dommages et intérêts,1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 5] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Mme [E] [Y], que cette dernière est coutumière du fait et que si les causes du précédent jugement ont bien été apurées conformément aux dispositions de l’article 1256 du code civil par divers versements, une nouvelle dette de charges de copropriété s’est créé pour la période postérieure, soit entre le 1 avril 2014 et le 1er juillet 2023.
Initialement appelée à l'audience du 31 octobre 2023, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 28 février 2024.
A l'audience du 28 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser ses demandes à la somme de 3094, 85 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2024 s’agissant des charges de copropriété, 2800, 11 euros s’agissant des frais.
Au soutien de ses prétentions, il précise verser, conformément à la demande de la défenderesse un décompte expurgé de tout solde inexpliqué, reprenant l’ensemble des appels et des versements ainsi que le compte de l’exécution des jugements des 29 avril 2014 et 16 avril 2015 reprenant l’ensemble des causes des jugements et les règlements par imputation, lequel laisse apparaître un solde positif en faveur de Mme [Y], repris dans le décompte global. Contrairement à ce qui est allégé, l’ensemble des versements effectués par la défenderesse apparaissent dans ces décomptes soit au titre de l’apurement des causes des précédents jugements soit au titre des charges de copropriété postérieures.
Il indique que les frais d’expertise n’ont pas à figurer ne portant pas sur les charges de copropriété et s’agissant de dépens. Il soutient que la somme de 600 euros accordé au titre du jugement de 2006 a été porté au débit, Mme [Y] n’ayant fait aucune démarche aux fins de recouvrements et le titre étant expiré depuis le 23 mars 2018.
Mme [E] [Y], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est rapportée oralement et sollicite le débouté de l’ensemble des demandes au titre des charges, des frais nécessaires, dire que le solde de son compte de charges est créditeur de la somme de 98, 30 euros au 30 juin 2023, 2eme trimestre 2023 inclus et condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 5] lui payer cette somme outre la somme de 8 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions,Mme [E] [Y] allège être en conflit avec le syndicat des copropriétaires depuis 18 ans, ne jamais avoir pu bénéficier de décompte clair sans reprise de solde et n’avoir jamais pu recevoir d’explications claires malgré ses demandes réitérées en 2018, 2019 et 2023 y compris par l’intermédiaire de son conseil. Elle souligne l’incohérence entre le décompte adressé par le syndic et arrêté au 22 février 2023 laissant apparaître un solde créditeur de 321, 41 euros au 31 mars 2014 et le décompte versé au soutien de l’assignation laissant apparaître un solde débiteur de 4 763, 64 euros au 31 mars 2014, de même que la disparition d’un certains nombres de montants portés au crédit de Mme [Y] et ce sans aucune explication. Elle soutient dès lors que les appels étant illisibles et incompréhensibles aucun frais de relance ne saurait être mis à sa charge. Elle indique enfin que les sommes de 600 euros dues au titre de l’article 700 du code civil suivant jugement de 2006, 1 550, 73 euros au titre des frais indument facturés et 2034, 02 euros sont à refacturer à son crédit, soit un total supérieur aux sommes réclamées.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [E] [Y] concernant les lots 3, 5, 39 et 40 indiquant la répartition des tantièmes,le précédent jugement du 23 mars 2006 de condamnation de Mme [Y] à verser la somme de 53, 50 euros au titre des charges de copropriété, et du syndicat de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,le jugement du 29 avril 2014 de condamnation de Mme [Y] de la somme de 2 472, 62 euros au titre des charges de copropriété selon décompte du 16 janvier 2014, 1er trimestre 2014 inclus, 257 euros au titre des frais, 200 euros au titre des dommages et intérêts,le jugement du 16 avril 2015 de condamnation du syndicat à la somme de 100 euros au titre des dommages et intérêts au titre du préjudice moral et ordonnant la compensation.le décompte d'exécution y afférent ayant imputé les paiements intervenus,les relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2014 au 1er janvier 2024,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022,l'historique du compte du 1er avril 2014 au 1er janvier 2024 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3094, 85 euros, les procès-verbaux des assemblées générales des 23 avril 2014, 5 mai 2015, 7 avril 2016, 29 mars 2017, 29 mars 2018, 3 avril 2019, 7 octobre 2020, 16 mars 2021, 10 mars 2022 et 23 mars 2023comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours,les attestations de non recours concernant l’ensemble des procès-verbaux,la mise en demeure de payer la somme de 4746, 16 euros adressée le 25 juillet 2023 à Mme [E] [Y],un commandement de payer par acte de commissaires de justice en date du 13 juin 2023 valant mise en demeure sur la somme de 4256, 42 euros,le contrat de syndic.
En l'espèce, les paiements effectués par Mme [E] [Y] ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne, soit les sommes auxquelles elle a été condamnée par le jugement du 29 avril 2014, compensation faite avec la somme de 1000 euros qui lui était due conformément aux dispositions du jugement du 16 avril 2015. Cette imputation est conforme à l'article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte d'exécution.
Il sera à cet égard relevé que les sommes suivantes versées par Mme [Y] apparaissent en règlement de sa dette telle que fixée par le tribunal d’instance par jugement du 29 avril 2014 au titre des de copropriété, frais nécessaires et dommages et intérêts soit les sommes : 309, 12 euros payé par chèque le 23 avril 2014, 311, 32 euros payé par chèque le 18 juillet 2024, 311, 32 euros payé par chèque le 16 octobre 2024, 313, 04 euros payé par chèque le 15 janvier 2015, 313, 04 euros payés par chèque le 15 avril 2015, 369, 90 euros payés par chèque le 17 juillet 2015, et 369, 90 euros payés par chèque le 15 octobre 2015.
La somme de 1 000 euros dont Mme [Y] est créditrice en vertu du jugement du 16 avril 2015 apparaît elle aussi à son crédit par le biais de la compensation dans le décompte d’exécution.
Il ne sera pas fait droit à sa demande de lui créditer la somme de 2034, 02 euros laquelle porte sur les frais d’expertise réalisée dans le cadre d’une précédente instance et qui s’analyse en dépens dont la nature est étrangère à la présente instance.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3094, 85 euros portant la période allant du 1er avril 2014 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024.
Les intérets au taux légal courront à compter du 16 juin 2023 en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Sur les frais de recouvrement et sur les dommages et intérêts
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est patent que les décomptes adressés à Mme [E] [Y] par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 5] ont été peu lisibles faisant mention de sommes différentes et de soldes de charges de copropriété non justifiés en dépit des demandes de cette dernière et de son conseil. Si au jour de l’audience, les décomptes d’exécution et de charges de copropriété permettent une traçabilité et un décompte des sommes à porter au crédit de la défenderesse en partant d’un solde clair et justifié, il est regrettable que les échanges précédents, y compris par le biais d’avocats n’aient pas permis une discussion rigoureuse et constructive.
A cet égard, il est versé aux débats un décompte du syndic adressé à Mme [Y] le 22 février 2023, reprenant un solde 4763, 64 euros ne correspondant pas aux sommes déterminées par le tribunal d’instance dans son jugement du 29 avril 2014 et induisant nécessairement Mme [Y] en erreur. C’est encore le cas de l’appel de charges pour le 1er trimestre 2024 qui mentionne un solde de 7183, 05 euros alors que dans le cadre de la présente instance la somme est de 5894, 96 euros 1er trimestre 2024 également inclus et frais inclus dans les deux cas sans que la différence ne trouve de cause.
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 5] sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires et au titre des dommages et intérêts.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
En application de l'article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l'auteur de l'action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu'il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d'une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.
Par ailleurs, en application de l'article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, étant rappelé toutefois que ce texte ne saurait être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi.
En l'espèce, en ce que la demande principale de condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété a été accueillie, aucun abus de droit ne saurait être relevé. La demande sera par conséquent rejetée.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l'avance, sera constatée en application de l'article 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 5], pris en la personne de son syndic le cabinet CAZALIERES SAS :
- la somme de 3094, 85 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2014 au 1er janvier 2024 et incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du13 juin 2023,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 5] de sa demande au titre des frais nécessaires,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 5] de sa demande au titre des dommages et intérêts
DEBOUTE Mme [E] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 5], pris en la personne de son syndic le cabinet CAZALIERES SAS, la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Mme [E] [Y] aux dépens,
CONSTATE l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
