TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Sophie TIDIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marie-christine ALIGROS
Maître Jean DECHEZLEPRETRE
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/04782 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2I77
N° MINUTE :
2 JTJ
JUGEMENT
rendu le jeudi 16 mai 2024
DEMANDEURS
Monsieur [X] [B], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
Madame [G] [S], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
représentés par Me Sophie TIDIER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,[Adresse 1] [Localité 6]
DÉFENDERESSES
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2][Localité 5]S représenté par son syndic la SAS SOGI (Société Orfila de Gestion Immobilière) dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]
représentée par Me Marie-christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0140
S.A.S. SOGI (SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE), dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]
représentée par Maître Jean DECHEZLEPRETRE de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1155
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 février 2024
Décision du 16 mai 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04782 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2I77
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mai 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [G] [S] et Monsieur [X] [B] sont propriétaires d’un appartement, d’un emplacement de parking et d’une cave sis au [Adresse 2] à [Localité 5], composant les lots n° 15, 34 et 21, soumis au statut de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 5] est administré par la SAS SOGI (Société Orfila de Gestion Immobilière), son syndic en exercice.
Par acte de commissaire de justice signifié le 22 juin 2023, Mme [G] [S] et M. [X] [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic la société SOGI, ainsi que la société SOGI elle-même, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
Juger que l’entretien et la réparation des terrasses privatives ne pouvaient être imputées sur les charges communes ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic la société SOGI, à rembourser à Mme [G] [S] et M. [X] [B] la somme de 428,51 euros au titre des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022 ;
Juger que la société SOGI a commis une faute de gestion ;
Condamner la société SOGI à verser à Mme [G] [S] et M. [X] [B] la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice subi ;
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic la société SOGI, et la société SOGI à verser à Mme [G] [S] et M. [X] [B] la somme de 3 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic la société SOGI, et la société SOGI aux entiers dépens ;
Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Appelée à l’audience d’orientation du 31 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.
A l’audience de plaidoirie du 28 février 2024, Mme [G] [S] et M. [X] [B], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes.
En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son conseil, a demandé au tribunal de voir :
Débouter Mme [G] [S] et M. [X] [B] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
Condamner Mme [G] [S] et M. [X] [B] au paiement d’une somme de 3 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner Mme [G] [S] et M. [X] [B] aux entiers dépens.
La société SOGI, représentée par son conseil, a demandé au tribunal de voir :
Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société SOGI ;
Condamner tout succombant à payer à la société SOGI la somme de 3 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner tout succombant aux entiers dépens.
Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles sont soutenues oralement à l’audience du 28 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa premier du Code de procédure civile.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'entre pas dans l'office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.
Sur l’imputation des factures d’entretien des terrasses dans les charges communes
L’article 10 alinéa premier de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Le deuxième alinéa du même article ajoute que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.
Aux termes des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
En l’espèce, un contrat a été conclu le 14 février 2019 entre la société SOGI et la société ITEC ayant pour objet l’entretien périodique de la toiture-terrasse de type inaccessible en chape auto-protégée et de type accessible en dalles sur plots de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 5].
Mme [G] [S] et M. [X] [B] contestent l’imputation des factures d’entretien dans les charges communes et demandent le remboursement de la somme de 428,51 euros au titre des charges indûment appelées pour les exercices 2019, 2020, 2021 et 2022. Ils considèrent que l’entretien des terrasses privatives ne doit pas être imputé dans les charges communes, mais à chaque copropriétaire jouissant d’une terrasse privative. Au soutien de leur demande, ils produisent un procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 12 avril 2023 établissant l’adoption de la résolution suivante : « L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des éléments précités, décide de demander au Syndic de maintenir le contrat d’entretien annuel des terrasses accessibles et inaccessibles en retenant que l’entretien des terrasses accessibles feront l’objet d’une imputation privative annuelle sur l’exercice 2023 ».
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic la société SOGI, demande le rejet des prétentions de Mme [G] [S] et M. [X] [B]. Au soutien de cette demande, il relève que, conformément au règlement de copropriété, constituent des parties privatives « les revêtements superficiels (s’il en existe) des balcons et terrasses affectés à l’usage exclusif d’un propriétaire, à l’exclusion du gros œuvre, de l’étanchéité, lorsqu’elle existe (si le revêtement superficiel ne fait pas office d’étanchéité) ». Aux termes du même règlement, « Les copropriétaires ayant l’usage exclusif de jardins, balcons et/ou terrasses supporteront personnellement la charge du nettoyage, de l’entretien courant des pelouses et plantations, des revêtements de sol et la réparation des dégradations qu’ils occasionneraient, le tout sous le contrôle et, éventuellement, la surveillance de l’architecte de la copropriété » et « Les autres dépenses de réparation et de réfection -notamment les dépenses d’étanchéité- constitueront des charges communes générales ».
Il résulte des éléments du dossier que les dalles sur plots des terrasses privatives constituent un revêtement superficiel ne faisant pas office d’étanchéité. Or, s’agissant des terrasses privatives, le contrat conclu le 14 février 2019 entre la société SOGI et la société ITEC porte sur l’entretien du complexe d’étanchéité situé sous les dalles sur plots et non sur celui des dalles elles-mêmes. Dès lors, pour réaliser l’entretien du complexe d’étanchéité, la dépose des dalles sur plots s’avère nécessaires. D’ailleurs, comme le précise le contrat d’entretien, « La surface du dallage sur plots ne sera pas lavée au nettoyeur haute pression, (Cette prestation peut faire l’objet d’un autre contrat, ou d’un avenant à celui-ci) ».
Par ailleurs, le fait que le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 12 avril 2023 « décide de demander au syndic de maintenir le contrat d’entretien annuel des terrasses accessibles et inaccessibles en retenant que l’entretien des terrasses accessibles feront l’objet d’une imputation privative annuelle sur l’exercice 2023» ne signifie pas que cette décision soit conforme au règlement de copropriété et ne porte ni sur la période passée ni sur la période à venir.
En conséquence, l’imputation des factures d’entretien des terrasses dans les charges communes ne saurait donner lieu à un quelconque remboursement.
La demande formée par Mme [G] [S] et M. [X] [B] sera donc rejetée.
Sur la faute de gestion
Il résulte des articles 1240 et 1241 du Code civil que, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et que chacun est responsable du dommage qu’il a causé, non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
Il s'ensuit que, si chaque copropriétaire peut agir en responsabilité civile délictuelle contre le syndic, c'est à la condition de rapporter la preuve d'une faute du syndic, d'un préjudice personnel et d'un lien de causalité.
Il appartient donc aux demandeurs de rapporter la preuve de l'inertie fautive qu'ils imputent au syndic, la société SOGI.
Il résulte des développements qui précèdent que, en imputant les factures d’entretien des terrasses dans les charges communes, le syndic n’a commis aucune faute.
Dès lors, la demande formée par Mme [G] [S] et M. [X] [B] sera rejetée.
Sur la dispense du règlement des charges de copropriété afférentes à la présente instance
En application des dispositions des articles 6 et 9 du Code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.
En l’espèce, il incombe à Mme [G] [S] et M. [X] [B] de faire la démonstration des faits permettant de les dispenser de régler les charges de copropriété afférentes à la présente instance.
Or, les écritures de Mme [G] [S] et M. [X] [B] ne contiennent aucun moyen de fait ou de droit sur ce point.
Dans la mesure où il n’appartient pas à la juridiction de céans de pallier cette carence, la demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Mme [G] [S] et M. [X] [B], qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens de l'instance.
Ils seront condamnés in solidum à verser 1000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 5] et 1000 euros à la société SOGI.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
REJETTE l’ensemble des demandes formées par Mme [G] [S] et M. [X] [B] ;
CONDAMNE in solidum Mme [G] [S] et M. [X] [B] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 5] payer à la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Mme [G] [S] et M. [X] [B] à payer à la société SOGI la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Mme [G] [S] et M. [X] [B] aux dépens ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
