TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Raymond ONDZE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christian PAUTONNIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/04248 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ32S
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A. BATIGERE EN ILE DE FRANCE,
[Adresse 1]
représentée par Me Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [O] [C],
[Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Raymond ONDZE, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 mai 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée d’Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 16 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04248 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ32S
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 26 juin 2015, la SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [C] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 605,20 euros et d’une provision pour charges de 318,29 euros.
Par acte de commissaire de justice du 23 février 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1539,99 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [C] le 27 décembre 2022.
Par assignation du 3 mai 2023, la SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 2239,49 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1583.99 euros et de l’assignation pour le surplus,
−150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mai 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il y est précisé que Mme [C] est séparée de son conjoint depuis décembre 2020 et qu’une procédure de divorce est en cours, qu’elle connaît des problèmes de santé que la suspension des allocations pour le logement a aggravé sa situation, qu’un dossier a été déposé devant la commission de surendettement.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 9 février 2024, la SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2024, s'élève désormais à 7144,19 euros. La SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme [O] [C] expose avoir trois enfants à charge et confirme les informations du diagnostic social et financier. Elle précise que ses ressources mensuelles sont de l’ordre de 1164 euros (allocations familiales et RSA).
Mme [O] [C] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et propose de régler la dette en 36 mensualités de 150 euros la dernière étant majorée du solde.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En cours de délibéré, Mme [O] [C] a produit la décision du 15 mars 2024 de la commission de surendettement des particuliers de Paris déclarant son dossier recevable.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 23 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1539,99 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 avril 2023.
Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que Mme [O] [C] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.
Par application de l’article précité, il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire sollicitée par Mme [O] [C].
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, Mme [O] [C] lui devait la somme de 7144,19 euros.
Mme [O] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 sur la somme de 1539,99 euros, à compter de l'assignation le 3 mai 2023 sur la somme de 699,50 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 992.07 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [O] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 juin 2015 entre la SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE, d’une part, et Mme [O] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 24 avril 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [O] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à Mme [O] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Mme [O] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 992.07 euros par mois, à compter du 1er février 2024,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE Mme [O] [C] à payer à la SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE la somme de 7144,19 euros (sept mille cent quarante-quatre euros et dix-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnité d’occupation) arrêté au 1er février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 sur la somme de 1539,99 euros, à compter du 3 mai 2023 sur la somme de 699,50 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE Mme [O] [C] à payer à la SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [O] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 février 2023 et celui de l'assignation du 3 mai 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
