TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Joseph KAROUNI
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Benjamin JAMI
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/00370 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZF3
N° MINUTE :
6 JTJ
JUGEMENT
rendu le mercredi 15 mai 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet GRATADE - [Adresse 3]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811
DÉFENDERESSE
S.C.I. CYRUS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Joseph KAROUNI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0434
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 15 mai 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00370 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZF3
Par acte de commissaire de justice signifié le 10 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] a fait assigner la SCI CYRUS copropriétaire des lots 21 et 87 en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:
- 4792,39 euros représentant les charges de copropriété impayées au 1er trimestre 2024 inclus, et les frais de recouvrement,
- 2000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
A l’audience du 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.
La SCI CYRUS a comparu et a soulevé l’irrecevabilité de la demande en paiement pour les charges antérieures au 12 janvier 2019, subsidiairement que soit déduite de la condamnation la somme de 588,92 euros trop versée en 2018. Elle a demandé par ailleurs le rejet de toutes les demandes, a indiqué se désister de la demande contenue dans ses conclusions écrites déposées à l’audience et auxquelles elle s’est référée de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui restituer la somme de 467,99 euros et à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts et a demandé la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Elle a sollicité d’être dispensée des frais de la procédure exposés par le syndicat des copropriétaires.
Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
Il est rappelé comme il avait déjà été rappelé à l’audience qu’aucune nouvelle demande ne peut être présentée en délibéré et il n’est donc tenu compte que des demandes présentées à l’audience, les notes en délibéré autorisées à l’audience étant en revanche prises en compte dans la limite des demandes initiales.
MOTIVATION
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée.
Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
A l'appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] verse aux débats les pièces suivantes :
- la justification de la qualité de copropriétaire de la SCI CYRUS,
- les procès-verbaux d'assemblées générales en date des 17 juin 2019, 27 novembre 2019, 19 novembre 2020, 28 septembre 2021, 28 septembre 2022 et 28 septembre 2023, approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,
- les relevés individuels de charges sur la période concernée, et les décomptes annuels de répartition définitive des charges,
- un décompte de créance du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2024, appel provision charges courantes et travaux ALUR 1er trimestre 2024 inclus,
- une mise en demeure de payer en date du 13 mai 2022 par lettre recommandée avec avis de réception.
Le décompte de créance comprend pour la période antérieure au 12 janvier 2019 des appels d’un montant total de 857,25 euros, comprenant la reprise d’un solde débiteur non justifié de 58,22 euros.
Toutefois, la fin de non recevoir tirée de la prescription ne peut trouver à s’appliquer pour les charges appelées avant cette date, hors solde débiteur non justifié, en ce que les paiements accomplis postérieurement à cette date doivent être imputés faute de précision du débiteur lors de ses paiements sur la dette qu’il avait le plus intérêt à acquitter qui est en l’occurence également la dette la plus ancienne en application de l’article 1342-10 du code civil, de sorte que les charges antérieures au 12 janvier 2019 ont d’ores et déjà été réglées.
La fin de non recevoir tirée de la prescription est donc rejetée.
Par ailleurs, la SCI CYRUS qui sollicite la restitution de la somme de 588,92 euros au titre de l’année 2018 ne justifie pas par la production du précédent jugement et des appels de charges correspondant à l’année 2018 que les sommes versées en 2018 excéderaient les sommes dues durant cette période, ce alors que les paiements intervenus le 4 décembre 2018 (15431,52 euros) ont soldé l’intégralité de la dette appelée alors par le syndicat des copropriétaires (soit 15331,53 euros) laissant en revanche subsister un solde créditeur de 99,99 euros selon le relevé individuel de charges du 1er octobre 2018 qu’il convient effectivement d’imputer au crédit de la défenderesse.
En effet, s’agissant de ce paiement de 99,99 euros, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de son imputation et en l’occurrence d’une dette de la SCI CYRUS de ce montant justifiant qu’il ne soit pas porté au crédit de la défenderesse.
Ainsi, les pièces visées ci dessus justifient du principe de la réclamation formée à l'encontre de la SCI CYRUS à hauteur de 4792,39 (montant total figurant au décompte) - 3337,33 (frais)= 1455,06 dont il convient de déduire la somme de 58,22 euros correspondant à la reprise de solde débiteur du 4 décembre 2018 non justifié ainsi que la somme de 99,99 euros correspondant au solde créditeur au 4 décembre 2018 figurant sur le relevé individuel de charges du 1er octobre 2018.
La dette de charges s’élève en conséquence selon le décompte du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2024 à 1296,85 euros pour la période courant du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2024 inclus, dont il convient de déduire encore les trois paiements intervenus les 30 janvier 2024 et figurant au décompte produit en cours de délibéré pour un montant total de 1147,65 euros soit une dette résiduelle au titre des charges de 149,20 euros.
La défenderesse ne justifie pas par ailleurs d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte dans le décompte de créance du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2024.
Il convient de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont soit excessifs, soit inutiles, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sont ainsi exclus les honoraires particuliers du syndic de suivi de la procédure et pour procéder à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire n’est pas partie au contrat de syndic qui engage le syndicat des copropriétaires.
Le coût des démarches dont l’effectivité n’est pas justifiée (envoi des lettres, sommation de payer) ne peut par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire, ce alors que la multiplicité des lettres de relance dans un court laps de temps n’est pas utile au recouvrement.
En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] à hauteur de la somme de 149,20 euros.
Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 291,07 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant au coût du commandement de payer et de la mise en demeure par avocat, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu'il convient d'indemniser ; ainsi en l'espèce, la SCI CYRUS sera tenue de verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts.
En application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts, dès lors qu'ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés.
Les dépens seront supportés par la SCI CYRUS, partie perdante, soit le coût de l’assignation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens. La SCI CYRUS devra les supporter à hauteur de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il est relevé que la demande de la défenderesse d’être dispensée de participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires est sans objet compte tenu des condamnations ci-avant.
La présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription et la demande de restitution de la somme de 588,92 euros,
Condamne la SCI CYRUS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes suivantes :
- 149,20 euros au titre des charges impayées dues au 1er janvier 2024, appel provision charges courantes et travaux ALUR 1er trimestre 2024 inclus et déduction faites des paiements du 30 janvier 2024 d’un montant de 1147,65 euros,
- 291,07 euros au titre des frais de poursuite,
- 800 euros à titre de dommages-intérêts,
Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,
Rejette les autres demandes,
Condamne la SCI CYRUS à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SCI CYRUS aux dépens, soit le coût de l’assignation,
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits
LE GREFFIER LE PRESIDENT
