TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
La Société Civile Immobilière LB REAL ESTATE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Manuel RAISON
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/00503 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33LG
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 07 mai 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], Représenté par son syndicat la société CITYA IMMOBILIER PECORARI sise [Adresse 3]
représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444
DÉFENDERESSE
La Société Civile Immobilière LB REAL ESTATE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 février 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2024 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 07 mai 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00503 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33LG
EXPOSE DU LITIGE
La Société Civile Immobilière LB REAL ESTATE est propriétaire des lots 1 et 2 dans l'immeuble situé [Adresse 2] soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la Société Civile Immobilière LB REAL ESTATE en paiement des sommes suivantes sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-2298,86 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,
-1296 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,
-2500 euros à titre de dommages et intérêts,
-1944 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance,
-Avec capitalisation des intérêts.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir sur le fondement de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les sommes dues sont justifiées, sur le fondement de l'article 10-1 de ladite loi que les frais nécessaires engagés en recouvrement de la créance sont imputables au seul copropriétaire comme les frais de diligences exceptionnelles prévues à l'article 9 du décret du 26 mars 2015, que si ces frais étaient rejetés comme n'étant pas nécessaires, la Société Civile Immobilière LB REAL ESTATE devrait les supporter sur le fondement de l'article 1240 du code civil pour le préjudice subi du fait de l'obligation de l'assigner, que ce manquement de la débitrice a causé à la collectivité un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.
A l'audience du 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l'assignation.
Régulièrement assignée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, la Société Civile Immobilière LB REAL ESTATE n'a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.
En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
-le relevé de matrice cadastrale à jour établissant la qualité de propriétaire de la Société Civile Immobilière LB REAL ESTATE,
-la mise en demeure de payer la somme de 701.82 euros, dont 33,60 euros de coût de l'acte, du 15 février 2022 dont l'envoi n'est pas justifié.
-la mise en demeure de payer la somme de 1414,64 euros dont 45,60 euros de coût de l'acte adressée le 20 avril 2022 par lettre recommandée avec avis de réception (présentée le 22 avril 2022 et retournée pli avisé et non réclamé),
-la mise en demeure de payer la somme de 1449,24 euros dont 33,60 euros de coût de l'acte adressée le 10 mai 2022 par lettre recommandée avec avis de réception (date de présentation inconnue, retournée pli avisé et non réclamé),
-la mise en demeure de payer la somme de 2163,06 euros dont 45,60 euros de coût de l'acte adressée le 19 juillet 2022 par lettre recommandée avec avis de réception (date de présentation inconnue, retournée pli avisé et non réclamé),
-la mise en demeure de payer la somme de 2665,66 euros au titre des charges de copropriété et des frais de procédure adressée le 12 septembre 2022 par lettre recommandée avec avis de réception (présentée le 15 septembre 2022, retournée pli avisé et non réclamé),
-un relevé de compte pour la période du 01 octobre 2021 au 01 janvier 2024 faisant état d'un solde débiteur de 3780,06 euros appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus dont 378 euros de frais de mise en demeure et 1104 euros de frais " contentieux ",
-le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 novembre 2022 ainsi que l'attestation de non-recours correspondante, portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022, comportant le vote des budgets prévisionnels 2023 et 2024, la constitution du fonds travaux,
-Les appels du 1er octobre 2021 au 21 décembre 2022, pour l'année 2023 et le premier trimestre 2024,
-Le décompte de charges du 7 novembre 2018 au 31 décembre 2019 ainsi que des années 2020 et 2021.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2298,86 euros arrêtée au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus.
La Société Civile Immobilière LB REAL ESTATE sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme. Les intérêts au taux légal courront à compter de la date de l'assignation et non de la mise en demeure du 12 septembre 2022 dans la mesure où la somme réclamée à cette date, laquelle au surplus incluait des frais de procédure, était entièrement réglée à la date de l'assignation.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l'article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 1296 euros sans décomposer sa créance mais en se référant à ses pièces 3 et 9 soit :
- la mise en demeure du 15 février 2022 dont l'envoi n'est pas justifié (33,60 euros)
- la mise en demeure du 20 avril 2022 par lettre recommandée avec avis de réception (45,60 euros),
- la mise en demeure du 10 mai 2022 par lettre recommandée avec avis de réception (33,60 euros),
- la mise en demeure du 19 juillet 2022 par lettre recommandée avec avis de réception (45,60 euros),
- deux factures du syndic du 9 septembre 2022 et du 18 octobre 2022 d'un montant de 480 euros chacune de frais de transmission à l'auxiliaire de justice,
- une facture du 9 mai 2023 du syndic d'un montant de 144 euros de frais de suivi de dossier.
L'envoi de la mise en demeure du 15 février 2022 n'est pas justifié.
Par ailleurs, il sera relevé que l'envoi d'autant de mises en demeure sur une courte période n'était pas nécessaire, la première mise en demeure du 20 avril 2022 étant suffisante au processus de recouvrement de la créance et ce d'autant que le montant réclamé par la mise en demeure du 10 mai 2022 est quasiment identique et que le syndicat des copropriétaires ne s'explique pas sur les différences de tarif appliquées.
En outre, le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante, étant précisé que le syndic semble avoir facturé deux fois la même prestation à savoir la transmission du dossier à l'auxiliaire de justice.
Au demeurant Le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir que les facturations supplémentaires du syndic au syndicat en cas de diligences exceptionnelles peuvent être mises à la charge du seul copropriétaire défaillant en application de l'article 9 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété dans la mesure où l'imputation au seul copropriétaire concerné des frais nécessaires au recouvrement de la créance est régie par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence seul le coût de la mise en demeure du 20 avril 2022 sera retenu au titre des frais nécessaires soit la somme de 45,60 euros.
Enfin le moyen tiré de l'application de l'article 1240 du code civil sera retenu lors de l'examen de la demande de dommages-intérêts.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.
En l'espèce le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi - ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur - ni d'un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires ni du caractère abusif de la résistance de la Société Civile Immobilière LB REAL ESTATE au paiement. En effet, la Société Civile Immobilière LB REAL ESTATE a effectué en 2023 huit règlements de 700 euros en moyenne et un règlement de 843,75 euros courant janvier 2024 démontrant ainsi sa bonne volonté à apurer sa dette.
Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 12 janvier 2024
Sur les demandes accessoires
La Société Civile Immobilière LB REAL ESTATE, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la Société Civile Immobilière LB REAL ESTATE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI les sommes de :
-2298,86 euros arrêtée au 01 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, au titre des charges et provisions sur charges de copropriété et des travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024,
-45,60 euros au titre des frais nécessaires,
ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 12 janvier 2024,
REJETTE la demande en dommages-intérêts ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE la Société Civile Immobilière LB REAL ESTATE aux dépens ;
CONDAMNE la Société Civile Immobilière LB REAL ESTATE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
Le greffier, Le président.
