TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre
N° RG 21/03998
N° Portalis 352J-W-B7F-CUAPT
N° MINUTE :
Assignation du :
12 Mars 2021
JUGEMENT
rendu le 07 Mai 2024
DEMANDERESSE
Madame [B] [M]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Maître Sabrina GOZLAN-JANEL de la SELARL GOZLAN-JANEL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #PN480
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [P] [C]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811
Décision du 07 Mai 2024
2ème chambre
N° RG 21/03998 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUAPT
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COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Adélie LERESTIF, greffière.
DÉBATS
A l’audience du 20 Mars 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 07 Mai 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte notarié du 17 décembre 2015, [F] [W] veuve [M] a unilatéralement promis de vendre au prix de 370.000 euros à Monsieur [T] [C] une boutique de 65m2 correspondant au lot de copropriété n°1 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2]. La promesse unilatérale de vente stipule que «quant à l’état des biens, le vendeur déclare que des problèmes de structures existent dans l’immeuble. A cet égard, le vendeur déclare avoir réglé dans le passé des travaux, quant au lot vendu, pour un montant d’environ 60.000 euros. Le vendeur déclare enfin que d’autres travaux importants sont à l’étude dans la copropriété. L’acquéreur déclare être parfaitement informé de la situation et prendre les biens en l’état». Concernant la répartition entre le promettant et le bénéficiaire de la charge de paiement des créances de la copropriété, l’acte stipule page 11 que, pour ce qui concerne les travaux qui viendraient à être décidés à compter de la promesse de vente jusqu’à la signature de l’acte de vente, «ils ne seront supportés par le bénéficiaire que si ce dernier a été mis en demeure d’assister à l’assemblée ayant décidé lesdits travaux».
Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 23 mars 2016.
Monsieur [T] [C] n’a pas été mis en demeure d’assister à cette assemblée.
Décision du 07 Mai 2024
2ème chambre
N° RG 21/03998 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUAPT
Des travaux ont été votés malgré l’opposition de [F] [W] veuve [M] qui était représentée par un conseil.
Par acte authentique du 13 avril 2016, [F] [W] veuve [M] a vendu à Monsieur [T] [C] le lot de copropriété n°1 de l‘ensemble immobilier situé [Adresse 2].
Les parties ont convenu, page 26, dans le paragraphe intitulé «sur la répartition des charges et travaux», que l’acquéreur supporte «le coût des travaux votés à compter de ce jour» et que «le vendeur supporte le coût des travaux de copropriété, exécutés ou non, en cours d’exécution, votés jusqu’à ce jour».
Il est stipulé page 27, dans une clause intitulée «Conditions particulières» que: «Madame [M] a informé son acquéreur que des travaux ont été votés lors de la dernière assemblée des copropriétaires en date du 23 mars 2016, postérieure à la signature de la promesse de vente du 17 décembre 2015.
Le montant de sa quote-part dans ces travaux, selon le questionnaire établi par le syndic, est évalué à la somme de 89.775 euros.
Il a été dès lors convenu d’un commun accord entre les parties ce qui suit à titre de conditions particulières de la présente vente:
Madame [M] accepte de soustraire du prix de la présente vente la somme de 89.775 euros qui demeurera séquestrée dans l’étude de Maître [Y], notaire soussigné à charge pour lesdits notaires, qui l’acceptent, de faire face aux appels de fonds du syndic de copropriété de la manière suivante:Monsieur [C] s’engage à adresser, dès sa réception, chaque appel de fonds de travaux résultant de la dernière assemblée des copropriétaires en date du 23 mars 2016, le même jour à Madame [B] [M] fille de Madame [F] [M] vendeur sus nommé à l’adresse [Adresse 3] et à l’étude de Maître [Y] notaire soussigné, par courriers RAR.A moins que Madame [F] [M] ne justifie d’une décision de justice exécutoire faisant obstacle à ce règlement, passé le délai d’un mois suivant la réception du courrier adressé par Monsieur [C] contenant les appels de fonds travaux, chacun desdits appels travaux sera réglé directement et hors la présence de Madame [F] [M] par l’étude de Maître [Y], notaire, soussigné, au syndic de copropriété passé le mois de sa réception. »
[F] [W] veuve [M] a assigné le syndicat des copropriétaires de l‘immeuble [Adresse 2] devant le tribunal de grande instance de Paris le 16 novembre 2016 aux fins essentielles d’annuler l’assemblée générale du 23 mars 2016.
Par jugement du 15 février 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment annulé les résolutions n°10 et 16 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l‘immeuble [Adresse 2] du 23 mars 2016 concernant le coût des travaux de l’année 2016 pour un montant de 583.500 euros et le plan pluriannuel de réhabilitation des trois bâtiments sis [Adresse 2].
Maître [V] [J] a été désigné en qualité de mandataire provisoire de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] par ordonnance du délégué du président du tribunal judiciaire de Paris en date du 13 février 2020.
[F] [W] veuve [M] est décédée le 2 avril 2020 laissant pour lui succéder, selon acte de notoriété du 12 mai 2020, sa fille, Madame [B] [M].
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 décembre 2020, le conseil de Madame [B] [M] a mis en demeure Monsieur [T] [C] de lui restituer la somme de 89.775 euros, précisant qu’il ne dispose d’aucun courrier justifiant que «l’appel de fonds travaux daté du 7 février 2017 au titre des 3ème et 4ème trimestre 2017 pour un montant de 89.775 euros» lui a été adressé alors que «Maître [Y] semble avoir libéré les fonds séquestrés entre ses mains au syndicat des copropriétaires, en dépit de l’opposition de Madame [M]».
Par courrier officiel du 5 janvier 2021, le conseil de Monsieur [T] [C] a soutenu que l’appel de fond du 7 février 2017 afférent aux travaux a été dûment adressé et réceptionné tant par Madame [M] que par le notaire qui a procédé au versement des fonds séquestrés au syndic de copropriété en l’absence de justification par Madame [M] d’une décision de justice faisant obstacle à ce règlement, observé que la circonstance d’un jugement annulant certaines des résolutions de l’assemble générale des copropriétaires plus de deux ans après la libération des fonds ne saurait entraîner l’obligation pour son client de restituer les fonds et estimé que l’introduction d’une quelconque action judiciaire s’avérerait abusive.
Par acte d’huissier de justice du 12 mars 2021, Madame [B] [M] a assigné Monsieur [T] [P] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, en l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 29 septembre 2022, au visa des articles 1134, 1147 et 1382 du code civil, et des articles 6-2 et 6-3 du décret du 17 mars 1967, de:
− Recevoir Madame [M] en ses demandes et l’y déclarer bien fondée ;
− Condamner Monsieur [T] [C] à régler à Madame [B] [M] la somme de 89.775 euros outre intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2020, date de réception du courrier de mise en demeure ;
Subsidiairement,
Vu les dispositions des articles 1152 et 1226 anciens du code civil,
− Modérer la clause pénale à l’euro symbolique ;
− Condamner Monsieur [T] [C] à régler à Madame [B] [M] la somme de 89.774 euros outre intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2020, date de réception du courrier de mise en demeure
Décision du 07 Mai 2024
2ème chambre
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En tout état de cause,
− Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil et 1154 ancien ;
− Condamner Monsieur [T] [C] à régler à Madame [B] [M] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;
− Condamner Monsieur [T] [C] à verser à Madame [B] [M] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
− Condamner Monsieur [T] [C] aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2022, Monsieur [T] [C] a requis du tribunal de céans de:
- Juger Madame [B] [M] mal fondée dans ses demandes, fins et conclusions,
- L’en débouter,
- Juger n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
- Condamner Madame [B] [M] à payer à Monsieur [C] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- Condamner Madame [B] [M] à payer à Monsieur [C] la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Madame [B] [M] aux entiers dépens avec distraction au profit de ASTRUC AVOCATS SAS, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2022 et l’audience de plaidoiries fixée au 02 octobre 2023 suivant. Suite à une nouvelle organisation de service, l’audience de plaidoirie a été renvoyée au 20 mars 2024.
A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 mai 2024.
Décision du 07 Mai 2024
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MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la demande de condamnation de Monsieur [T] [C] à régler à Madame [B] [M] la somme de 89.775 euros
Madame [B] [C] soutient que Monsieur [C] doit rembourser à l’acquéreur le montant des appels de fonds réglés par Madame [M] et fait valoir que:
elle n’a commis aucune faute, que Monsieur [C] n’a subi aucun préjudice et qu’il n’existe aucun lien de causalité quant au fait que Monsieur [C] n’a pas été informé de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2016 car il n’a perdu aucune chance de pouvoir s’opposer au vote des travaux puisque Madame [M] s’y est opposé, c’est de mauvaise foi que ce dernier allègue dans ses conclusions qu’en raison de l’annulation du vote Madame [M] devait en demander le remboursement au syndicat des copropriétaires car les appels de charge sont au nom de Monsieur [C] et qu’il en est le seul débiteur au jour de l’acte de vente, Monsieur [C] acceptait de s’en rapporter à la décision de justice qui serait rendue sur la validité des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires et de faire les comptes ultérieurement
Monsieur [C] s’oppose à ses demandes et soutient que:
Madame [M] a reconnu sa défaillance aux termes de l’acte authentique en ce qu’elle ne l’a pas informé de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2016L’acte de vente ne prévoit aucun règlement à sa charge au titre des appels de fonds travaux antérieurement à la vente.
Sur ce:
Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, «les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
En l’espèce, par acte authentique du 13 avril 2016, [F] [W] veuve [M] a vendu à Monsieur [T] [C] le lot de copropriété n°1 de l‘ensemble immobilier situé [Adresse 2].
Cet acte, qui fait loi entre les parties, contient page 26, une clause intitulée «Convention des parties sur la répartition des charges et travaux», qui stipule: «l’acquéreur supporte les charges de copropriété à compter du jour de l’entrée en jouissance et le coût des travaux votés à compter de ce jour. Le vendeur supporte le coût des travaux de copropriété, exécutés ou non, en cours d’exécution, votés jusqu’à ce jour».
Décision du 07 Mai 2024
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Ainsi les travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 23 mars 2016, soit antérieurement à la vente du 13 avril 2016, ne sont donc pas à la charge de Monsieur [T] [C].
La demande de Madame [B] [M] sera rejetée.
2. Sur la demande subsidiaire de modérer la clause pénale à l’euro symbolique et de condamner Monsieur [T] [C] à régler à Madame [B] [M] la somme de 89.774 euros
Madame [B] [M] soutient que la clause stipulée page 27, intitulée «Conditions particulières», constitue une clause pénale et qu’il convient de la modérer en raison de son caractère manifestement excessif. Elle fait valoir que sanctionner le vendeur à hauteur de 89.775 euros au motif qu’il n’a pas informé l’acquéreur de la survenance de l’assemblée générale du 23 mars 2016 alors que la présence de ce dernier n’aurait pas pu influer sur le sens du vote revêt un caractère manifestement excessif, alors que les droits de Monsieur [C] ont été préservés par le vendeur et qu’il n’a subi aucun préjudice du fait que les travaux ont été annulés.
Monsieur [T] [C] rétorque qu’il ne s’agit pas d’une clause pénale et qu’elle avait pour objet d’encadrer les modalités de règlement par le notaire séquestre de l’appel de fonds et qu’aucun disposition contractuelle ne prévoit un règlement à sa charge.
Sur ce:
Selon l’article 1226 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.
En l’espèce, la clause litigieuse prévoit que: «Madame [M] a informé son acquéreur que des travaux ont été votés lors de la dernière assemblée des copropriétaires en date du 23 mars 2016, postérieure à la signature de la promesse de vente du 17 décembre 2015.
Le montant de sa quote-part dans ces travaux, selon le questionnaire établi par le syndic, est évalué à la somme de 89.775 euros.
Il a été dès lors convenu d’un commun accord entre les parties ce qui suit à titre de conditions particulières de la présente vente:
Madame [M] accepte de soustraire du prix de la présente vente la somme de 89.775 euros qui demeurera séquestrée dans l’étude de Maître [Y], notaire soussigné à charge pour lesdits notaires, qui l’acceptent, de faire face aux appels de fonds du syndic de copropriété de la manière suivante:Monsieur [C] s’engage à adresser, dès sa réception, chaque appel de fonds de travaux résultant de la dernière assemblée des copropriétaires en date du 23 mars 2016, le même jour à Madame [B] [M] fille de Madame [F] [M] vendeur sus nommé à l’adresse [Adresse 3] et à l’étude de Maître [Y] notaire soussigné, par courriers RAR.Décision du 07 Mai 2024
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A moins que Madame [F] [M] ne justifie d’une décision de justice exécutoire faisant obstacle à ce règlement, passé le délai d’un mois suivant la réception du courrier adressé par Monsieur [C] contenant les appels de fonds travaux, chacun desdits appels travaux sera réglé directement et hors la présence de Madame [F] [M] par l’étude de Maître [Y], notaire, soussigné, au syndic de copropriété passé le mois de sa réception. »
Cette clause très claire a pour but de régler les modalités de paiement par le vendeur des travaux votés antérieurement à la vente, soit lors de l‘assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 23 mars 2016 à laquelle seul le vendeur a assisté et qu’il est tenu de payer conformément à la clause située page 26 de l’acte de vente, intitulée «Convention des parties sur la répartition des charges et travaux»,.
Ainsi le montant de la quote-part des travaux a été évalué à la somme de 89.775 euros et le versement au syndicat des copropriétaires de la somme consignée chez le notaire a été prévu dès la réception par l’acquéreur des appels de fond, sauf à ce que Madame [M] justifie d’une décision de justice exécutoire faisant obstacle à ce règlement, passé le délai d’un mois suivant la réception du courrier adressé par Monsieur [C] contenant les appels de fonds travaux.
Ainsi cette clause stipulée à la page 27 de l’acte de vente et intitulée «Conditions particulières» ne constitue pas une clause pénale.
Ainsi les demandes tendant à ce que la clause pénale soit modérée outre la demande subsidiaire de versement par Monsieur [C] d’une somme de 89.775 euros avec capitalisation des intérêts seront rejetées.
3. Sur la demande indemnitaire de 10.000 euros pour préjudice moral
Madame [B] [M] demande une indemnisation au titre de son préjudice moral et soutient que l’acquéreur n’a pas exécuté le contrat de bonne foi et s‘est opposé au remboursement des appels de fonds réglés pour son compte.
Monsieur [C] s’oppose à ses demandes.
Sur ce:
Il résulte de l'article 1240 du code civil, anciennement article 1382 du même code antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, que tout fait quelconque de l‘homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Celui qui réclame le paiement de dommages et intérêts doit prouver une faute, une préjudice et un lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice allégué;
En l'espèce, il ressort des motifs ci-dessus retenus que l’acquéreur s’est opposé au remboursement des travaux qui avaient été payés pour le compte de Madame [C] au syndicat des copropriétaires et qu’il n’a commis aucune faute.
La demande de Madame [B] [M] en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral sera rejetée
4. Sur la demande indemnitaire de 10.000 euros pour procédure abusive
Monsieur [T] [C] fait valoir que la procédure menée par Madame [B] [M] est abusive et qu’il est notoire qu’il a parfaitement respecté ses obligations.
Madame [B] [M] n'a pas conclu sur cette demande.
Sur ce
L'article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en oeuvre que de la seule initiative du juge saisi de sorte que la demande formulée par Monsieur [T] [C] sur ce fondement est rejetée, faute pour lui d'alléguer et de démontrer son intérêt moral au prononcé d'une amende civile.
En outre, il résulte de l'article 1241 du code civil, anciennement article 1382 du même code antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu'elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l'intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.
En l'espèce, Monsieur [T] [C] sera débouté de sa demande à ce titre, à défaut pour lui de rapporter la preuve d’une quelconque faute ou légèreté blâmable de la part de Madame [B] [M], qui a pu légitimement se méprendre sur l’étendue de ses droits et d’établir l’existence d’un préjudice autre que celui subi du fait des frais exposés pour sa défense.
5. Sur les demandes accessoires
Madame [B] [M] succombant dans la présente instance, il convient de la condamner aux dépens avec distraction au profit d‘ASTRUC AVOCATS SAS et à verser à Monsieur [T] [C] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au regard de l'ancienneté du litige, il convient d'ordonner l'exécution provisoire de la décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort:
REJETTE la demande tendant à condamner Monsieur [T] [C] à verser à Madame [B] [M] la somme de 89.775 euros;
REJETTE la demande subsidiaire tendant à modérer la clause pénale à un euro symbolique;
REJETTE la demande indemnitaire de 10.000 euros pour préjudice moral;
REJETTE la demande indemnitaire de 10.000 euros pour procédure abusive;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire;
CONDAMNE Madame [B] [M] aux dépens et accorde à ASTRUC AVOCATS SAS le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile;
CONDAMNE Madame [B] [M] à verser à Monsieur [T] [C] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement;
Fait et jugé à Paris le 07 Mai 2024
La GreffièreLa Présidente
Adélie LERESTIFCaroline ROSIO
