TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre civile
N° RG 21/10874 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CU5MO
N° MINUTE :
Assignation du :
02 Août 2021
JUGEMENT
rendu le 03 Mai 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. FFJ
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Maître David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1770
DÉFENDEURS
Monsieur [Z], [I] [B]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Monsieur [Y] [G]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Tous les deux représentés ensemble par Maître Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC342
Décision du 03 Mai 2024
2ème chambre civile
N° RG 21/10874 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU5MO
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Claire ISRAEL,Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 04 Mars 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 03 Mai 2024,
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort
_________________________
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par acte authentique du 3 mars 2020, M. [Y] [G] et M. [Z] [B] ont consenti à la société FFJ, une promesse unilatérale de vente portant sur les lots de copropriété n°254 et 298 d’un immeuble situé à [Localité 7], [Adresse 3], moyennant un prix de 850 000 euros et pour une durée expirant le 3 juin 2020 à 16 heures.
L’acte prévoyait, outre les conditions suspensives de droit commun, deux conditions suspensives particulières :
-d’une part l’obtention par le bénéficiaire de l’autorisation administration nécessaire au changement de destination du bien, ayant pour objet une exploitation commerciale de location touristique, au plus tard le 7 avril 2020,
-d’autre part, l’obtention d’un ou plusieurs prêts par le bénéficiaire.
Les parties ont convenu d’une indemnité d'immobilisation d’un montant de 85 000 euros, dont la moitié, soit la somme de 42 500 euros a été versée par la société FFJ, entre les mains du notaire des promettants, désigné comme séquestre.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 février 2021, le notaire de la société FFJ a sollicité auprès du notaire des promettants la restitution de la somme versée par sa cliente au titre de l’indemnité d'immobilisation en raison de la défaillance des conditions suspensives.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 février 2021, le conseil des promettants a mis en demeure la société FFJ d’autoriser la libération de la somme séquestrée au profit de ses clients et de verser la somme complémentaire de 42 500 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 février 2024, le conseil de la société FFJ a mis MM. [Z] [B] et [Y] [G] en demeure de donner instruction à leur notaire de lui restituer la somme de 42 500 euros.
Par exploits d’huissier en date du 2 août 2021, la société FFJ a fait assigner M. [Z] [B] et M. [Y] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles qu’ils soient condamnés à lui restituer, sous astreinte, le montant du dépôt de garantie et à lui verser des dommages et intérêts.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 décembre 2022, la société FFJ demande au tribunal de :
-RECEVOIR la Société FFJ, en son action et la déclarer bien fondée,
A TITRE PRINCIPAL :
-CONDAMNER solidairement M. [Z] [B] et M. [Y] [G] à restituer à la Société FFJ le dépôt de garantie séquestré, soit la somme de 42.500 euros, dans un délai 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard;
-CONDAMNER solidairement M. [Z] [B] et M. [Y] [G] à verser à la Société FFJ la somme de 10.000 euros au titre de la résistance abusive ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
-CONDAMNER solidairement M. [Z] [B] et M. [Y] [G] au paiement de la somme de 5.000 euros à la Société FFJ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 septembre 2022, M. [B] et M. [G] demandent au tribunal de :
-Débouter la SARL FFJ de toutes ses demandes,
-Dire et juger que la SARL FFJ, prise en la personne de son représentant légal, n’a pas permis l’accomplissement des conditions suspensives stipulées à la promesse de vente signée le 3 mars 2020,
-Dire et juger que la SARL FFJ, prise en la personne de son représentant légal, a commis des négligences fautives ayant empêché la réalisation de la vente,
En conséquence,
-Dire et juger que les conditions suspensives relatives à l’autorisation de changement de destination du local et à l’obtention d’un prêt sont réputées accomplies en application des stipulations contractuelles et des dispositions de l’article 1304-3 du code civil,
-Dire et juger que Maître [V] [D], notaire associé de la SCP « [D] DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN, Notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 8], [Adresse 2], devra se dessaisir au profit des époux [G] [B], de la somme de 42 500 euros séquestrée à son étude en vertu de la promesse du 3 mars 2020,
-Condamner la SARL FFJ à régler aux époux [G] [B] les sommes suivantes :
85 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ,3 000 euros au titre du préjudice moral subi par les négligences fautives de la société FFJ ,7 000 euros au titre de l’article 700 du CPC .
-Dire et juger que la condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation produira intérêt à compter de la mise en demeure du 11 février 2021 et que ces intérêts seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,
-Condamner la SARL FFJ aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC par Me Olivier BOHBOT, Avocat.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 avril 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 4 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.
Sur l’indemnité d'immobilisation
La société FFJ demande la condamnation sous astreinte des défendeurs à « lui restituer le dépôt de garantie », les conditions suspensives stipulées à la promesse ayant défailli, sans aucun manquement de sa part. Elle fait essentiellement valoir que :
-Le 9 mai 2020, la Banque Populaire Rives de [Localité 6] a rejeté sa demande de prêt, de sorte que la condition a défailli dans le délai prévu au contrat, soit avant le 10 mai 2020,
-La demande de prêt était conforme à la promesse, ainsi que l’a indiqué la banque dans un courrier du 25 mai 2022,
-Elle a bien été déposée dans le délai de 15 jours prévu à la promesse, soit avant le 18 mars 2020, par courrier du 11 mars 2020,
-Il est indifférent qu’elle n’ait informé les promettants du refus de prêt qu’en février 2021,
-Le dossier pour le changement de destination du bien avait également été déposé dans les délais prévus à la promesse, le 6 mars 2020,
-La défaillance de cette condition suspensive de prêt entrainant la caducité de la promesse rendait ensuite inutile la poursuite des démarches en vue de l’obtention de l’autorisation administrative, de sorte qu’il n’était pas besoin d’envoyer les pièces manquantes sollicitées le 20 mars 2020 par la mairie, dans un délai de 3 mois,
-Dès le 20 mars 2020, et contrairement à leurs allégations, les promettants étaient informés par les services de la Mairie de [Localité 6] des difficultés rencontrées par la société FFJ pour obtenir l’autorisation administrative.
Les époux [B] [G] réclament la condamnation de la société FFJ à leur verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation et soutiennent qu’elle est responsable de la défaillance des conditions suspensives. Ils font valoir que :
-La société FFJ n’a communiqué aucune information relative à la réalisation ou à la défaillance des conditions suspensives et ce n’est que le 16 juin 2020 que son notaire a adressé un courriel à leur notaire pour l’informer du refus de prêt, selon courrier daté du 9 mai 2020 émanant de la Banque Populaire Rives de [Localité 6],
-Les délais de dépôt des demandes n’ont pas été respectés,
-En effet, la bénéficiaire s'est bornée à déposer une déclaration préalable auprès du service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 6] dont la teneur n'est pas communiquée, le 6 mars 2020,
-Le 6 mai 2020, le service d’urbanisme les a informés du caractère incomplet du dossier,
-Or la condition suspensive relative au changement de destination devait être réalisée avant le 7 avril 2020, soit avant le refus de prêt du 9 mai 2020, de sorte que c’est bien le caractère incomplet du dossier qui a causé la défaillance de cette condition,
-La société FFJ n’allègue même pas avoir effectué une quelconque démarche pour l’obtention de l’autorisation avant le 9 mai 2020, donc la condition doit être réputée accomplie,
-La société FFJ ne justifie pas de la conformité de sa demande de prêt à la promesse, le courrier du 9 mai 2020 ne précisant pas les caractéristiques du prêt sollicité,
-Le courrier du 25 mai 2022 est produit tardivement et n’explique pas le motif du refus de prêt,
-Toutes les conditions suspensives doivent donc être réputées réalisées.
Sur ce
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 3 mars 2020, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
En l’espèce, les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d'immobilisation à la somme de 85 000 euros, dont la moitié a été versée entre les mains de Maître [V] [D], notaire des promettants. L’acte précise que le solde devra être versé sur ce même compte au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte de vente, dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition, toutes les conditions suspensives étant réalisées.
Par ailleurs, la promesse précise qu’en cas de non réalisation de la vente, la somme versée par la bénéficiaire sera versée aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation de son immeuble pendant la durée de la promesse, mais qu’elle sera restituée au bénéficiaire si l’une au moins des conditions suspensives stipulées à l’acte venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l’acte.
La promesse de vente était consentie sous deux conditions suspensives particulières, stipulées dans l’intérêt de la bénéficiaire :
-L’obtention par elle d’une autorisation administrative nécessaire au changement de destination du bien, ayant pour objet une exploitation commerciale de location touristique, au plus tard le 7 avril 2020, le dossier de demande devant être déposé au plus tard le 9 mars 2020,
-L’obtention d’un prêt bancaire, d’un montant maximal de 783 000 euros et d’un taux d’intérêt fixe, hors assurance, de 2% par an au plus, au plus tard le 10 mai 2020, la demande de prêt devant être déposée au plus tard dans les 15 jours calendaires de la signature de la promesse.
Il est constant que par courrier du 9 mai 2020, la Banque Populaire Rives de [Localité 6] a rejeté la demande de prêt présenté par la société FFJ.
Ce courrier précise que cette demande portait sur un « prêt de 783 000 euros » et il ressort du courrier du 25 mai 2022 que la banque confirme que les caractéristiques du prêt sollicité par la société FFJ étaient les suivantes :
-Montant : 783 000 euros ,
-Objet : acquisition bien sis [Adresse 5] ,
-Taux : 2%.
Il en résulte que les caractéristiques du prêt sollicité étaient conformes à la promesse, le fait que le taux d’intérêt ne soit précisé que dans un courrier du 25 mai 2022 et que ce courrier ait pu être sollicité pour les besoins du présent litige, le courrier du 9 mai 2020 ne précisant pas le taux, ne prive pas cette pièce de sa valeur probante, la société FFJ n’étant pas responsable du manque de précision du courrier initial de rejet de la banque.
Par ailleurs, la société FFJ justifie avoir déposé sa demande de prêt dans le délai de 15 jours de la signature de la promesse, soit avant le 19 mars 2020, dès lors qu’elle verse aux débats un courrier de la Banque Populaire Rives de [Localité 6] en date du 11 mars 2020 indiquant que leur demande de financement de leur projet immobilier relatif à l’acquisition du bien sis [Adresse 5] à [Localité 7] est en cours d’instruction.
Ainsi que cela ressort de la lettre recommandée avec avis de réception adressée par Maître [X], notaire de la société FFJ et dont les termes ne sont pas contestés par M. [Z] [B] et M. [Y] [G] dans leurs conclusions, la société FFJ a informé les promettants par l’intermédiaire leurs notaires respectifs, de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt le 16 juin 2020 et a communiqué les courriers des 11 mars 2020 et 9 mai 2020.
La société FFJ justifie donc de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, puisqu’elle a respecté les conditions de délais prévues à la promesse et a sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles.
Elle ne saurait dès lors être tenue pour responsable de la défaillance de cette condition suspensive.
Par conséquent, et sans qu’il ne soit besoin d’examiner la condition suspensive d’obtention de l’autorisation administration de changement de destination du bien, dès lors que l’une au moins des conditions suspensives avait défailli, sans faute de la bénéficiaire, les conditions de la restitution à son profit de la somme versée par elle au titre de l’indemnité d'immobilisation sont réunies.
Il sera donc ordonné la restitution au profit de la société FFJ de la somme de 42 500 euros séquestrée entre les mains de Maître [V] [D], notaire à [Localité 6].
Il n’y a en revanche pas lieu de condamner les époux [B] [G] à une astreinte dès lors que la somme séquestrée sera restituée par le notaire séquestre et non par les promettants.
M. [Z] [B] et M. [Y] [G] seront déboutés de leur demande de libération à leur profit de cette somme, de même que de leur demande de condamnation de la société FFJ à leur verser le solde de l’indemnité d'immobilisation, toutes les conditions suspensives n’étant pas réalisées.
Sur les dommages et intérêts
1)Sur la demande de la société FFJ
La société FFJ demande la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 1217 du code civil, pour leur résistance abusive à autoriser la libération de la somme séquestrée à son profit, malgré un courrier de mise en demeure adressé le 15 février 2021 par son conseil et alors même qu’ils indiquent avoir remis leur bien à la vente.
Sur ce
Il résulte de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut demande réparation des conséquences de l’inexécution.
La société FFJ n’allègue aucun préjudice ni aucune conséquence dommageable pour elle, résultant de la résistance abusive qu’elle reproche aux promettants et partant, ne justifie nullement sa demande de dommages et intérêts ni dans son principe ni dans son quantum.
Cette demande sera donc rejetée.
2)Sur la demande des époux [B] [G]
A titre reconventionnel, les consorts [B]-[G] demandent la condamnation de la société FFJ à les indemniser de leur préjudice à hauteur de 3 000 euros, et invoquent la négligence fautive de la bénéficiaire qui en ne respectant pas les délais impartis à la promesse, en ne donnant pas suite à la demande d'informations et de pièces émanant des services de l'urbanisme et en ne déposant pas une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse a fait obstacle à la réalisation de la promesse par acte authentique et a immobilisé le bien jusqu’en février 2021.
La société FFJ oppose qu’elle n’a aucunement fait obstacle à la réalisation de la promesse par acte authentique et que la situation dans laquelle se sont trouvés les défendeurs résulte de leur propre inertie dès lors qu’ils ne se sont souciés de la réalisation des conditions suspensives qu’une fois le délai largement dépassé.
Sur ce
M. [Z] [B] et M. [Y] [G] reprochent à la société FFJ de leur voir causé un préjudice moral et d’avoir immobilisé leur bien par son comportement fautif et négligeant.
Toutefois, il résulte des motifs qui précèdent que la promesse de vente est devenue caduque du fait de la défaillance d’au moins une condition suspensive, sans faute de la bénéficiaire, laquelle n’était par ailleurs nullement tenue de réaliser la vente et de lever l’option s’agissant d’une promesse unilatérale de vente.
Les promettants ont été informés par le notaire de la bénéficiaire, dès le mois de juin 2020 de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.
Ils bénéficiaient enfin et en tout état de cause, aux termes de la promesse, dès le 15 mai 2020, de la possibilité de mettre en demeure la société FFJ de justifier de l’obtention de son prêt sous huit jours et de retrouver leur entière liberté passé ce délai.
Il ne saurait donc être reproché à la société FFJ d’avoir immobilisé le bien jusqu’en février 2021, la société FFJ n’ayant commis aucune faute.
Leur demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
M. [Z] [B] et M. [Y] [G], parties succombant à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens.
Ils seront également condamnés in solidum à payer à la société FFJ la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Ordonne la restitution à la société FFJ de la somme de 42 500 euros séquestrée entre les mains de Maître [V] [D], notaire à [Localité 6], au titre de l’indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse de vente du 4 mars 2020,
Rejette la demande d’astreinte,
Rejette les demandes de M. [Z] [B] et M. [Y] [G] tendant à :
-La libération à leur profit de la somme de 42 500 euros séquestrée entre les mains de Maître [V] [D], notaire à [Localité 6], au titre de l’indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse de vente du 4 mars 2020,
-La condamnation de la société FFJ à leur verser la somme de 85 000 euros, au titre de l’indemnité d'immobilisation, avec intérêt depuis le 11 février 2021,
-La condamnation de la société FFJ à leur verser la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la société FFJ au titre de la résistance abusive,
Condamne M. [Z] [B] et M. [Y] [G] in solidum aux dépens,
Condamne M. [Z] [B] et M. [Y] [G] in solidum à payer à la société FFJ la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 03 Mai 2024
La GreffièreLa Présidente
