France, Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 02 mai 2024, 18/05323

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 18/05323
N° Portalis 352J-W-B7C-CM4LV

N° MINUTE :

Assignation du :
30 Avril 2018

JUGEMENT
rendu le 02 Mai 2024
DEMANDERESSES

La société CONSTANTININVEST
[Adresse 5]
[Localité 6]

Représentée par Maître Gilles GRINAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0026

La société WELLS B&S
[Adresse 2]
[Localité 8]

La société WELLS B&S IMMO
[Adresse 2]
[Localité 8]

Représentées par Maître Camille JEREMIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1840

DÉFENDEURS

Madame [V] [K] [G] veuve [W]
[Adresse 1]
[Localité 7]

Monsieur [L] [B] [W]
[Adresse 4]
[Localité 7]

Monsieur [J] [H] [B] [W]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Décision du 02 Mai 2024
2ème chambre
N° RG 18/05323 - N° Portalis 352J-W-B7C-CM4LV

Monsieur [I] [M] [W]
[Adresse 4]
[Localité 7]

Monsieur [E] [P] [W]
[Adresse 4]
[Localité 7]

Monsieur [F] [I] [E] [W]
[Adresse 4]
[Localité 7]

Monsieur [S] [J] [E] [W]
[Adresse 4]
[Localité 7]

Représentés par Maître Renaud SEMERDJIAN de l’AARPI SZPINER TOBY AYELA SEMERDJIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0049

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-présidente
Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente
Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Sylvie CAVALIE, greffière lors de l’audience et de Adélie LERESTIF, greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 29 Février 2024, présidée par Catherine LECLERCQ RUMEAU et tenue publiquement, rapport a été fait par Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DES FAITS

[V] [G] veuve [W] d’une part et [L], [J], [I], [E], [F] et [S] [W] d’autre part (ci-après les consorts [W]) sont respectivement usufruitière et nus-propriétaires indivis d’un immeuble sis [Adresse 1] dans le 15ème arrondissement.
Décision du 02 Mai 2024
2ème chambre
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En 2015, ils ont décidé de réaliser une opération de promotion immobilière impliquant la démolition de cet immeuble et la reconstruction d’un autre immeuble plus élevé, cette opération devant être mise en œuvre dans un délai de maximum de neuf ans.

Dans cette perspective, ils ont envisagé :
- dans l’attente des travaux, la signature d’un bail sur des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble ;
- l’éviction temporaire éventuelle du futur locataire à l’issue de ce bail pour permettre la réalisation de l’opération de promotion immobilière ;
- le transfert de ce locataire sur les nouveaux locaux réalisés à l’issue des travaux de reconstruction de l’immeuble et la signature de ce fait d’une promesse unilatérale et irrévocable de bail commercial sur le local commercial créé dans le cadre de l’opération de promotion immobilière.

C’est dans ce cadre que, par acte sous seing privé en date du 19 mai 2015, les consorts [W] ont conclu avec la société WELLS B&S IMMO (avec faculté de délégation à la société WELLS B&S) un « mandat exclusif de recherche de locataire » en vue de la prise à bail de locaux commerciaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] dans le 15ème arrondissement. Ledit mandat prévoyait une rémunération « comprise entre 6 et 10 % HT du loyer triennal de référence HT et HC et hors franchise ».

Le 10 juillet 2015, la société PROXYMARKET HOLDING, présidée par [Z] [N] et ayant pour objet l’exploitation de supermarchés alimentaires, a émis une offre de prise à bail.

Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2015, les consorts [W] ont donné à bail à [Z] [N] (avec faculté de substitution) les locaux à usage commercial au sein de l’immeuble précité, pour une durée de neuf années à effet au 28 février 2016 au plus tôt, et quinze jours après la réalisation de la dernière des conditions suspensives au plus tard. Lesdites conditions suspensives tenaient d’une part à l'obtention d'un permis de construire et de diverses autorisations administratives avant le 31 juillet 2016, et d’autre part à la signature d'un contrat de franchise avec le groupe MONOPRIX ou AUCHAN dans un délai de soixante-quinze jours.

Par acte du même jour, les consorts [W] ont conclu avec [Z] [N] une promesse unilatérale de bail commercial portant sur le local commercial à créer dans le cadre de l’opération de promotion immobilière qu’ils projetaient.

Par acte du 1er février 2016, les consorts [W] ont conclu avec les sociétés WELLS B&S et WELLS B&S IMMO (également appelées dans la suite de la décision « les sociétés WELLS ») un mandat exclusif précisant que le mandataire « devra rechercher un promoteur qui accepte de prendre le terrain et les constructions qui y sont édifiées en l'état pour réaliser après démolition un programme de construction d'un immeuble à usage mixte d'habitation et commercial sur le terrain (...) avec un commencement de travaux au plus tôt le 1er juillet 2025 et une livraison 27 mois après remise des clefs par le locataire commercial sortant soit à ce jour au plus tard le 30 septembre 2027 » et que « le mandant devra se voir attribuer différents locaux dans ce programme de construction d'un immeuble à usage mixte d'habitation et commercial dont impérativement un local commercial ». Ledit mandat prévoyait en outre une rémunération du mandataire « comprise entre 500.000,00 € HT et 800 000,00 € HT ».

Les sociétés CONSTANTININVESTCONSTANTININVEST et WELLS B&S ont par ailleurs signé un document intitulé « mandat de recherche exclusif » daté du 1er mars 2016, prévoyant la recherche par le mandataire d'une « promotion immobilière » dans le secteur géographique « [Localité 7] – [Adresse 12] à 100 mètres aux alentours », le document précisant à la ligne « désignation détaillée » la mention « [Adresse 1] ». Ce document prévoit en outre une rémunération du mandataire de 166.667 euros à la charge de la société CONSTANTININVEST et indique « ces honoraires, payés au plus tard le 15 avril 2016, liés au mandat exclusif de promotion immobilière N°01022016 en date du 1er février 2016 seront remboursables en cas de non réalisation de l'opération ».

Le 28 mars 2016, les consorts [W] ont donné pouvoir à [U] [Y] représentant les société WELLS B&S et WELLS B&S IMMO, dans le cadre du mandat signé le 1er février 2016, aux fins de l’autoriser à « accepter et à contresigner la meilleure offre de promotion immobilière reçue afin qu'il obtienne pour les indivis [W] les meilleures conditions possibles ».

Le 31 mars 2016, les consorts [W], représentés par la société WELLS B&S « en délégation avec la société WELLS B&S IMMO », ont accepté l’offre de promotion immobilière émise le même jour par la société CONSTANTININVEST, société également dirigée par [Z] [N].

Les consorts [W] ont toutefois refusé de régulariser l’acte réitératif de promesse de bail commercial et la promesse de vente ce qui a amené le notaire de la société CONSTANTININVEST et de [Z] [N] à dresser, le 7 décembre 2017, un procès-verbal de carence.

Par exploit d'huissier en date du 30 avril 2018, la société CONSTANTININVEST a fait assigner les consorts [W] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles d'obtenir la vente forcée à son profit de l'immeuble sis [Adresse 1]. Cette instance a été enregistrée sous le n° de RG 18/5323.

Par lettre du 23 janvier 2018, les sociétés WELLS B&S et WELLS B&S IMMO ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure les consorts [W] de leur régler la somme de 732.800 euros, se décomposant comme suit :
- au titre de la location commerciale : 75.600 euros en vertu du mandat de commercialisation et du bail sur les locaux à créer ;
- au titre de la promotion immobilière :
* 450.0000 euros TTC en vertu du mandat de promotion et de l’offre ;
* 200.000 euros TTC au titre de l’avance.
* 7.200 euros TTC au regard de la facture d’architecte.
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C’est dans ce contexte que les sociétés WELLS B&S et WELLS B&S IMMO ont, par actes d’huissier du 4 janvier 2019, fait assigner les consorts [W] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles d'obtenir leur condamnation à les indemniser de leurs préjudices de perte de chance de percevoir la commission prévue au bail et de perte de chance de percevoir les commissions au titre du mandat de promotion et du mandat de recherche.

Cette instance a été enregistrée sous le n° de RG 19/263.

Le 22 janvier 2019, les consorts [W] ont déposé plainte auprès de Monsieur le procureur de la République près le tribunal de grande instance de Paris des chefs de tentative d’escroquerie et infractions à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet ». Cette plainte a fait l’objet, le 18 mai 2020, d’une décision de classement sans suite pour le motif suivant : « infraction insuffisamment caractérisée ».

Le 31 août 2020, les consorts [W] ont déposé plainte avec constitution de partie civile entre les mains du doyen des juges d’instruction du tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du juge de la mise en état rendue dans l'affaire 19/263 en date du 24 septembre 2020, il a été sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente des suites données à la plainte avec constitution de partie civile déposée par les consorts [W].

Cette ordonnance a été infirmée le 17 juin 2022 par la cour d'appel de Paris.

Le 24 février 2021, l'affaire enregistrée sous le n° de RG 19/263 a été jointe à l'affaire enregistrée sous le n° de RG 18/5323.

Par jugement du 28 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a notamment :
- constaté la caducité, à effet du 16 décembre 2016, du contrat de bail commercial entre les consorts [W] d'une part et [Z] [N] d'autre part, sur les locaux sis [Adresse 1],
- débouté [Z] [N] de l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre des consorts [W] au titre de la perte de son fonds de commerce et de ses préjudices économique, financier et moral,
- débouté les consorts [W] de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre de [Z] [N] au titre de leur préjudice de jouissance.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 février 2024, la société CONSTANTININVEST demande au tribunal de :

« Vu l’offre d’achat acceptée le 31 mars 2016,
Vu l’article 1583 du code Civil,
Vu les articles 1147 et suivants du Code Civil, dans leur rédaction applicable à l’espèce

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Il est demandé au Tribunal de :

- DECLARER RECEVABLES ET BIEN FONDEES toutes les demandes de la société CONSTANTINVEST ;

A titre principal,

- DECLARER IRRECEVABLES car prescrites les demandes nouvelles formulées par les CONSORTS [W] dans leurs conclusions signifiées 9 novembre 2022 en vue de l’audience du 14 décembre 2022, qui tendent à voir prononcer la nullité de l’offre du 31 mars 2016 et la nullité de la vente du 31 mars 2016 ;

- CONSTATER que l'offre formulée par la société CONSTANTINVEST le 31 mars 2016 tendant à l'acquisition d'un immeuble sis [Adresse 1], cadastré section [Cadastre 9], [Cadastre 10], Lieudit [Adresse 3] pour le prix de 3.000.000 d’euros, a été acceptée par l’usufruitière et l’ensemble des coindivisaires et JUGER en conséquence que la vente est parfaite ;

- RENVOYER les parties devant Maître [A] [C], notaire à [Localité 11], pour réitérer la vente par
acte authentique,

- DIRE qu'à défaut de régularisation dans le délai de 3 mois suivant la signification du jugement, ledit jugement vaudra vente et fera l'objet d'une publication auprès du Service de publicité foncière compétent,

A titre subsidiaire, dans le l’hypothèse où le tribunal de céans viendrait à retenir la nullité du pouvoir pour dol ou la non- conformité à la loi Hoguet

- CONSTATER l’existence d’un mandat apparent, et en toute hypothèse

- CONSTATER que la confirmation de l’acceptation de l’offre de la société CONSTANTINVEST a été réitérée à plusieurs reprises,

En conséquence,

- JUGER que la vente, d'un immeuble sis [Adresse 1], cadastré section [Cadastre 9], [Cadastre 10], Lieudit [Adresse 3], est parfaite,

- RENVOYER les parties devant Maître [A] [C], notaire à [Localité 11], pour réitérer la vente par acte authentique,

- DIRE qu'à défaut de régularisation dans le délai de 3 mois suivant la signification du jugement, ledit jugement vaudra vente et fera l'objet d'une publication auprès du Service de publicité foncière compétent,

EN TOUTE HYPOTHESE,

- CONDAMNER solidairement les CONSORTS [W] à verser la somme de 5.028.000 euros à la société CONSTANTININVEST en réparation du préjudice qu’elle a subi du fait de l’absence d’exécution effective de la vente et de la réalisation de l’opération de promotion immobilière ;

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- DEBOUTER les CONSORTS [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

- CONDAMNER solidairement les Consorts [W] à verser à la société CONSTANTININVEST la somme de 50.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir pour ce qui concerne les demandes de la société CONSTANTININVEST et ECARTER l’exécution provisoire pour ce qui est des demandes CONSORTS [W] »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 février 2024, les sociétés WELLS demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1134, 1147 et 2224 du Code civil (dans leur version applicable à la cause),

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER IRRECEVABLES CAR PRESCRITES l’intégralité des demandes, défenses et exceptions de Madame [V] [W] et Messieurs [L] [W], [J] [W], [I] [W], [E] [W], [F] [W] et [S] [W] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

REJETER l’intégralité des demandes de Madame [V] [W] et Messieurs [L] [W], [J] [W], [I] [W], [E] [W], [F] [W] et [S] [W] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONSTATER que Madame [V] [W] et Messieurs [L] [W], [J] [W], [I] [W], [E] [W], [F] [W] et [S] [W] ont commis des fautes envers leurs mandataires, les sociétés WELLS B&S et WELLS B&S IMMO, en ne permettant pas à Monsieur [Z] [N] la prise de possession des locaux objet du mandat du 19 mai 2015 et du bail du 30 décembre 2015 ;

CONSTATER que les fautes de Madame [V] [W] et Messieurs [L] [W], [J] [W], [I] [W], [E] [W], [F] [W] et [S] [W] ont causé aux sociétés WELLS B&S et WELLS B&S IMMO une perte de chance de percevoir la commission prévue au bail, soit 75.600 euros ;

DIRE ET JUGER que le préjudice de perte de chance des sociétés WELLS B&S et WELLS B&S IMMO de percevoir leur commission au titre du mandat de commercialisation doit être évalué à la somme de 75.524,40 euros ;
Décision du 02 Mai 2024
2ème chambre
N° RG 18/05323 - N° Portalis 352J-W-B7C-CM4LV

CONDAMNER Madame [V] [W] et Messieurs [L] [W], [J] [W], [I] [W], [E] [W], [F] [W] et [S] [W] à verser aux sociétés WELLS B&S et WELLS B&S IMMO la somme de 75.524,40 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de perte de chance d’être rémunérées dans le cadre du mandat de commercialisation du 19 mai 2015 ;

DIRE ET JUGER que Madame [V] [W] et Messieurs [L] [W], [J] [W], [I] [W], [E] [W], [F] [W] et [S] [W] ont commis des fautes envers les sociétés WELLS B&S et WELLS B&S IMMO en refusant de signer la promesse de vente de l’immeuble objet du mandat de promotion du 1 er février 2016 et des accords du 31 mars 2016 et du 17 novembre 2017 et en contractant un accord de promotion avec des tiers au printemps 2018 ;

DIRE ET JUGER que la faute de Madame [V] [W] et Messieurs [L] [W], [J] [W], [I] [W], [E] [W], [F] [W] et [S] [W] a causé aux sociétés WELLS B&S et WELLS B&S IMMO une perte de chance de percevoir la commission prévue à l’accord du 31 mars 2016, soit 450.000 euros ;

DIRE ET JUGER que la faute de Madame [V] [W] et Messieurs [L] [W], [J] [W], [I] [W], [E] [W], [F] [W] et [S] [W] a causé aux sociétés WELLS B&S et WELLS B&S IMMO une perte de chance d’être rémunérées dans le cadre du mandat de recherche du 1 er mars 2016, lequel prévoyait une commission de 200.000 euros ;

DIRE ET JUGER que le préjudice de perte de chance des sociétés WELLS B&S et WELLS B&S IMMO d’être rémunérées dans le cadre du mandat de promotion du 1 er février 2016 et du mandat de recherche du 1 er mars 2016 doit être évalué à la somme totale de 649.350 euros ;

CONDAMNER Madame [V] [W] et Messieurs [L] [W], [J] [W], [I] [W], [E] [W], [F] [W] et [S] [W] à verser aux sociétés WELLS B&S et WELLS B&S
IMMO la somme de 649.350 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de perte de chance ;

CONDAMNER Madame [V] [W] et Messieurs [L] [W], [J] [W], [I] [W], [E] [W], [F] [W] et [S] [W] à verser aux sociétés WELLS B&S et WELLS B&S IMMO la somme de 50.000 euros chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir à l’encontre des Consorts [W], l’ECARTER pour ce qui est des demandes desdits Consorts [W]. »

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 23 février 2024, les consorts [W] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1131 et suivants, 1178, 1991 et suivants,1240 et suivants et 1582 et 1583 du Code civil,
Vu l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,
Vu l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972,

DECLARER recevables l’ensemble des moyens de défense, prétentions et demandes reconventionnelles des Consorts [W], car non prescrits,

SUR LES DEMANDES DE CONSTANTININVEST :

A TITRE PRINCIPAL, DEBOUTER CONSTANTININVEST de toutes ses demandes fins et moyens, à raison de la nullité affectant le pouvoir du 28 mars 2016 conséquence du dol commis par les sociétés WELLS au détriment des Consorts [W],
A TITRE SUBSIDIAIRE, DEBOUTER CONSTANTININVEST de toutes ses demandes fins et moyens, à défaut de pouvoir exprès des sociétés WELLS pour consentir au nom des Consorts [W] à la vente isolée de leur immeuble,
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, DEBOUTER CONSTANTININVEST de toutes ses demandes fins et moyens, à défaut d’objet suffisamment déterminé constituant l’accord des parties,
EN TOUTE HYPOTHESE, DEBOUTER CONSTANTININVEST de sa demande subsidiaire à défaut de preuve de faute commise par les Consorts [W] et de préjudice certain et direct en résultant,

SUR LES DEMANDES DES SOCIETES WELLS :

A TITRE PRINCIPAL, DEBOUTER les sociétés WELLS à défaut de capacité d’agir en qualité d’agent immobilier à travers la personne d’[U] [Y], et à défaut de détention de la carte d’agent immobilier au jour du mandat conclu au titre de la recherche de locataire,
A TITRE SUBSIDIAIRE, DEBOUTER les sociétés WELLS à raison de l’absence de fautes commises par les Consorts [W],
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, DEBOUTER les sociétés WELLS à défaut de preuve de réalisation de leurs missions,
EN TOUTE HYPOTHESE, DEBOUTER les sociétés WELLS de toutes leurs demandes fins et moyens à défaut de démonstration d’une perte de chance subie conséquence exclusive et directe d’une faute des Consorts [W]

A TITRE RECONVENTIONNEL,

CONDAMNER in solidum WELLS B&S, et WELLS B&S IMMO et CONSTANTININVEST à verser aux Consorts [W] :
• une somme de 849.600€ au titre de la perte de chance entre 2019 et 2023
• une somme de 700.000 € au titre de la perte de chance entre 2024 et 2029
• une somme de 21.500€ à chacun des Consorts [W] au titre du temps passé sur la gestion du présent litige depuis l’année 2017 ;
Décision du 02 Mai 2024
2ème chambre
N° RG 18/05323 - N° Portalis 352J-W-B7C-CM4LV

ORDONNER à la société CONSTANTININVEST de procéder et/ou faire procéder à la radiation du procès-verbal de carence du 7 décembre 2017 auprès du service de la publicité foncière, et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

EN TOUTE HYPOTHESE,

CONDAMNER WELLS B&S, et WELLS B&S IMMO et CONSTANTININVEST in solidum à verser chacune à Madame [V] [W], Monsieur [L] [W], Monsieur [J] [W], Monsieur [I] [W], Monsieur [E] [W], Monsieur [F] [W] et Monsieur [S] [W] une somme pour chacun d’entre eux de 35.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ASSORTIR le Jugement à intervenir de l’exécution provisoire pour ce qui est des demandes des Consorts [W], et ECARTER l’exécution provisoire pour ce qui est des demandes des sociétés WELLS B&S, et WELLS B&S IMMO et CONSTANTININVEST ;

CONDAMNER les sociétés WELLS B&S, et WELLS B&S IMMO et CONSTANTININVEST in solidum aux entiers dépens. »

La clôture de la procédure a été prononcée le 27 février 2024.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de la société CONSTANTININVEST de vente parfaite

La société CONSTANTININVEST sollicite au visa de l'article 1583 du code civil de déclarer parfaite la vente de l'immeuble sis [Adresse 1], intervenue selon elle dès le 31 mars 2023, et en tout cas au plus tard le 17 novembre 2017. Elle expose au visa de l'article 1583 du code civil avoir transmis aux consorts [W] une offre d’achat qu'ils ont acceptée via leur mandataire le 31 mars 2016, portant sur une chose précisément identifiée et qui comportait un prix et un mode de paiement déterminés. Selon elle, la chose était déterminée et ce même si les parties n'ont pas convenu des autres modalités de la vente, l'offre n'ayant pas à comporter toutes les conditions de reconstruction dans le cadre de la promotion immobilière. A cet égard, elle soutient que les dispositions du code de la construction et de l'habitation dont se prévalent les consorts [W], et notamment l'article L222-3 dudit code, ne régissent pas la relation entre le vendeur et l’acquéreur, mais celle entre le maître de l'ouvrage et le promoteur.
Le prix était selon elle déterminé, en ce que le paiement du prix par dation n'influe pas sur le prix lui-même, et le fait que cette offre acceptée prévoyait un compromis de vente n'était pas une condition de sa perfection.
Elle soutient que les consorts [W] ont confirmé leur acceptation de l'offre, d'abord en chargeant leur notaire de rédiger l'acte de vente, puis en donnant devant Me [C] qui atteste de leur accord sur les termes de la promesse le 17 novembre 2017. Selon elle, les consorts [W] ont pu prendre connaissance de la promesse en amont du rendez-vous de signature et ont eu communication de tous les éléments utiles, et ce n'est qu'en raison de l'absence de certains indivisaires qu'il a été convenu de reporter la signature de la promesse de vente, les absents ayant en tout cas donné leur accord sur ses termes par téléphone. Elle expose que si elle ne s'est pas opposée à échanger sur la date de commencement des opérations de destruction/reconstruction, cela n'est pas venu remettre en cause l'accord signé le 31 mars 2016, faute d'avoir trouvé un accord sur le projet alternatif.
Elle rappelle que les sociétés WELLS avaient le pouvoir d'engager les consorts [W], et ont accepté la meilleure offre, et estime en tout état de cause pouvoir se prévaloir d'un mandat apparent.

Les sociétés WELLS soutiennent que la vente était parfaite dès l'acceptation le 31 mars 2016, et qu'en tout cas celle-ci a été ratifiée à plusieurs reprises. Elle observe que les consorts [W] n'ont pas réagi au courriel du 31 mars 2016 par lequel l'offre contresignée leur a été transmise, n'hésitant pas à mandater un notaire pour rédiger l'acte authentique et à ratifier expressément cette offre lors de la réunion du 17 novembre 2017.

Les consorts [W] estiment que la vente n'est pas parfaite d'abord en raison de l'absence de pouvoir exprès des sociétés WELLS pour les engager, la théorie du mandat apparent étant inapplicable faute de ratification de l'acte contresigné sans pouvoir. Subsidiairement, ils estiment qu'il n'y a pas d'objet certain constituant l'opération projetée.

Sur l'absence de pouvoir exprès des sociétés WELLS conforme à l'article 2 de la loi Hoguet, ils font valoir que :
- aucune clause expresse dans le mandat de signature du 28 mars 2016 n'autorise les sociétés WELLS à engager leurs mandants et à vendre l'immeuble, mais uniquement à accepter la meilleure offre de promotion immobilière,
- seule une opération globale de promotion est visée, incluant donc nécessairement les conditions de destruction et de reconstruction de l'immeuble, opération globale de promotion qui a toujours été la seule envisagée par les consorts [W], au contraire d'une vente isolée de l'immeuble, - aucun prix minimal ne figure au pouvoir, et aucun critère ne permet de comprendre la notion de « meilleures conditions possibles »,
- le mandat du 1er février 2016, avec lequel le pouvoir du 28 mars 2016 forme un tout indivisible, prévoyait la transmission des conditions de réalisation du programme au moyen d'études préalables.

Sur la théorie du mandat apparent qui leur est opposée, les consorts [W] avancent qu’elle n'est pas applicable en matière de loi Hoguet, et qu’elle suppose en tout cas la croyance légitime du tiers, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur l'absence de ratification, les consorts [W] exposent que :
- ils n'ont pas chargé leur notaire de rédiger la promesse de vente, Me [X] étant le notaire personnel de la société CONSTANTININVEST au moment du mandat de recherche du 1er mars 2016 ,
- aucun document de leur part n'est jamais venu confirmer la ratification alléguée,
- la ratification n'est pas intervenue lors de la réunion chez Me [C] le 17 novembre 2017, et les sociétés WELLS demandaient encore à la société CONSTANTININVEST la transmission d'éléments nécessaires à leur prise de décision,
- l'attestation de Me [C] sur l'existence d'un accord le 17 novembre 2017 n'est pas probante dès lors que son client écrivait le 23 novembre 2017 ne plus souhaiter une opération de promotion immobilière, mais une opération de construction/location ,
- un nouveau rendez-vous a été fixé le 7 décembre 2017, et le procès-verbal de dires rappelle leur position selon laquelle l'offre du 31 mars 2016 n'était qu'une entrée en pourparlers.

A titre subsidiaire, sur l'absence d'objet certain et déterminé, les consorts [W] exposent que :
- un contrat de promotion immobilière portant sur un immeuble à usage mixte est indivisible conformément à l'article 1218 du code civil, tel que cela ressort de l'article L222-3 du code de la construction et de l’habitation, dont les dispositions sont visées par le mandat de promotion,
- que ce contrat relève ou non du code de la construction et de l'habitation, l'objet même du mandat de recherche du 1er février 2016 portait sur une opération de promotion immobilière et non sur la vente de l'immeuble isolée du reste de l'opération projetée,
- il n'est pas contesté qu'une dation en paiement avec la remise d'appartements était prévue,
- même si un prix est visé à l'offre de vente, il ressort des conclusions des sociétés WELLS et CONSTANTININVEST que la vente avait pour objet une contrepartie en nature, et que faute d'éléments suffisamment déterminés le prix n'est pas déterminable,
- l'offre du 31 mars 2016 n'a été accompagnée d'aucun descriptif du programme, et est imprécise pour ce qui est des superficies des lots devant leur être remis,
- l'offre était manifestement imprécise, puisque la société CONSTANTININVEST elle-même ne proposait plus que 70m² par appartement dans son courriel du 2 octobre 2017.
Sur ce,

L’article 1583 du code civil dispose que « la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix. »
Aux termes de l'article 1831 du code civil, « Le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite " promoteur immobilier " s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Si le promoteur s'engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d'un locateur d'ouvrage. »

En l'espèce, et sans préjuger de la validité du pouvoir des sociétés WELLS pour engager les consorts [W], l'offre acceptée le 31 mars 2016 ne peut porter sur un contrat de promotion immobilière au sens de l'article 1831 du code civil susvisé. En effet, les consorts [W] n'y sont pas désignés maîtres d'ouvrage, et cette offre a pour objet la vente de leur bien immobilier moyennant un prix payable par dation de lots de copropriété à construire. Par ailleurs, aucun prix n'est convenu en échange de la réalisation du programme par la société CONSTANINVEST, ce qui serait le cas si cette offre constituait un contrat de promotion immobilière au regard de l'article 1831 précité.

L'article 1583 du code civil est donc applicable, et il convient de vérifier l'accord des parties sur la chose et le prix, et plus largement sur les conditions essentielles du contrat de vente.

La société CONSTANTININVEST se prévaut d'abord de ce que l'acceptation de son offre par les consorts [W] serait intervenue dès le 31 mars 2016. Ladite offre comporte les stipulations suivantes s'agissant du prix :

« Evaluation du prix pour la dation :

La présente offre est faite moyennant le prix fixe et non révisable évalué à date de :

trois millions d'euros pour l'ensemble immobilier du bâti libre et non loué dans son ensemble (...)

payable en dation du foncier, suivant surfaces suivantes :
- 6 appartements d'un minimum de 80 m² Carrez dont la surface sera revue proportionnellement à la hausse et/ou à la baisse par rapport à l'autorisation administrative de construction attendue pour le projet à présenter (à développer lors de la rédaction du compromis de vente) ; étant précisé que la règle de proportionnalité sera réduite de 50% dans le sens de l'augmentation (...) ».
Il s'ensuit que la surface des appartements objets de la dation en paiement n'est pas définie précisément, puisque n'est prévu qu'un nombre « minimum » de mètres carrés « Carrez », sujet à variation proportionnelle à la hausse ou à la baisse en fonction de l'autorisation administrative à intervenir. Le fait qu'un prix fixe « non révisable » de 3.000.000 d'euros soit mentionné ne suffit pas en réalité à caractériser une offre précise, dès lors qu'il existe une incertitude sur la consistance finale des lots qui seront donnés en paiement.

Surtout, cette offre fait mention d'éléments « à développer lors de la rédaction du compromis de vente », la référence à cet avant-contrat démontrant que les parties ont entendu subordonner leur accord définitif à la vente, à la définition précise de conditions essentielles autre que la chose et le prix, ce dernier étant en tout cas insuffisamment défini pour les motifs exposés ci-avant.

Enfin, différents échanges postérieurs au 31 mars 2016 montrent que les parties poursuivaient les négociations tant sur la chose que sur le prix. Dans un courriel du 2 octobre 2017, [Z] [N] écrivait qu'en raison de la modification du plan local d'urbanisme de [Localité 11] en juillet 2016, « la surface livrée a été revue en conséquence à 70 m² par appartement ». Si celui-ci justifiait aussi dans ce même courriel la baisse en rappelant que l'offre prétendument acceptée le 31 mars 2016 prévoyait « un réajustement de la surface livrée en fonction de l'autorisation administrative qui devra être accordée », il y écrit aussi : « suite à la demande de Madame [V] [W], il lui sera conféré gracieusement un droit d'usage et d'habitation viager sur l’appartement du premier étage avec terrasse. », ajout qui ne figurait pas à l'offre du 31 mars 2016 et qui montre à lui seul la poursuite de négociations entre les parties. Ces négociations postérieures au 31 mars 2016 se sont poursuivies jusqu'au rendez-vous du 17 novembre 2017, le notaire Me [C] indiquant : « Concernant la promesse de vente à 9 ans, les consorts [W] avaient dans un premier temps refusé de la signer et manifesté le souhait d'y substituer une promesse à effet immédiat. La société CONSTANTININVEST a accepté de discuter d'un projet alternatif de vente immédiate. Des discussions ont alors eu lieu sur ce projet de vente immédiate sans pour autant aboutir. ». La poursuite de ces négociations, peu important leur caractère infructueux, exclut là encore toute vente parfaite à la date du 31 mars 2016, seule étant démontrée une acceptation d'entrer en pourparlers.

La société CONSTANINVEST soutient aussi que la vente était en tout état de cause parfaite le 17 novembre 2017. Si Me [C] atteste que l'accord de tous les consorts [W] a été recueilli sur le projet de promesse de vente qu'il a rédigé sur la base de l'offre du 31 mars 2016, ce projet n'est pas versé aux débats et ne permet pas d'en vérifier les termes, et partant la réalité d'un accord de l'ensemble des parties. En outre, l'ensemble des indivisaires [W] n'était pas présent, et il n'est pas démontré que tous ont pu donner leur accord alors que le notaire indique lui-même que l'acte ne leur avait pas été transmis préalablement. Il s'ensuit qu'il n'y avait pas davantage au 17 novembre 2017 de rencontre des volontés.
Par conséquent, les demandes de la société CONSTANTININVEST de dire parfaite la vente de l'immeuble sis [Adresse 1] ainsi que celles tendant à sa réalisation forcée seront rejetées. Il n'est donc pas nécessaire d'examiner les autres moyens soulevés par les consorts [W] quant au défaut de pouvoir de la société WELLS, ni leur moyen fondé sur le dol s'analysant en réalité en une demande subsidiaire de prononcer la nullité de la vente, dès lors que la vente n'est pas conclue.

Sur la demande de la société CONSTANTININVEST de dommages et intérêts dirigée contre les consorts [W]

La société CONSTANTININVEST sollicite au visa des articles 1147 et 1149 anciens du code civil la condamnation solidaire des consorts [W] à lui verser la somme de 5.028.000 euros, au titre du préjudice subi du fait de l'absence d'exécution effective de la vente et de la réalisation de promotion immobilière.
Elle expose avoir été privée du bénéfice attendu de l'opération de promotion immobilière, et soutient que le rapport du cabinet COLOMER EXPERTISES évalue la valeur vénale du terrain en exécution du projet immobilier à 13.105.000 euros, avec un poste revenant au promoteur de 5.028.000 euros (détail du calcul en page 62-63 des conclusions),

Les consorts [W] s'opposent à cette demande de dommages et intérêts, en ce que :
- si la vente n'est pas parfaite, ils n'ont pu commettre de faute en ne la réitérant pas,
- le chiffrage de son préjudice par la société CONSTANTININVEST n'est pas actualisé,
- l'expert privé propose cette valorisation « sous réserve de l'obtention du permis de construire et de l'autorisation CDAC », de sorte que le préjudice allégué n'est qu'incertain,
- rien ne démontre que [Z] [N] aurait pu mener à bien son projet, un autre projet de celui-ci s'étant trouvé en échec en 2018.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1147 ancien du code civil :
« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Selon l’article 1149 ancien du code civil :
« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »
En l'espèce, si la société CONSTANINVEST se prévaut d'un manquement contractuel, les consorts [W] n'ont manqué à aucune obligation contractuelle ni même commis aucune faute délictuelle, en refusant de signer le compromis de vente dès lors qu'il a été jugé que la vente n'était pas parfaite. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par la société CONSTANTININVEST dirigée contre les consorts [W] sera rejetée.

Sur la demande des sociétés WELLS de dommages et intérêts dirigée contre les consorts [W]

Il résulte du rapprochement des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties. L’acte écrit contenant l’engagement des parties au sens de l’article 6 précité s’entend d’un acte contresigné par le vendeur et l’acquéreur, valant vente parfaite.

Toutefois, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre une chance de percevoir celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des mandats du 1er février 2016 et du 1er mars 2016

Les société WELLS sollicitent des consorts [W] la somme de 649.350 euros au titre de la perte de chance d'être rémunérées en exécution du mandat de promotion du 1er février 2016 conclu avec les consorts [W] et du « mandat de recherche exclusif » daté du 1er mars 2016 conclu avec la société CONSTANTININVEST.
Elles font valoir que les consorts [W] ont commis deux fautes :
- en refusant de réitérer la vente par acte authentique malgré l'existence d'un accord sur la chose et le prix,
- en s'engageant au mois d'avril 2018 avec des promoteurs tiers malgré le caractère exclusif du mandat reconduit tacitement jusqu'au 31 janvier 2019 et l'acceptation de l'offre du 31 mars 2016. Elles estiment que le montant total prévu pour leur rémunération au titre de ces deux mandats était de 650.000 euros TTC et évaluent leur perte de chance de la percevoir à 99,9% compte tenu de l'avancée du projet.
En réponse aux moyens des consorts [W], elles exposent aussi avoir :
- informé les consorts [W] de l'exécution du mandat de promotion,
- contacté de nombreux promoteurs et mis ceux-ci en concurrence poussée,
- sélectionné l'offre de la société CONSTANTININVEST la plus favorable pour les consorts [W]. Les consorts [W] concluent au rejet de cette demande dommages et intérêts, et opposent :
- le défaut de capacité d'agir des sociétés WELLS en qualité d'agent immobilier, à défaut de détention de la carte d'agent immobilier,
- le fait qu'il n'ont commis aucune faute en refusant de signer une promesse qui n'a pas été rédigée ni ne leur a été transmise,
- l'absence de preuve par les sociétés WELLS de la réalisation de leurs missions, lesquelles n'ont pas présenté d'autre offre ni effectué de recherches suffisantes, et se sont abstenues de présenter l'offre la plus favorable de la société CONSTANTININVEST,
- l'absence de preuve d'une perte de chance en lien direct et exclusif avec les fautes qui leur sont prêtées.

Sur ce,

Les sociétés WELLS reprochent d'une part aux consorts [W] le refus de réitérer la vente, qui était selon elle parfaite. Or, puisqu'il a été jugé que la vente n'était pas parfaite, les consorts [W] n'ont pas commis de faute en refusant de la réitérer par acte authentique ou en refusant de signer une promesse de vente.

Les sociétés WELLS reprochent d'autre part aux consorts [W] d'avoir commis une violation de leur obligation d'exclusivité figurant au mandat du 1er février 2016, en s'engageant dès le mois d'avril 2018 avec un promoteur tiers. Toutefois, ils visent au soutien de cette allégation les seules déclarations de [Z] [N], dirigeant de la société CONSTANINVEST, à l'occasion de son dépôt de plainte devant les services de police, lesquelles sont insuffisantes pour prouver que les consorts [W] ont effectivement contracté avec d'autres promoteurs et ainsi violé la clause d'exclusivité.

Par conséquent, en l’absence de toute faute des consorts [W] et sans qu'il ne soit besoin de répondre aux autres moyens des parties, la demande de dommages et intérêts formée par les sociétés WELLS au titre du mandat du 1er février 2016 et du mandat du 1er mars 2016 sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du mandat du 19 mai 2015

Les société WELLS sollicitent des consorts [W] la somme de 75.524,40 euros au titre de la perte de chance de percevoir la commission prévue au mandat de commercialisation du 19 mai 2015. Selon elles, les consorts [W] ont empêché [Z] [N] de prendre possession des locaux, et ce faisant commis une faute les ayant empêchées de percevoir la commission due par le locataire au moment de l'entrée dans les lieux ainsi que le prévoit le bail signé le 30 décembre 2015.

Les consorts [W] opposent le défaut de capacité d'agir des sociétés WELLS en qualité d'agent immobilier à défaut de détenir la carte d'agent immobilier lors de la signature du mandat. Ils soutiennent que le bail du 30 décembre 2015 ouvrant droit à commission n'a pas pris effet, ce dont [Z] [N] a été jugé responsable suivant jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 28 décembre 2023, de sorte que les sociétés WELLS ne justifient pas d'une perte de chance de percevoir leur commission.
Sur ce,

Le mandat du 19 mai 2015 signé entre les consorts [W] et la société WELLS B&S IMMO, avec faculté de délégation à la société WELLS B&S, fait supporter au locataire la charge de la rémunération du mandataire, laquelle est immédiatement exigible au jour de prise d'effet du bail. Il est constant que si le bail a été signé le 30 décembre 2015 et prévoyait qu'il était à effet du 28 février 2016 au plus tôt et quinze jours après la réalisation de la dernière des conditions suspensives au plus tard, il n'a finalement jamais pris effet. En effet, par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 28 décembre 2023, la caducité dudit bail a été constatée à effet du 16 décembre 2016 en raison de la défaillance des conditions suspensives relatives à l'obtention du permis de construire et à la signature d'un contrat de franchise.

Il s'ensuit que le bail étant caduc, les consorts [W] n'ont pas commis de faute contractuelle susceptible d'engager leur responsabilité délictuelle vis-à-vis des sociétés WELLS en ne mettant pas les locaux à disposition du locataire.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts des sociétés WELLS au titre du mandat du 19 mai 2015 sera rejetée.

Sur la demande des consorts [W] en paiement de dommages et intérêts dirigée in solidum contre la société CONSTANTININVEST et les sociétés WELLS

Les consorts [W] sollicitent au visa des articles 1991, 1178 et 1240 du code civil la condamnation in solidum de la société CONSTANTININVEST et des sociétés WELLS à leur payer les sommes suivantes :
« • une somme de 849.600€ au titre de la perte de chance entre 2019 et 2023,
• une somme de 700.000 € au titre de la perte de chance entre 2024 et 2029,
• une somme de 21.500€ à chacun des Consorts [W] au titre du temps passé sur la gestion du présent litige depuis l’année 2017 ; »

Ils font valoir que :
- leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de réaliser une autre opération immobilière n'est pas prescrite, puisqu'elle a été formée le 9 novembre 2022 et que le procès-verbal de carence sur lequel elle s'appuie a été publié le 21 décembre 2017,
- la société CONSTANTININVEST a manœuvré afin d'obtenir l'opération de promotion immobilière en versant une contrepartie de l'acceptation de l'offre de promotion, ce à quoi les sociétés WELLS se sont associées, justifiant la condamnation in solidum,
- la société CONSTANTININVEST s'est livrée à un acharnement pour les contraindre à la signature d'une promesse de vente, en l'empêchant de rechercher sereinement une autre opération,
- la publication au service de la publicité foncière du procès-verbal de carence constitue un frein à toute opération de promotion immobilière, ce sur quoi ils avaient alerté la société CONSTANTININVEST dès le 1er mars 2018, - le bail commercial de neuf ans n'étant jamais entré en vigueur, ils auraient pu immédiatement lancer leur opération de promotion immobilière,
- le loyer mensuel moyen d'un appartement de 80 m² étant de 2.360 euros, leur préjudice est de 169.920 euros par an pour les six appartements, soit un préjudice total de 849.600 euros de 2019 à 2023,
- ils justifient aussi d'un préjudice futur, car même une fois le procès-verbal de carence radié ils subiront a minima un délai d'un an et demi pour choisir un promoteur fiable, et au total un délai de cinq années supplémentaires devra être supporté avant de se voir livrer leur appartements, avec un préjudice de 700.000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers pour la période de 2024 à 2028,
- leur demande ne porte pas sur les surfaces commerciales mais uniquement sur les appartements,
- la société CONSTANTININVEST et les sociétés WELLS ne prouvent pas qu'elle a pu négocier avec un autre promoteur,
- le temps passé à la gestion de ce contentieux est estimé à 4.300 euros par an pour chacun des consorts [W], soit au total 150.500 euros.

La société CONSTANTININVEST s'oppose à cette demande de dommages et intérêts, et fait valoir que :
- le jugement du 28 décembre 2023 a débouté les consorts [W] de leur demandes fondées sur l'immobilisation du bien,
- la rédaction et la publication du procès-verbal de carence résulte de la faute des consorts [W],
- ils ont contracté un accord avec un autre promoteur, après la publication du procès-verbal de carence,
- ils ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude qui résulte du dépôt d'une plainte pénale classée sans suite et d'incidents pour retarder l'issue du litige,
- ils ne justifient d'aucun préjudice : la promotion immobilière ne devait intervenir qu'après neuf ans,
- la demande des consorts [W] au titre de la perte de chance de percevoir des loyers commerciaux a été rejetée par le jugement du 28 décembre 2023,
- les consorts [W] ne démontrent pas qu'ils auraient signé avec un autre promoteur en 2016, ni que la durée de cette promotion aurait été de deux ans, ni qu'ils avaient l'intention de louer les appartements,
- le préjudice du temps passé sur ce contentieux est injustifié,
- dans l'hypothèse où le mandataire aurait commis une faute, elle ne peut être condamnée solidairement dès lors qu'elle n'a pas obtenu illicitement l'opération.

Les sociétés WELLS s'opposent à cette demande de dommages et intérêts et font valoir que :
- cette demande est prescrite, dès lors que les fautes alléguées datent de 2016,
- sur le fond, les consorts [W] ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude,
- en effet, ils demandent à être indemnisés pour ne pas avoir pu conclure l'opération de promotion immobilière,
- or, il leur est reproché d'avoir refusé la réalisation de cette opération
- même à admettre fautive l'inscription du procès-verbal de carence, seul celui qui y a procédé peut être condamné à indemniser le préjudice qui en résulterait.

Sur ce,

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour prescription.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

S'agissant d'une part des manœuvres prêtées par les consorts [W] aux sociétés CONSTANINVEST et WELLS aux fins selon eux d'obtention par cette dernière de l'opération de promotion immobilière en l'échange d'une contrepartie, il apparaît que dès lors qu'il est jugé que la vente n'est pas parfaite, les consorts [W] ne justifient d'aucun préjudice en lien avec les manœuvres alléguées. Par conséquent, sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner la fin de non-recevoir tirée de la prescription ni la réalité de ces manœuvres, des dommages et intérêts ne peuvent être alloués de ce chef.

S'agissant d'autre part de la publication du procès-verbal de carence, la fin de non-recevoir opposée par les sociétés WELLS tirée de la prescription sera rejetée dès lors que la publication dudit procès-verbal, point de départ du délai quinquennal de prescription, est intervenue le 21 décembre 2017 alors que les consorts [W] ont formé leur demande indemnitaire par conclusions en date du 9 novembre 2022, et ainsi avant son expiration.

Sur le fond, si la publication d'un procès-verbal de carence est susceptible de constituer une faute, il appartient aux consorts [W] de prouver qu'elle leur a occasionné un préjudice. Or, ceux-ci ne produisent aucune pièce de nature à établir que la publication du procès-verbal de carence est venue empêcher ou freiner une autre opération de promotion immobilière. Par conséquent, et à défaut pour les consorts [W] de démontrer l'existence d'un préjudice, des dommages et intérêts ne peuvent pas non plus être alloués de ce chef.
Par conséquent, la demande des consorts [W] de condamner in solidum les sociétés CONSTANTININVEST d'une part et WELLS d'autre part à leur payer des dommages et intérêts au titre de la perte de chance de réaliser une autre opération immobilière sera rejetée.
S'agissant enfin des dommages et intérêts sollicités par les consorts [W] au titre de leur préjudice moral et du temps exposé pour la gestion du présent contentieux, cette demande s'analyse en une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l'intention de nuire, ou par une légèreté blâmable. Or, il ne résulte d'aucun élément que la société CONSTANTININVEST d'une part et les sociétés WELLS d'autre part, lesquelles ont pu se méprendre sur l'étendue de leurs droits, aient agi à l'encontre des consorts [W] avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire. Par conséquent, la demande de condamner in solidum les sociétés CONSTANTININVEST d'une part et WELLS d'autre part à payer une somme de 21.500 euros à chacun des consorts [W] en réparation de leur préjudice moral et au titre du temps passé sur la gestion du présent litige depuis l’année 2017 sera elle aussi rejetée.

Sur la demande des consorts [W] d'ordonner à la société CONSTANTININVEST de procéder sous astreinte à la radiation du procès-verbal de carence du 7 décembre 2017 publié au service de la publicité foncière

La mainlevée d’une inscription à la publicité foncière est réalisée par la mention de sa radiation en marge de l’inscription originaire. Or une telle radiation n’est possible qu’en matière d’inscription d’un privilège ou d’une hypothèque à la publicité foncière au visa des articles 2435 et suivants du civil.
Dans les autres cas, seule la publication d’un nouvel acte contraire, en l’occurrence la publication du présent jugement, est prévue par les textes.

La demande des consorts [W] tendant à ordonner la radiation de l'inscription réalisée par la société CONSTANTININVEST, au service de la publicité foncière sera donc rejetée, et il appartiendra à la partie y ayant intérêt de faire publier le présent jugement.

Sur les mesures accessoires

La société CONSTANTININVEST et les sociétés WELLS seront condamnées in solidum aux dépens.
La société CONSTANINVEST sera condamnée à payer aux consorts [W] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés WELLS B&S IMMO et WELLS B&S seront in solidum condamnées à payer aux consorts [W] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, introduite antérieurement au 1er janvier 2020, autorise le juge à ordonner l’exécution par provision de sa décision chaque fois qu’il l’estime nécessaire et que cette mesure est compatible avec la nature de l’affaire et autorisée par la loi.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas opportune, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

REJETTE la demande de la société CONSTANTININVEST tendant à ordonner la vente forcée à son profit par [V], [L], [J], [I], [E], [F] et [S] [W] de l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré section [Cadastre 9], [Cadastre 10], Lieudit [Adresse 3] ;

REJETTE la demande de la société CONSTANTININVEST de condamner [V], [L], [J], [I], [E], [F] et [S] [W] à lui payer la somme de 5.028.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande des sociétés WELLS B&S IMMO et WELLS B&S en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [V], [L], [J], [I], [E], [F] et [S] [W] à hauteur de 649.350 euros au titre de la perte de chance de percevoir sa commission prévue au mandat du 1er février 2016 et au mandat du 1er mars 2016 ;
REJETTE la demande des sociétés WELLS B&S IMMO et WELLS B&S en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [V], [L], [J], [I], [E], [F] et [S] [W] à hauteur de 75.524,40 euros au titre de la perte de chance de percevoir sa commission prévue au mandat du 19 mai 2015 ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription formée par les sociétés WELLS B&S IMMO et WELLS B&S concernant les demandes suivantes des consorts [W] en paiement de dommages et intérêts :
« • une somme de 849.600€ au titre de la perte de chance entre 2019 et 2023
• une somme de 700.000 € au titre de la perte de chance entre 2024 et 2029 »
REJETTE les demandes de [V], [L], [J], [I], [E], [F] et [S] [W] de condamner in solidum les sociétés WELLS B&S IMMO et WELLS B&S à leur payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :
« • une somme de 849.600€ au titre de la perte de chance entre 2019 et 2023
• une somme de 700.000 € au titre de la perte de chance entre 2024 et 2029
• une somme de 21.500€ à chacun des Consorts [W] au titre du temps passé sur la gestion du présent litige depuis l’année 2017 » ;

REJETTE la demande de [V], [L], [J], [I], [E], [F] et [S] [W] d'ordonner à la société CONSTANTININVEST de procéder sous astreinte de 100 euros par jour de retard à la radiation du procès-verbal de carence auprès du service de la publicité foncière ;

CONDAMNE in solidum la société CONSTANTININVEST, la société WELLS B&S IMMO et la société WELLS B&S aux dépens ;
CONDAMNE la société CONSTANINVEST à payer à [V], [L], [J], [I], [E], [F] et [S] [W] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société WELLS B&S IMMO et la société WELLS B&S à payer à [V], [L], [J], [I], [E], [F] et [S] [W] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision

Fait et jugé à Paris le 02 Mai 2024

La Greffière La Présidente
Adélie LERESTIF Catherine LECLERCQ RUMEAU

| France, Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 02 mai 2024, 18/05323

Synthèse

Origine de la décision