TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :S.C.I. MIRA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Eytan BENICHOU
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07269 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TBW
N° MINUTE :
8 JTJ
JUGEMENT
rendu le mardi 30 avril 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic NEXITY LAMY - [Adresse 1]
représentée par Me Eytan BENICHOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1714
DÉFENDERESSE
S.C.I. MIRA, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, initialement mis en délibéré au 8 avril 2024, puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 30 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 30 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07269 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TBW
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI MIRA est propriétaire des lots 312 et 317 au sein d'un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, a fait assigner la SCI MIRA devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire la condamnation de cette dernière à lui payer les sommes suivantes :
7 457,17 euros au titre des charges de copropriété, appels travaux impayées et des frais de recouvrement, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 juillet 2023,1 200 euros à titre de dommages et intérêts,1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Pour l'exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
A l'audience du 19 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a maintenu les demandes formées dans l'acte introductif d'instance.
La SCI MIRA, bien que régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.
MOTIF DE LA DECISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il convient de rappeler que l 'article 12 du code de procédure civile fait obligation au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l'espèce, la demande en paiement de la somme de 7 457,17 euros au titre des charges impayées incluant les frais doit s’analyser en deux demandes distinctes qui seront ainsi étudiées successivement.
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI MIRA tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots 312 et 317,le décompte des sommes dues arrêtée au 6 juillet 2023, appel du troisième trimestre 2023 inclus,les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mai 2022 et 28 juin 2023 procès-verbal de l'assemblée générale annuelle de copropriété du 30 janvier 2023 et le certificat de non-recours afférent à la seconde assemblée générale,le contrat de syndic,
Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que la SCI MIRA est redevable de la somme de 6 353,64 euros au titre des charges impayées arrêtées au 06 juillet 2023, appel du troisième trimestre 2023 inclus et de la somme de 336,28 euros au titre des cotisations ALUR appel du troisième trimestre 2023 inclus et après déduction des sommes dues à ce titre appelées en 2021 et sur les trois premiers trimestres 2022 puisqu’elles sont déjà incluses dans le jugement de condamnation prononcée à l'encontre de la SCI MIRA le 26 janvier 2023.
Ainsi, la SCI MIRA est redevable de la somme totale de 6 689,92 euros au titre des charges impayées et appels travaux pour la période allant du 1er octobre 2022 au 06 juillet 2023, troisième trimestre 2023 inclus.
La SCI MIRA sera donc condamnée au paiement de cette somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément à l'article 1231-6 du code civil, en absence de justificatif de l'envoi effectif de la lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
A l'appui de sa demande de remboursement des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires avance des frais de « constitution dossier avocat » pour un montant de 324 euros.
Or ces frais, ne sont pas nécessaires au sens de l'article de loi précité en ce qu'il n'est pas démontré qu'ils sortent de la gestion courante du syndic et qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] sera débouté de sa demande au titre des frais.
Sur la capitalisation des intérêts
Par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produisent à leur tour des intérêts.
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il s'agit de la deuxième procédure intentée contre la SCI MIRA qui ne paye pas régulièrement ses charges depuis plusieurs années.
Par conséquent, la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera accueillie à hauteur de 600 euros.
Sur les demandes accessoires
La SCI MIRA, partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Elle devra verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SCI MIRA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY la somme de 6 689,92 euros (six-mille six-cent quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre des charges impayées et appels travaux pour la période allant du 1er octobre 2022 au 06 juillet 2023, troisième trimestre 2023 inclus.
DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 25 août 2023,
ORDONNE la capitalisation des intérêts,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la société NEXITY LAMY de sa demande de condamnation au titre des frais de recouvrement,
CONDAMNE la SCI MIRA à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la société NEXITY LAMY la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SCI MIRA à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la société NEXITY LAMY la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI MIRA aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
La greffière La juge
