TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître Laurent VIOLLET
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Romain HAIRON
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07208 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SWB
N° MINUTE :
5 JTJ
JUGEMENT
rendu le mardi 30 avril 2024
DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] representé par son syndic la société GERASCO, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D567
DÉFENDEURS
Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0129
Madame [M] [S], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0129
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, initialement mis en délibéré au 8 avril 2024, puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 30 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 30 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07208 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SWB
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [X] [S] et Madame [M] [S] sont propriétaires indivis du lot n°16 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société GERASCO, a fait assigner Monsieur [X] [S] et Madame [M] [S] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
2 375,99 euros au titre des charges impayées arrêtées au 06 juin 2023 et 1 064 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit une somme de 3 439,99 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2929 sur la somme de 2 190,53 euros, de la mise en demeure du 22 mars 2022 sur la somme de 2 658,00 euros et de la présente assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
A l'audience du 19 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a déposé des conclusions d’actualisation soutenues oralement aux termes desquelles il est demandé leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 979,25 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024 et de la somme de 560 euros au titre des frais, soit un total de 3 539,25 euros. Il est également demandé une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes demeurent inchangées.
Monsieur [X] [S] et Madame [M] [S], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles ils demandent :
à titre principal, le débouté de l'ensemble des demandes formées par le syndicat de copropriétaires,à titre subsidiaire, un délai de 12 mois pour procéder au paiement des sommes dues à compter de l’expiration d'un délai d'un mois après signification de la présente décision,à titre reconventionnel, la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2 0000 euros au titre du préjudice subi pour procédure abusive,en tout état de cause, sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.Ils sollicitent également que l'exécution provisoire de la décision soit écartée.
Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.
MOTIF DE LA DECISION
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
le justificatif de la qualité de copropriétaires de Monsieur [X] [S] et Madame [M] [S] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°16le décompte individuel des sommes dues portant sur la période allant du 1er avril 2019 au 1er janvier 2024 (pièce n°30),les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période allant du 1er octobre 2020 au 12 décembre 2023, appel du 1er trimestre 2024 inclus,le procès-verbal de l'assemblée générale annuelle de copropriété en date du 06 juin 2023, ainsi que le certificat de non-recours afférent,le contrat de syndic,le règlement de copropriété.
Il ressort du décompte adressé le 08 janvier 2024 aux défendeurs que leur relevé de compte était débiteur, à cette date, de la somme de 4 259,25 euros, frais inclus (pièce n°30).
Toutefois, le syndicat de copropriétaires ne justifie pas de la reprise du solde débiteur de 2 226,53 euros arrêtée au 15 septembre 2020 et antérieure aux appels de charges et de fonds produits à compter du 4ème trimestre 2020 uniquement.
Dès lors, il convient de partir d'un solde nul au 1er octobre 2020.
Le montant des sommes appelées depuis cette date s’élève à 5136,69 euros hors frais dont doit être déduite la somme de 4 383,97 euros correspondant aux versements effectués par les défendeurs et aux régularisation de charges, soit une somme totale de 752,72 euros.
Par conséquent, Monsieur et Madame [S] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 752,72 euros correspondants au montant des appels de fonds et charges impayés depuis le 1er octobre 2020 jusqu'au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus.
Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision en l'absence de justificatif de l'envoi effectif des mises en demeure des 14 septembre 2020 et 22 mars 20222.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 560 euros correspondant aux frais de mise en demeure (54 euros), aux frais de mise au contentieux (290 euros) et aux frais de suivi de procédure (216 euros).
Toutefois, l'envoi du courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967 n'est pas justifié.
Par ailleurs, il n'est pas démontré que les frais de mise au contentieux et de suivi de procédure excèdent l'administration élémentaire de la copropriété. Dès lors, ces diligences font partie des missions de base du syndic.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] sera donc débouté de sa demande au titre des frais.
Sur la capitalisation des intérêts
Conformément à l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée. Par conséquent, celle-ci sera ordonnée.
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [X] [S] et Madame [M] [S] ne payent pas régulièrement leurs charges. Leur comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire.
Il convient donc de le condamner solidairement au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [X] [S] et Madame [M] [S], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Ils devront verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 3] une somme de 600 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [X] [S] et Madame [M] [S] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société GERASCO la somme de 752,72 euros au titre des charges impayées et appels de fonds depuis le 1er octobre 2020 jusqu'au 1er janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,
ORDONNE la capitalisation des intérêts,
DÉBOUTE le le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en paiement au titre des frais
CONDAMNE Monsieur [X] [S] et Madame [M] [S] solidairement au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [X] [S] et Madame [M] [S] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société GERASCO la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [X] [S] et Madame [M] [S] in solidum aux dépens
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024 et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffièreLa juge
