TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [T] [K]
Madame [N] [P] [K]
Monsieur [W] [K]
Monsieur [X], [M] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Florian CANDAN
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07196 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SUN
N° MINUTE :
3 JTJ
JUGEMENT
rendu le mardi 30 avril 2024
DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], representé par son syndic le cabinet KAIROS GESTION CONSEIL SAS, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1869
DÉFENDEURS
Monsieur [T] [K], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté
Madame [N] [P] [K], demeurant C/O EHPAD AMRESO-BETHEL - [Adresse 2] - [Localité 5]
non comparante, ni représentée
Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Monsieur [X], [M] [K], demeurant [Adresse 8] - [Localité 6]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, initialement mis en délibéré au 8 avril 2024, puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 30 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 30 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07196 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SUN
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [X] [K], Monsieur [T] [K], Madame [N] [K] et Monsieur [W] [K] sont propriétaires des lots n°2 et 19 situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date des 23 octobre 2023, 25 octobre 2023, 27 octobre 2023 et 09 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic le cabinet KAIROS GESTION CONSEIL, les a fait assigner devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
3882,54 euros au titre des charges de copropriété et des travaux impayés échus au 3 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2023,230 euros au titre des frais,1000 euros à titre de dommages et intérêts,3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont le montant pourra être recouvré directement par Me CADNA Florian.
A l'audience du 19 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Monsieur [X] [K], Monsieur [T] [K], Madame [N] [K] et Monsieur [W] [K], bien que respectivement assignés selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile pour les trois premiers et à étude pour le dernier n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.
MOTIF DE LA DECISION
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
le justificatif de la qualité de copropriétaires de Monsieur [X] [K], Monsieur [T] [K], Madame [N] [K] et Monsieur [W] [K] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°2 et 19,le décompte individuel des sommes dues à compter du 1er avril 2021 et arrêtées au 03 octobre 2023,les appels de fonds et relevés individuels de charges portant sur la période allant du 2ème trimestre 2021 au 4ème trimestre 2023 inclus,les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des :08/07/2020 ayant notamment approuvé le budget prévisionnel pour les années 2021 et 2022, et fixé le montant de la cotisation annuelle obligation au fonds de travaux institué par la loi ALUR à 5% du budget prévisionnel,03/06/2021 ayant notamment approuvé le budget prévisionnel pour les années 2022 et 2023, fixé le montant de la cotisation annuelle obligation au fonds de travaux institué par la loi ALUR à 750 euros et approuvé les travaux de rénovation de la cage03/10/2022 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice de l'année 2021, approuvé le budget prévisionnel de l'année 2023, fixé le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux institué par la loi ALUR à la somme de 750 euros, approuvé les travaux pour résoudre les problèmes d’humidité dans les caves,les attestations de non-recours afférentesle contrat de syndic,le règlement de copropriété.
Il ressort du décompte produit par le demandeur et arrêté au 3 octobre 2023 qu'à cette date, le solde du compte de copropriétaire des défendeurs était débiteur d'une somme de 4 112,54 euros dont doit être déduite la somme de 230 euros correspondant au montant des frais dont le remboursement est sollicité par ailleurs.
Dès lors, les défendeurs apparaissent redevables de la somme de 3 882,54 euros au titre des charges impayées et travaux du 1er avril 2021 au 03 octobre 2023, quatrième trimestre 2023 inclus.
Les défendeurs ne comparaissant pas, ils n'apportent aucun élément de nature à remettre en question ce montant qui est par ailleurs corroboré par les appels de charges et de travaux versés au débat pour la période concernée, les procès-verbaux des assemblées générales et les régularisations de charges qui en découlent.
Par conséquent, Monsieur [X] [K], Monsieur [T] [K], Madame [N] [K] et Monsieur [W] [K] seront condamnés solidairement, eu égard à la clause de solidarité stipulée dans le règlement de copropriété, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3 882,54 euros au titre des charges impayées et travaux du 1er avril 2021 au 03 octobre 2023, quatrième trimestre 2023 inclus.
En application de l'article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation, en l'absence de preuve de l'envoi de la mise en demeure du 23 février 2023 à l'ensemble des défendeurs.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 50 euros au titre de la mise en demeure du 23 février 2023 dont l'envoi n'est justifié que pour l'un des défendeurs qui demeure en EHPAD. Cette demande n'apparaît ainsi justifiée ni dans son montant ni dans son principe.
Il est également avancé des frais d'honoraires du syndic relatif à la mise en procédure, à hauteur de 180 euros. Cependant, il n'est pas démontré que ces frais excèdent l'administration élémentaire de la copropriété. Dès lors, ces diligences font partie des missions de base du syndic et il ne donnent pas lieu à remboursement.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] sera débouté de sa demande au titre des frais.
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [X] [K], Monsieur [T] [K], Madame [N] [K] et Monsieur [W] [K] ne payent pas leurs charges depuis le début de l'année 2021. Ce comportement a causé nécessairement à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire.
Il convient donc de les condamner solidairement au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [X] [K], Monsieur [T] [K], Madame [N] [K] et Monsieur [W] [K], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, la représentation n'étant pas obligation devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire, ils ne sauraient être recouvrés directement pas le conseil du demandeur.
Monsieur [X] [K], Monsieur [T] [K], Madame [N] [K] et Monsieur [W] [K] devront verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] une somme de 600 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [X] [K], Monsieur [T] [K], Madame [N] [K] et Monsieur [W] [K] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] les sommes suivantes :
3 882,54 euros au titre des charges impayées et travaux pour la période allant du 1er avril 2021 au 31 décembre 2023, dernier trimestre 2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation,300 euros au titre des dommages et intérêts,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement au titre des frais,
CONDAMNE Monsieur [X] [K], Monsieur [T] [K], Madame [N] [K] et Monsieur [W] [K] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis sis [Adresse 4] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [X] [K], Monsieur [T] [K], Madame [N] [K] et Monsieur [W] [K] in solidum aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024 et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffière La juge
