TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [H] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Marie VALENTE D’ANDREA
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07162 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SNO
N° MINUTE :
2 JTJ
JUGEMENT
rendu le mardi 30 avril 2024
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 4], représenté par son syndic la SARL GESTION PASSION - [Adresse 1] - [Localité 5]
représentée par Me Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074
DÉFENDERESSE
Madame [H] [Y], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, initialement mis en délibéré au 8 avril 2024, puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 30 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 30 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07162 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SNO
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [H] [Y] est propriétaire des lots n°51,68 et 139 au sein d'un immeuble situé [Adresse 3] [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 04 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 4], représenté par son syndic la SARL GESTION PASSION, a fait assigner Madame [H] [Y] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
3 753,23 euros au titre des charges impayées pour la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,792,82 euros au titre des frais,2000 euros à titre de dommages et intérêts,3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
A l'audience du 19 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 4] pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a actualisé le montant de sa demande à la somme de 3 176,63 euros arrêtée au 16 janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, indiquant que des règlements étaient intervenus postérieurement à la délivrance de l'assignation.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Madame [H] [Y], citée à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.
MOTIF DE LA DECISION
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [H] [Y] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°51,68 et 139le décompte individuel des sommes dues arrêtées au 19 septembre 2023,le décompte individuel actualisé des sommes dues arrêtées au 16 janvier 2024les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023, appel du 3ème trimestre 2023 inclus,les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des :23 septembre 2019 ayant notamment approuvé le budget prévisionnel pour l'année 2020, approuvé la réalisation de travaux dans le puits de lumière et l'installation de boites aux lettres dans l'entrée de l'immeuble n30 novembre 2020 ayant notamment approuvé le budget prévisionnel pour l'année 2021,03 mai 2021 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice de la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, , approuvé les travaux réalisés de pose de boites au lettres et la régularisation des appels de fonds, approuvé le budget prévisionnel pour l'année 2022,21 mars 2022 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice de la période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvé les travaux de remplacement de l'armoire de manœuvre et de la poulie de renvoi de l’ascenseur, approuvé le budget prévisionnel pour l'année 2023,20 juin 2022 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice de la période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvé le budget prévisionnel réactualisé pour l'année 2022 et approuvé le budget prévisionnel 2023, approuvé la réalisation des travaux dans le hall d'entrée,16 mars 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice de la période allant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022le contrat de syndic,le règlement de copropriété.
Il ressort du décompte produit lors de l’audience et arrêté au 16 janvier 2024 qu'à cette date, le compte de copropriétaire de Madame [H] [Y] était débiteur de la somme de 3 176,63 euros frais inclus, appel du 1er trimestre 2024 inclus.
Toutefois, les sommes appelées au titre de ce premier trimestre ne sont pas comprises dans l'assignation et en l'absence de la défenderesse à l'audience ou de la justification de la signification de conclusions actualisées en amont, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 4] ne saurait en réclamer le paiement.
Dès lors, il convient de se référer au seul décompte arrêté au 19 septembre 2023 aux termes duquel le compte propriétaire de Madame [H] [Y] apparaît débiteur de la somme de 4550,05 dont il convient de déduire :
1 741,12 euros correspondant à la reprise du solde antérieur au 1er janvier 2020 et dont le montant n'est pas justifié par la production des appels correspondant, ni par les justificatifs de régularisation de charges, ni par les procès-verbaux des assemblées générales afférents,la somme de 796,84 euros correspondant aux frais,les versements effectués par Madame [H] [Y] depuis la délivrance de l'assignation et figurant sur le décompte actualisés pour un montant total de 1 590,01 eurosSoit une somme totale de 4 127,96 euros.
Madame [H] [Y] reste ainsi débitrice de la somme de 422,08 euros au titre des charges impayées pour la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023, dernier trimestre 2023 inclus et sera condamnée à régler cette somme au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 4], laquelle produira intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation, conformément à l'article 1231-6 du code civil.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 792,82 euros correspondant aux frais de relance, aux frais d'huissier, aux frais de « Dossier ME [D] » et aux frais de « ME [D] – FRAIS MISE EN DEMEURE ».
Toutefois, l'envoi des diverses relances par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967 n'est pas justifié. Par ailleurs, les frais d'huissier facturés le 17 septembre 2020 ne sont pas non plus justifiés. En outre, il n'est pas démontré que les frais de constitution du dossier avocat excèdent l'administration élémentaire de la copropriété. Dès lors, ces diligences font partie des missions de base du syndic. Enfin, les frais liés à la mise en demeure d'avocat ont vocation à être inclus dans les sommes octroyées, le cas échéant, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 4] sera donc débouté de sa demande au titre des frais.
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que Madame [H] [Y] ne paye pas régulièrement ses charges. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire.
Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêt.
Sur les demandes accessoires
Madame [H] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Elle devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 4] une somme de 600 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [H] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 4] la somme de 422,08 euros au titre des charges impayées pour la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023, dernier trimestre 2023 inclus,
DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation, conformément à l'article 1231-6 du code civil,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 4] de sa demande en paiement au titre des frais,
CONDAMNE Madame [H] [Y] au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [H] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 4] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [H] [Y] aux dépens
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024 et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffière La juge
