TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [T] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Carine SMADJA
Pôle civil de proximité
â–
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07115 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RIU
N° MINUTE :
1 JTJ
JUGEMENT
rendu le mardi 30 avril 2024
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Localité 4], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 5] - RIVE DROITE - [Adresse 3]
représenté par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434
DÉFENDERESSE
Madame [T] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, initialement mis en délibéré le 8 avril 2024, puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 30 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 30 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07115 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RIU
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [Z] [T] est propriétaire des lots n°21, 23 et 30 situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, a fait assigner Madame [Z] [T] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire,
sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :5 945,95 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2023, quatrième trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 16 mai 2023,1 128,40 euros au titre des frais avec intérêt au taux légal à compter du 16 mai 2023le rejet de toute demande de délais de paiement ou d’échelonnement qui pourrait être sollicitésa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 12 janvier 2024 par le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], en l'absence de Madame [Z] [T].
La réouverture des débats a cependant été ordonnée par mention au dossier compte-tenu de l'arrivée tardive de la défenderesse.
A l'audience du 19 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a actualisé le montant de sa demande à la baisse en indiquant que le montant des charges dues s'élevait à la somme de 3 156,73 euros hors frais, premier trimestre 2024 inclus. Il a sollicité le remboursement des frais exposés à hauteur de 1 286,70 euros. Il a maintenu son opposition à l'octroi de tout délais de paiement ainsi que sa demande de condamnation à des dommages et intérêts et ses demandes accessoires.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
Madame [Z] [T], comparant en personne, a indiqué contester le montant de la dette et le montant des frais. Elle a dit s'opposer à la demande de dommages intérêts ainsi qu'à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle a déclaré vouloir s'acquitter de l'arriéré de charges et ainsi sollicité l'octroi de délais de paiement en assurant être en capacité de régler 200 euros par mois en sus des charges à échoir en dépit de la précarité de sa situation.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.
MOTIF DE LA DECISION
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [Z] [T] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n° 21,23 et 30,le décompte individuel actualisé des sommes dues arrêtées au 09 janvier 2024,les régularisations de charges pour la période allant du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 15 octobre 2018 au 31 mars 2023, du 15 octobre 2019 au 31 mars 2023, du 15 janvier 2020 au 31 mars 2023, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023,les appels de charges et de fonds travaux pour la période allant du deuxième trimestre 2022 au quatrième trimestre 2023 inclus,les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 10 octobre 2022 et 19 octobre 2023, ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice 2021-2022, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2023-2024, déterminé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l'exercice 2023-2024 à 5% du montant du budget prévisionnel , approuvé les comptes de l'exercice 2022-2023, voté les travaux de modernisation de l'ascenseur, approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice 2024-2025 et déterminé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l'exercice 2024-2025 à 5% du montant du budget prévisionnel les attestations de non-recours afférents,le contrat de syndic,le règlement de copropriété.
Il ressort du décompte arrêté au 09 janvier 2024 qu'à cette date, le compte de copropriétaire de Madame [Z] [T] était débiteur de la somme de 4 443,43 euros dont il convient de déduire la somme de 1286,70 euros correspondant aux frais, soit un montant de 3 156,73 euros hors frais, appel du 1er trimestre 2024 inclus.
Il convient également de déduire de ce montant les frais facturés au titre de la douche du lot n°23 qui n'est pas aux normes (70,95 euros) puisqu’il ne sont justifiés par la production d’aucune facture.
Par ailleurs, les procès-verbaux des assemblées générales antérieures au 10 octobre 2022 ne sont pas produits, de sorte que les sommes facturées au titre du solde des travaux de réouverture des soupiraux (176,51 euros), des diagnostics cave (225,02 euros), des travaux de peinture dans le hall (240,87 euros) ne sont pas justifiées. Il convient donc également de les déduire du montant demandé.
Par conséquent, Madame [Z] [T] apparaît redevable de la somme de 2 443,38 euros à laquelle elle sera condamnée au titre des charges impayées du deuxième trimestre 2021 au premier trimestre 2024 inclus.
En application de l'article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 16 mai 2023, date de la sommation de payer signifiée par acte de commissaire de justice à Madame [Z] [T].
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 1286,70 euros correspondant à des intérêts de retard (12,73 euros), des frais de constitution de dossier en direction de l'huissier (480 euros) et de l'avocat (480 euros), des frais générés par la délivrance de la sommation de payer (155,64 euros) et par la délivrance de l'assignation (155,64 euros).
Les intérêts de retard ne sont nullement justifiés.
S'agissant des frais de constitution de dossier, tant à destination du commissaire de justice que de l'avocat, il n'est pas démontré qu'ils excèdent l'administration élémentaire de la copropriété. Dès lors, ces diligences font partie des missions de base du syndic.
Enfin, le coût de la délivrance de l'assignation a vocation à être intégré dans les dépens.
Par conséquent, seul le coût de la sommation de payer sera remboursé au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], à hauteur de 155,64 euros.
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que Madame [Z] [T] a versé, courant 2023, 6 500 euros pour régler les sommes dues, étant rappelé qu'elle n'est devenue propriétaire du bien qu'en 2022 par l'effet de la dévolution successorale.
Son comportement ne saurait ainsi caractériser une faute justifiant quelle soit condamnée au paiement des dommages et intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], lequel ne fait pas la démonstration de son préjudice.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Madame [Z] [T] sollicite de pouvoir apurer sa dette en réglant la somme de 200 euros par mois en sus du paiement des charges à échoir. Elle fait valoir qu'elle est sans emploi et que son bien fait l'objet d'une hypothèque. Son avis d'imposition sur les revenus perçus en 2020 témoigne de ce qu'elle n'a rien perçu.
Ces éléments justifient qu'il soit fait droit à sa demande de délais selon les modalités précisées au dispositif de la décision.
Sur les demandes accessoires
Madame [Z] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Elle devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] une somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] les sommes suivantes :
- 2 443,38 euros arrêtée au 09 janvier 2024 au titre des charges impayées du deuxième trimestre 2021 au premier trimestre 2024 inclus,
- 155.64 euros au titre des frais de recouvrement,
DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 16 mai 2023,
AUTORISE Madame [Z] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, à compter du mois de juin 2024, la somme de 200 euros, et une douzième échéance correspondant au sole de la dette en principal, intérêt et frais,
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros titre des dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [Z] [T] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024 et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffière La juge
