TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
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4ème chambre 1ère section
N° RG 20/05250
N° Portalis 352J-W-B7E-CSG2O
N° MINUTE :
Assignation du :
17 Juin 2020
AJ
JUGEMENT
rendu le 30 Avril 2024
DEMANDEURS
Monsieur [N] [X] représenté par Madame [C] [H] [X] agissant en vertu d’un jugement d’habilitation familiale en date du 18 mars 2022
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1846
DÉFENDERESSES
S.A.S. ELEOS CONSEIL
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Mina BINAKDANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0826
Madame [G] [B]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Charlotte Elisabeth ROUXEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P226
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/029422 du 31/08/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Décision du 30 Avril 2024
4ème chambre 1ère section
N° RG 20/05250 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSG2O
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente
Julie MASMONTEIL, Juge
Pierre CHAFFENET, Juge
assistés de Nadia SHAKI, Greffier,
DÉBATS
A l’audience du 13 Février 2024 tenue en audience publique devant Madame DETIENNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
M. [N] [X] est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1].
Par ordonnance en date du 15 novembre 2019, M. [X] a été placé sous sauvegarde de justice et sa fille, Mme [C] [X], a été désignée en qualité de mandataire spécial.
Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2019, l’appartement précité a été donné à bail à compter du 14 décembre 2019 à Mme [G] [B], par l’intermédiaire de la SAS Eleos Conseil désignée à l’acte comme mandataire de M. [N] [X].
Par jugement du 28 février 2020, M. [X] a été placé sous curatelle renforcée, Mme [X] étant désignée en qualité de curatrice.
Par actes d’huissier du 17 juin 2020, M. [X] et Mme [X] ès qualités ont fait citer Mme [B] et la société Eleos Conseil devant ce tribunal aux fins de voir prononcer la nullité du contrat d'administration de biens conclu le 20 novembre 2019 par M. [X] et la société Eleos Conseil et du bail consenti à Mme [B].
Mme [B] a libéré l'appartement le 12 février 2021.
Par ordonnance en date du 1er février 2022, le juge de la mise en état a rejeté les demandes de la société Eleos Conseil tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation introductive d’instance et à voir déclarer irrecevable « la demande en justice », a condamné Mme [B] au paiement d'une provision de 3.000 euros à valoir sur les sommes dues au titre de l’occupation de l’appartement, a rejeté la demande de provision formée à l’encontre de la société Eleos Conseil
et a condamné cette société aux dépens de l'incident ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 18 mars 2022, la mesure de curatelle renforcée prononcée le 28 février 2020 a été transformée en mesure d'habilitation familiale générale et Mme [X] a été habilitée pour l'ensemble des actes portant sur les biens et la personne de M. [X].
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 décembre 2022, M. [X], représenté par Mme [X], ès qualités, demande au tribunal de :
« - DEBOUTER entièrement la société ELEOS CONSEIL et Madame [G] [B] de leurs demandes, fins et conclusions comme mal fondées.
- ACCUEILLIR Monsieur [N] [X] représenté par Madame [C] [X] suivant jugement du Juge des Tutelles, près le Tribunal Judiciaire de Paris, du 18 mars 2022, d’habilitation familiale avec représentation générale.
Vu l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l’article 72 du décret du 20 juillet 1972,
Vu l’article 1109 du Code civil,
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,
- DIRE ET JUGER nul le contrat d’administration de biens conclu le 20 novembre 2019 entre Monsieur [N] [X] et la SA ELEOS CONSEIL ;
- DIRE ET JUGER nul le bail consenti par la SA ELEOS CONSEIL en qualité de mandataire de Monsieur [N] [X] à Madame [G] [B] le 20 novembre 2019 portant sur l’appartement situé au 2ème étage droite de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 1];
- CONDAMNER in solidum la société ELEOS CONSEIL et Madame [G] [B] à payer à Monsieur [N] [X], représenté par Madame [C] [X] une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour l’occupation abusive et non contestée de l’appartement du [Adresse 3] à [Localité 1] du 14 décembre 2019 au 12 février 2021 ;
- CONDAMNER les mêmes in solidum à payer à Monsieur [N] [X], représentée par Madame [C] [X], une indemnité de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. ».
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 5 novembre 2020, la société Eleos Conseil demande au tribunal de :
« Vu les articles 4, 5, 54, 112 et s., 700, 768 du Code de procédure civile ;
Vu les articles 435, 1101, 1104 et 1240 du Code civil ;
A TITRE LIMINAIRE
- PRONONCER la nullité de l’assignation des consorts [X] pour absence de tentative de règlement amiable et de la procédure subséquente ;
- CONSTATER l’absence de prétentions dans le dispositif des conclusions des demandeurs ;
- En conséquence, REJETER les conclusions des consorts [X] et les DEBOUTER de toutes leurs demandes ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
- CONSTATER l’inopposabilité des demandes formulées à l’encontre de la SA ELEOS CONSEIL à la SAS ELEOS CONSEIL ;
- REJETER en conséquence les demandes formulées à l’encontre de la SAS ELEOS ;
SUR LE FOND
- PRONONCER la validité du mandat d’administration de biens conclu entre la SAS ELEOS CONSEIL et Monsieur [X] ;
- PRONONCER la validité du contrat de bail conclu par la SAS en qualité de mandataire ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- CONDAMNER les consorts [X] à payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER les consorts [X] aux entiers dépens ;
- REJETER leur demande de condamnation à titre de dommages intérêts ».
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 17 novembre 2020, Mme [B] demande au tribunal de :
« Vu l’article 54 du Code de procédure civile,
Vu les articles 435, 1179 et 1156 du Code civil,
Vu la jurisprudence précitée,
(...)
- Déclarer l’acte introductif d’instance nul,
En conséquence,
- Débouter les consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes irrecevables,
A titre subsidiaire,
- Débouter les consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes, mal fondées
En tout état de cause,
- Condamner les consorts [X] à payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à Madame [G] [B] ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure ».
La clôture de la procédure a été prononcée le 28 février 2023.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger » et « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Il sera également relevé que si, aux termes du dispositif de ses écritures, M. [X] vise la SA Eleos Conseil, il s'agit d'une erreur matérielle dépourvue de toute conséquence dès lors que l'assignation a été délivrée à la SAS Eleos Conseil dont le numéro d'inscription au registre du commerce et des sociétés est précisé et qui correspond à celui de la défenderesse.
Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assignation
En application de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les exceptions de procédure.
La demande de la société Eleos Conseil tendant à voir prononcer la nullité de l'assignation ne relève par conséquent pas des pouvoirs du tribunal statuant au fond.
Il sera en outre relevé que le moyen invoqué au soutien de cette exception de procédure est le même que celui qui a été développé dans le cadre de l'incident ayant donné lieu à l'ordonnance du 1er février 2022. Ainsi, l'exception de procédure a déjà été tranchée par le juge de la mise en état et le tribunal n’a pas à en apprécier de nouveau le mérite, sauf à violer l’autorité de chose jugée attachée à cette ordonnance par l’effet de l’article 794 du code de procédure civile.
L’exception d’incompétence soulevée par la société Eleos Conseil devant le tribunal statuant au fond sera par conséquent déclarée irrecevable.
Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité du mandat
M. [X] conclut à la nullité du mandat au motif qu'il ne respecte pas les dispositions d’ordre public des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 exigeant qu'il porte le numéro d’inscription au registre des mandats. Soulignant qu'il a été placé sous sauvegarde de justice quelques jours avant la signature du mandat, il prétend qu'il était dans l’impossibilité de mesurer la portée de son engagement et de consentir valablement à l’acte, tel que prévu à l’article 1109 du code civil.
La société Eleos Conseil objecte que la mesure de sauvegarde de justice ne faisait pas obstacle à la conclusion du mandat ; que M. [X] avait donc la capacité de conclure l'acte. Elle prétend également que l'absence du numéro d'inscription au registre des mandats qui constitue une simple erreur matérielle n'a pas fait échec à l'exécution du mandat et ne saurait emporter sa nullité ; que M. [X] qui a librement et valablement consenti au contrat ne saurait, en application du principe de bonne foi qui doit gouverner l'exécution des conventions, arguer d'une irrégularité de pure forme sans aucune incidence sur la portée de l'acte pour se délier de son engagement.
Sur ce,
Aux termes des articles 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 modifiée, dite loi Hoguet, et de son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972, un mandat de gestion d’un bien immobilier doit être rédigé par écrit et comporter un certain nombre de mentions obligatoires. L'agent immobilier doit ainsi mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat qui reste en possession du mandant.
Il est désormais de principe que, dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de ce formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, est uniquement susceptible d’entraîner une nullité relative, laquelle peut toutefois être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.
En l'espèce, il est constant que l'exemplaire du mandat d'administration de biens remis à M. [X] ne comporte pas de numéro dans la case prévue à cet effet en première page pour permettre son enregistrement au registre dont la tenue s’impose au mandataire en gestion immobilière en application de l’article 65 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972. Il est donc entaché de nullité. M. [X] est fondé à se prévaloir du non-respect de la règle en cause qui a été édictée dans son intérêt et qu'il incombait à la société Eleos Conseil en sa qualité de professionnelle de respecter de sorte qu'en l'absence de plus ample élément mis en débat par celle-ci pour établir la violation du principe d'exécution de bonne foi alléguée, il sera fait droit à la demande M. [X] tendant à voir prononcer la nullité du mandat.
Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité du contrat de bail
M. [X] soutient que, compte tenu de la nullité du mandat, la société Eleos Conseil n'avait pas qualité pour le représenter lors de la signature du bail de sorte que celui-ci est également entaché de nullité.
Mme [B] objecte que la méconnaissance des dispositions de la loi Hoguet invoquées par le demandeur est sanctionnée par la nullité relative ; qu'elle est fondée à se prévaloir de l'existence d'un mandat apparent et qu'elle a contracté de bonne foi.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1198 du code civil, « Le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.
Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement. ».
En application de 1156 du même code, « L'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.
Lorsqu'il ignorait que l'acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.
L'inopposabilité comme la nullité de l'acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l'a ratifié. ».
En l'espèce, au vu de la nature de l'opération, des mentions du contrat de bail et de l'état des lieux, qui comportent notamment tous les deux le tampon de la société Eleos Conseil avec toutes les informations légales requises, et de l'irrégularité en cause, Mme [B], tiers présumé de bonne foi, a pu légitimement croire que la société Eleos Conseil agissait en vertu d'un mandat de M. [X] sans avoir à procéder à de plus amples vérifications. Mme [B] est par conséquent bien fondée à se prévaloir de l'existence d'un mandat apparent engageant M. [X] pour la signature du contrat de bail et la demande tendant à voir prononcer sa nullité sera rejetée.
Sur la demande en paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts
M. [X] fait valoir que la société Eleos Conseil et Mme [B] ont abusé de sa faiblesse et que Mme [B] a occupé les lieux irrégulièrement du 14 décembre 2019 au 12 février 2021 sans verser la moindre somme. Il sollicite en conséquence la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice subi résultant du stratagème mis en place pour occuper indûment les lieux.
La société Eleos Conseil oppose que M. [X] ne justifie pas qu'elle lui a causé un préjudice ; qu'elle n'a commis aucun manquement et qu'elle a exécuté avec toute la diligence requise les missions lui incombant au titre du mandat confié. Elle ajoute que la clause selon laquelle le mandant dispense son mandataire de recevoir les loyers et en fait son affaire personnelle est une clause courante à laquelle M. [X] a librement consenti et qu'elle ne peut pas être tenue responsable des défauts de paiement de Mme [B].
Mme [B] met en avant une nouvelle fois sa bonne foi et prétend qu'elle est tiers au contrat de mandat et n'est pas à l'origine du préjudice que M. [X] a pu subir du fait de sa nullité.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1178 du code civil, « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. ».
En l'espèce, il appartient à M. [X] de justifier d'une faute de chacune des défenderesses et d'un préjudice en lien causal avec ces fautes.
En premier lieu, il ne produit aucune pièce susceptible d'établir l'existence d'un quelconque stratagème mis en œuvre par la société Eleos Conseil et Mme [B] pour que celle-ci occupe indûment les lieux et il ressort des développements qui précèdent que Mme [B] a légitiment pu croire que l'agence immobilière avait été régulièrement mandatée pour donner le bien en location.
En deuxième lieu, s'il est constant que la société Eleos Conseil a manqué à l'obligation lui incombant en sa qualité de professionnelle de l'immobilier de reporter, sur l'exemplaire du mandat remis à M. [X], le numéro d'enregistrement du mandat sur le registre prévu à cet effet, le demandeur ne développe aucune argumentation précise pour justifier du préjudice résultant de cette irrégularité et il n'appartient pas au tribunal, en dehors de tout débat contradictoire, de suppléer sa carence dans l'allégation des frais propres à établir le bien-fondé de sa prétention. Le tribunal relève au surplus que la prescription en cause permet de conférer une date certaine au mandat et d'avoir une vision exhaustive de l'activité d'un professionnel afin, le cas échéant, de pouvoir apprécier l'opportunité de lui confier un mandat, éléments qui ne sont nullement en débat dans le cadre de la présente procédure.
En troisième lieu, M. [X] ne développe aucune argumentation pour expliquer la nature du préjudice sollicité et justifier de son quantum.
Du tout, il résulte qu'il ne rapporte la preuve ni d'une faute de Mme [B], ni d'un préjudice en lien causal avec la faute de la société Eleos Conseil. Il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
M. [X] qui succombe sera condamné aux dépens. Au vu des circonstances de la cause et des situations respectives des parties, il n'est pas inéquitable de laisser à la société Eleos Conseil et à Mme [B] la charge des frais qu'elles ont exposés dans la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens, étant relevé au surplus, s'agissant de Mme [B], qu'elle est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale et que la demande formée au titre des frais en cause ne pourrait être accueillie, sur le fondement des alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, qu'à condition que son conseil renonce à percevoir l'aide juridictionnelle.
L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
Déclare irrecevable la demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assignation introductive d'instance ;
Prononce la nullité du mandat conclu par M. [N] [X] et la SAS Eleos Conseil le 20 novembre 2020 ;
Rejette la demande tendant à voir prononcer la nullité du contrat de bail signé le 20 novembre 2020 par Mme [G] [B] et la SAS Eleos Conseil agissant en qualité de mandataire de M. [N] [X] ;
Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. [N] [X], représenté par Mme [C] [X] agissant en vertu d'un jugement d'habilitation familiale en date du 18 mars 2022 ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [N] [X], représenté par Mme [C] [X] agissant en vertu d'un jugement d'habilitation familiale en date du 18 mars 2022, aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;
Rappelle que la présente décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige ;
Fait et jugé à Paris le 30 Avril 2024.
Le GreffierLa Président
Nadia SHAKIGéraldine DETIENNE
