TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Herveline RIDEAU de LONGCAMP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Dominique TOURNIER
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/00390 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZNM
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le lundi 29 avril 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], Représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 4] sise [Adresse 2]
représentée par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0263
DÉFENDEURS
Monsieur [V] [X], es qualité de tuteur de Mme [Z] veuve [T] [R], demeurant [Adresse 3]
Madame [R] [Z] veuve [T], demeurant [Adresse 1]
élisant domicile chez son tuteur, M. [X] [V], demeurant [Adresse 3]
tous deux représentés par Me Herveline RIDEAU de LONGCAMP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0139
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Aurélie LESAGE, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 29 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00390 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZNM
EXPOSE DU LITIGE
Madame [R] [Z] veuve [T] est propriétaire des lots n°49, 59 et 95 dépendants de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 4].
Par acte d'huissier du 27 octobre 2023, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 4], a assigné Madame [R] [Z] veuve [T] et son tuteur Monsieur [V] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du code civil, en paiement in solidum des sommes suivantes :
- 5.003,63 euros (4eme trimestre 2023inclus) suivant décompte arrêté au 1er octobre 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 31 mai 2022 sur la somme de 1.374,23 euros, à compter du 9 décembre 2022 sur la somme de 2.587,92 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;
- 2.200 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1.400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de la sommation de payer.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] fait valoir que Madame [R] [Z] veuve [T], qui est sous la tutelle de Monsieur [V] [X], ne paye plus les charges depuis juin 2021, qu'elle est de mauvaise foi au vu de l'ancienneté de la dette, que ces manquements mettent en difficulté la gestion de la copropriété, faisant notamment peser sur les autres copropriétaires des avances de trésorerie.
A l'audience du 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Madame [R] [Z] veuve [T] représentée par Monsieur [V] [X] en qualité de tuteur, et à l'audience par son conseil, indique s'en remettre à la décision du tribunal et sollicite le débouté du syndicat de copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles. Le tuteur indique que la succession de Monsieur [O] [T] n'est pas réglée et que Madame [R] [Z] veuve [T] doit faire face à de nombreuses dettes fiscales prélevées par avis à tiers détenteur et qu'il n'a pas les fonds pour régler les charges de copropriété.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2024.
Par courriel du 12 mars 2024, il a été demandé au requérant de produire le procès-verbal d'assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel 2023.
Décision du 29 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00390 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZNM
Par courriel du 14 mars 2024, le syndicat a répondu que l'assemblée ne s'était pas tenue en 2022 et que le budget 2023 était strictement identique à celui de 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'arriéré de charges et travaux
Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] verse aux débats:
- la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Madame [R] [Z] veuve [T],
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 2 juin 2021 et 9 novembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs et les budgets prévisionnels des exercices à venir à l'exception du budget 2023,
- les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 7 juin 2021 au 1er octobre 2023,
- le décompte de créances pour la période du 7 juin 2021 au 10 octobre 2023,
- une mise en demeure aux fins de paiement en date du 31 mai 2022 (AR produit),
- une sommation de payer du 9 décembre 2022,
- le contrat de syndic.
Il n'est pas justifié du vote du budget prévisionnel 2023, il convient donc de déduire les appels de charges de l'année 2023, la créance n'étant pas certaine, liquide et exigible, soit une somme de 1.742,48 euros. Au vu des pièces produites, il apparaît que Madame [R] [Z] veuve [T] est redevable de la somme de 2.184,51 euros arrêtée au 31 décembre 2022. Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2022 sur la somme de 1.374,23 euros et à compter du 9 décembre 2022 pour le surplus.
Il convient de rappeler que seule Madame [R] [Z] veuve [T] représentée par son tuteur Monsieur [V] [X] est tenue au paiement, et non Madame [R] [Z] veuve [T] in solidum avec son tuteur Monsieur [V] [X].
Sur les frais
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété.
En outre, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L'application des dispositions de l'article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l'huissier ou à l'avocat qui ne peut se voir rémunérée qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires.
En l'espèce, seront retenus au titre des frais une somme de 15 euros pour la mise en demeure et les frais de sommation de payer à hauteur de 139,44 euros. En revanche, il n'est pas démontré que la constitution du dossier huissier et le suivi du dossier avocat aient exigé des diligences exceptionnelles de la part du syndic. Il n'est en outre pas justifié de la constitution d'hypothèque.
Madame [R] [Z] veuve [T] représentée par son tuteur sera par conséquent condamnée à payer la somme de 154,44 euros au titre des frais avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
La carence récurrente d'un copropriétaire à s'acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l'équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que Madame [R] [Z] veuve [T] représentée par son tuteur ne paye plus ses charges depuis plusieurs années. Le comportement de la défenderesse a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de condamner Madame [R] [Z] veuve [T] au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [R] [Z] veuve [T] représentée par son tuteur, qui succombe, supportera les dépens n'incluant pas le coût de la sommation de payer déjà inclus dans les frais.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [R] [Z] veuve [T] représentée par son tuteur à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,
Condamne Madame [R] [Z] veuve [T] représentée par son tuteur Monsieur [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION [Localité 4] , la somme de 2.184,51 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2022 sur la somme de 1.374,23 euros et à compter du 9 décembre 2022 pour le surplus ;
Condamne Madame [R] [Z] veuve [T] représentée par son tuteur Monsieur [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION [Localité 4], la somme de 154,44 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation ;
Condamne Madame [R] [Z] veuve [T] représentée par son tuteur Monsieur [V] [X], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION [Localité 4] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne Madame [R] [Z] veuve [T] représentée par son tuteur Monsieur [V] [X] aux dépens ;
Condamne Madame [R] [Z] veuve [T] représentée par son tuteur Monsieur [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION [Localité 4] , la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette pour le surplus ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Décision du 29 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00390 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZNM
