TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Qinglan LI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Lionel BUSSON
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/00161 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XEK
N° MINUTE :
2 JTJ
JUGEMENT
rendu le lundi 29 avril 2024
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], Représenté par son syndicat la SARL CPAB - [Adresse 2]
représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0466
DÉFENDEURS
Monsieur [G] [D], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 4]
Madame [T] [D], demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Qinglan LI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1009
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 29 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00161 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XEK
EXPOSE DU LITIGE
M. [G] [D], M. [S] [D] et Mme [T] [D] sont copropriétaires des lots n°106 et 123 dans l'immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, le cabinet CPAB, a, par assignation en date des 23 et 24 mars 2021 et 6 avril 2021, assigné en référé les consorts [D], leur locataire, M. [U] [V], et la compagnie d’assurance AREAS DOMMAGES aux fins de réalisation d’une expertise judiciaire.
Par ordonnance en date du 7 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une mesure d’expertise judiciaire en matière de construction sur les parties communes et privatives concernées de l’immeuble, de manière opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et à M. [G] [D], M. [S] [D], Mme [T] [D] et la société d’assurances AEAS DOMMAGES. Il a désigné en qualité d’expert M. [R] [I].
L’expert a déposé son rapport le 16 janvier 2023.
Par acte de commissaire de justice en date des 20 et 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL CPAB, a fait assigner M. [G] [D], M. [S] [D] et Mme [T] [D] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
condamnation in solidum, sous astreinte de 250 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter du jugement à intervenir, à entreprendre les travaux visés au devis établi par la société Faure, le 28 janvier 2022, pour un montant de 2426,38 euros, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires resteront à leur charge,condamnation in solidum des défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble les sommes suivantes :436,80 euros au titre des frais de recherches de fuite, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 16 mai 2023,1395,90 euros au titre des frais de remise en état de la volée d’escalier, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 16 mai 2023,9500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont les honoraires de l’expert judiciaire, d’un montant de 5142,66 euros.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2024.
A l'audience du 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses dernières conclusions, aux termes desquelles il sollicite :
la condamnation in solidum des défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble les sommes suivantes :436,80 euros au titre des frais de recherches de fuite, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 16 mai 2023,1395,90 euros au titre des frais de remise en état de la volée d’escalier, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 16 mai 2023,9500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont les honoraires de l’expert judiciaire, d’un montant de 5142,66 euros.le rejet des prétentions de M. [G] [D], M. [S] [D] et Mme [T] [D].
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose, au visa des articles 2 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de la théorie des troubles anormaux de voisinage, de l’article 1240 du code civil, des articles 33 et 45 du Règlement Sanitaire de la Ville de [Localité 5], et de l’article R. 111-8 du Code de la construction et de l’habitation, que les parties communes, notamment la volée d’escalier, situées au rez-de-chaussée du bâtiment B de l’immeuble, ont subi des dégradations à la suite d’un dégât des eaux provenant de l’appartement des consorts [D] en 2020 ; que le coût des travaux de reprise de la volée d’escalier a été estimé, sur devis, à 1395,90 euros ; qu’une recherche de fuite réalisée le 11 juin 2020 a permis d’identifier des désordres d’étanchéité de la douche de l’appartement dont les défendeurs sont propriétaires. Il ajoute avoir vainement mis en demeure les propriétaires de procéder aux travaux de réfection de la douche nécessaire à la cessation des désordres, après avoir fait réaliser un devis à cette fin.
Il précise avoir été, dans ce contexte, contraint de solliciter une expertise judiciaire en référé, laquelle a mis en évidence la responsabilité des consorts [D] dans les dégradations constatées dans les parties communes. Il expose enfin qu’en dépit de ce que l’assemblée générale des copropriétaires a, le 17 avril 2023, habilité le syndic à agir contre eux et l’assureur de l’immeuble en vue de la réalisation des travaux visés au devis et en condamnation au paiement des frais engagés pour la mise en œuvre de la procédure d’expertise, les consorts [D] n’ont fait procéder aux travaux nécessaires qu’à la fin de l’année 2023.
Il souligne que si sa demande d’exécution des travaux n’a en conséquence plus d’objet, il demeure fondé à solliciter la prise en charge des frais de recherche de fuite, de remise en état de la volée d’escalier, et de procédure, les désordres étant seuls imputables aux consorts [D] et la présente instance comme l’expertise n’ayant dû être diligentées que du fait de leur résistance.
M. [G] [D], M. [S] [D] et Mme [T] [D], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils sollicitent :
- à titre principal, le rejet de toutes les formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble,
- à titre subsidiaire :
- qu’il soit dit que la demande de réalisation des travaux est sans objet, les travaux ayant été réalisés,
- qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils acceptent de prendre en charge la somme de 436,80 euros au titre de la recherche de fuite, mais le rejet de la demande concernant les intérêts au taux légal,
- le rejet de la demande formulée au titre du paiement des frais de remise en état de la volée d’escalier,
- le rejet de la demande en paiement de l’intégralité des frais d’expertise,
- le constat selon lequel ils acceptent de régler la somme de 2571,33 euros, soit 50% des honoraires de l’expert ;
- le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- le rejet de toute autre demande,
- la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, M. [G] [D], M. [S] [D] et Mme [T] [D] contestent que les dégradations de la cage d'escalier leur soient imputables ; à ce titre, ils font observer que l’expert a, lors de sa visite sur les lieux, mentionné que le mur était sec, qu’il n’existait aucune fuite, de sorte que la preuve de ce que l’humidité constatée dans les parties communes en 2020 aurait été la conséquence directe de fuites provenant de leur appartement n’est pas rapportée.
Ils précisent avoir fait réaliser, par l’entreprise FAURE, les travaux de mise aux normes de leur salle de bains recommandées par l’expert, le défaut d’étanchéité constaté lors de l’expertise étant aujourd’hui résolu.
Ils contestent en outre toute résistance abusive, rappelant que la fuite aurait été constatée en période de crise sanitaire, ayant retardé le départ des locataires et la réalisation de travaux, dont ils précisent qu’il était convenu, par M. [G] [D] et par le syndic, qu’ils seraient réalisés par lui-même, dès le départ des locataires ; il ajoute que cet accord est intervenu en raison du montant disproportionné du premier devis établi pour la réfection de la douche, tant au regard de la nature des travaux à réaliser que des ressources de M. [G] [D]. Ils ajoutent avoir, dès constat par l’expert du défaut d’étanchéité de la douche, procédé aux travaux recommandés par ce dernier et considèrent que l’expertise judiciaire aurait pu être évitée, si un devis raisonnable leur avait été présenté et si le syndicat de copropriétaires avait fait vérifier les travaux par lui exécutés.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les frais de recherche de fuite et de remise en état des parties communes
Aux termes de l'article 14 de la loi dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile, qui a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes, et l'article 15 ajoute que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Le syndicat est ainsi habilité pour exercer les actions collectives en vue de la sauvegarde des intérêts communs de la copropriété. Entrent dans le champ d'application de l'action collective les différends qui se rapportent : à l'administration de l'immeuble ; aux conditions de jouissance, par les copropriétaires, des parties communes et des parties privatives de leurs lots au regard, notamment, des stipulations du règlement de copropriété ; à la sauvegarde tant matérielle que juridique de l'immeuble.
Aux termes de l’article 9 j) et k) du règlement de copropriété, « en cas de fuite, le propriétaire du local où elle se produirait devra réparer les dégâts », et « tout propriétaire restera responsable, à l’égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable ».
En vertu de son article 10, « chaque propriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes ».
En l'espèce, il est fait état, par le syndicat des copropriétaires, d’une dégradation de la volée d’escalier, dont la reprise est estimée, selon devis du 6 janvier 2021, à 1395,20 euros.
Il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 16 janvier 2023 que M. [R] [I], expert désigné, a, lors de son intervention au mois de novembre 2021 dans l’appartement de M. [D], constaté que la salle de bains et les toilettes avaient été refaites, que le mur de la cage d’escalier était sec et qu’il n’y avait aucune fuite, mais que le sol et le mur présentaient des défauts d’étanchéité, la salle de bains étant non conforme au Règlement Sanitaire de la Ville de [Localité 5]. L’expert souligne que l’évacuation du receveur de douche a dû être l’une des causes de la dégradation de la volée d’escalier, et, conclut, en dernière page de son rapport, que « la salle de bains du premier étage était fuyarde chez M. [D], ce qui occasionné des désordres dans la cage d’escalier à droite de l’immeuble du bâtiment B en fond de cour ». Cet avis est corroboré par la facture établie le 3 septembre 2020 par l’entreprise Gosselin, qui intervenue le 27 mai 2020 pour une recherche de fuite, a constaté 100% d’humidité sur le mur de l’escalier mitoyen à l’appartement du premier étage, et qui, le 11 juin 2021, accédait à l’appartement donné à bail par les consorts [D] à M. [U] [V], pour y constater différents désordres d’étanchéité au niveau de la douche et préconiser la réfection complète de la douche.
Si l’expert relevait, au mois de novembre 2021, que le mur était sec et qu’il n’existait aucune fuite lors de son passage, il relevait aussi que des travaux de réfection de la salle de bains avait été réalisées, M. [G] [D] exposant lui-même avoir procédé à des travaux dès qu’il en a eu l’opportunité, ce qui démontre qu’il a pris au sérieux les demandes qui lui ont été faites s’agissant des fuites constatées en 2020, et permet de conclure au fait que la fuite n’a cessé que parce que ces premiers travaux ont été réalisés.
Le lien de causalité directe entre les désordres faisant l'objet du présent litige, et les défectuosités des installations des consorts [D] est ainsi établi.
Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à obtenir le paiement des sommes sollicitées au titre de la remise en état de la volée d’escalier et de la recherche de fuite en application des dispositions de l'article 1242 du code civil.
Il sera ainsi fait droit à leurs demandes en paiement des sommes de 436,80 et 1395,90 euros, avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2023.
Sur les mesures accessoires
Les défendeurs, partie perdante au principal, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, autres que les frais d’expertise, lesquels seront partagés à parts égales entre les parties, dès lors qu’il n’est pas démontré de résistance abusive de la part des consorts [D], qui démontrent avoir procédé, dès le mois de janvier 2021, soit, en période de crise sanitaire, aux travaux nécessaires à la réparation de la fuite, à l’origine des désordres, et avoir sollicité le syndic aux fins d’interruption de la procédure de référé.
La situation de M. [G] [D], parent isolé de deux jeunes majeurs, commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’y a pas lieu de condamner le syndicat de copropriétaires à régler la somme de 5000 euros aux consorts [D] à ce titre. Leur demande sera rejetée.
L'exécution provisoire, de droit, sera rappelée en application de l'article 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE in solidum M. [G] [D], M. [S] [D] et Mme [T] [D] à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 436,80 euros au titre des frais de recherches de fuite, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 16 mai 2023,
CONDAMNE in solidum M. [G] [D], M. [S] [D] et Mme [T] [D] in solidum à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 1395,90 euros au titre des frais de remise en état de la volée d’escalier, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 16 mai 2023,
CONDAMNE in solidum M. [G] [D], M. [S] [D] et Mme [T] [D] aux dépens de l'instance, à l’exception des frais d’expertise, lesquels seront partagés par moitié entre les parties ;
REJETTE le surplus des demandes des parties ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Le greffier Le président
