TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Bénédicte LAVILLE
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Clément CARON
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/04643 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7OJ
N° MINUTE :
1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 22 AVRIL 2024
PROROGÉE EN DATE DU 29 AVRIL 2024
DEMANDERESSE
SCI MELINGUE
dont le siège social est situé [Adresse 5] ayant pour gestionnaire la société CESAR &BRUTUS dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Clément CARON du Cabinet Boëge Avocats, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0249
DÉFENDEUR
Monsieur [F] [U]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B1141 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-507644) du 31/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 29 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04643 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7OJ
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 5 juin 1989, Mme [O] [Z], aux droits de laquelle est venue la SCI MELINGUE a consenti un bail d’habitation à M. [F] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 1 114,55 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.
Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3524,70 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [U] le 30 mai 2022.
Par assignation du 17 mai 2023, la SCI MELINGUE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [U], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,18 485,19 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 mai 2023 avec les intérêts au taux légal,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 16 février 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI MELINGUE, représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement et aux termes desquelles elle actualise sa demande à la somme de 27 348,54 euros arrêtée au 15 décembre 2023 dont il convient de retrancher la somme de 6 630.99 euros eu égard à la décision de la commission de surendettement produite par le défendeur. Elle sollicite par ailleurs le débouté de toutes les demandes formées par M. [F] [U].
M. [F] [U], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il demande que soit constatée l’effacement de la dette à hauteur de 6 630.99 euros acté par la commission de surendettement en date du 13 octobre 2022 qui a prononcé son rétablissement personnel sans liquidation ; que le montant de la dette locative soit ainsi fixé à la somme de 31 495.33 euros ; que des délais lui soient accordés pour quitter les lieux et que la requérante soit déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La SCI MELINGUE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 12 avril 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3 524,70 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La clause résolutoire a ainsi été acquise le 13 juin 2022, antérieurement à la décision de recevabilité de la commission de surendettement intervenue le 11 août 2022.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 juin 2022.
Cependant, il ressort cependant de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. . (…) Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Or il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [F] [U] n’a versé aucun loyer depuis la date de la décision de la commission de surendettement et que par conséquent, il n’a pas respecté les dispositions de l’article susvisé imposant que le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges pendant le délai de deux ans à compter de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Il convient donc de dire que la résiliation reprend ses effets et qu’en l’absence de départ volontaire de Monsieur [F] [U], il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
Le bailleur sera autorisé à faire procéder au séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de «défendeur», à défaut de local désigné .
Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
En application des articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais à l’occupant des lieux compris entre un mois et un an chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales sous réserve que le propriétaire n’exerce pas son droit de repris dans les conditions de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948, que la procédure de relogement prévue à l’article L 442-1-1 du code de la construction et de l’habitation n’ait pas été suivie d’effet et que l’occupant des lieux ne soit pas de mauvaise foi ou qu’il ne soit pas entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Pour la fixation de ces délais, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, Monsieur [F] [U] sollicite des délais pour quitter les lieux et produit, à l’appui de sa demande, un courrier du Centre d’Action Sociale de la Ville de [Localité 3] en date du 07 février 2023 accusant réception de sa demande d’accès aux établissements gérés par le CASVP, demande néanmoins valable jusqu’au 31 janvier 2024. Il fournit également un courrier du ministère de la cohésion des territoires en date du 07 juin 2023 attestant de ce qu’il a déposé, le 04 juillet 2022, une demande de logement social valable pour l’ensemble de l’ile de France, devant être renouvelée avant le 04 juillet 2023.
Ces éléments ne prouvent ainsi aucune démarche en cours en vue de son relogement puisque les deux demandes de logement sont caduques et qu’il ne produit pas la preuve de leur renouvellement.
En outre, le décompte actualisé au 15 décembre 2023 produit par le bailleur démontre que Monsieur [F] [U] n’a versé aucune somme en paiement des loyers depuis le mois d’octobre 2022, soit depuis plus d’une année durant laquelle la clause résolutoire était déjà acquise et correspondant à des délais pour quitter les lieux, de fait.
Il ne démontre ainsi pas être en capacité de pouvoir s’en acquitter pour l’avenir.
Par conséquent, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.
Sur l’indemnité d’occupation
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer, et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [F] [U] au paiement de celle-ci.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la SCI MELINGUE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 décembre 2023, M. [F] [U] lui devait la somme de 27 348,54 euros dont il convient cependant de déduire la somme de 6 630.99 euros correspondant au montant de la dette effacée par la commission de surendettement ainsi que les frais de mise en demeure et de rejet de prélèvement pour un montant de 87 euros.
M. [F] [U] apparaît ainsi redevable de la somme de 20 630.55 euros arrêtée au 15 décembre 2023.
Le locataire n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant qu’il ne conteste pas, il sera condamné à payer cette somme provisionnelle à la bailleresse, au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation dues, arrêtée au 15 décembre 2023, échéance du mois décembre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.
Sur les demandes accessoires
M. [F] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
RENVOIE Les parties à se pourvoir mais dès à présent, vu les articles 834 et 835 du code de procedure civile,
DECLARE le bailleur recevable à agir,
CONSTATE que le contrat de bail conclu le 5 juin 1989 entre la SCI MELINGUE, d’une part, et M. [F] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 13 juin 2022,
RAPPELLE que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision de la Commission de surendettement de rétablissement personnel sans liquidation en date du 13 octobre 2022, soit jusqu’au 13 octobre 2024, nécessitait que soient payés les loyers courants,
CONSTATE que le paiement des loyers et charges courants n’a pas été honoré après cette décision,
DIT en conséquence que la clause de résiliation de plein droit du bail a repris son plein effet,
DEBOUTE Monsieur [F] [U], de sa demande de délai pour quitter les lieux,
ORDONNE, par conséquent, à Monsieur [F] [U] de quitter dans un délai de trois semaines, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4],
AUTORISE, à défaut de libération volontaire des locaux dans ce délai, la SCI MELINGUE à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [F] [U] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer à la SCI MELINGUE à titre de provision, l'indemnité d'occupation due à compter de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,
CONDAMNE M. [F] [U] à payer à la SCI MELINGUE la somme de 20 630.55 euros (vingt mille six cent trente euros et cinquante-cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 décembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE la SCI MELINGUE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [F] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 avril 2022 et celui de l'assignation du 17 mai 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge
