TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [T] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Fabrice POMMIER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09613 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3QPW
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 avril 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public PARIS HABITAT- OPH,
[Adresse 1]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [U],
[Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 26 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09613 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3QPW
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 11 juin 2013, PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [T] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] étage porte 29.
Par acte de commissaire de justice du 31 août 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la somme principale de 2843,91 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [U] le 2 septembre 2022.
Par assignation du 15 novembre 2023, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3772,83 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 6 mars 2024, PARIS HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 février 2024, s'élève désormais à 4569,89 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le conseil de PARIS HABITAT indique que M. [T] [U] travaille en intérim et a quatre enfants à charge.
M. [T] [U] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 380 euros, en plus du loyer courant. Il indique avoir connu une période d’arrêt maladie et de chômage, à l’origine de ses difficultés financières.
M. [T] [U] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, ce que PARIS HABITAT OPH accepte.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [T] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 31 août 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2843,91 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er novembre 2022.
Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 février 2024, M. [T] [U] lui devait la somme de 4569,89 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [T] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Celle-ci sera égale au montant du loyer charges comprises.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er novembre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [T] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de PARIS HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 août 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 11 juin 2013 entre PARIS HABITAT OPH, d’une part, et M. [T] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] 4ème étage porte 29 est résilié depuis le 1er novembre 2022,
CONDAMNONS M. [T] [U] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 4569,89 euros (quatre mille cinq cent soixante-neuf euros et quatre-vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire sur la somme de 2843,91 euros,
AUTORISONS M. [T] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 380 euros (trois cent quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [U],
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er novembre 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [T] [U] sera condamné à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNONS M. [T] [U] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [T] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 août 2022 et celui de l'assignation du 15 novembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
