TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Laurent LOYER
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Eva CHOURAQUI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08912 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KG7
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 avril 2024
DEMANDEUR
Monsieur [B] [O],
[Adresse 2] - [Localité 4]
représenté par Maître Eva CHOURAQUI de l’AARPI CHOURAQUI - HARZIC - NIEUVIAERT AARPI, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [W] [X],
[Adresse 1]
représenté par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 26 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08912 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KG7
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 18 janvier 2021, Monsieur [B] [O] a consenti à Monsieur [W] [X] un bail d’habitation, portant sur des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 1].
Monsieur [B] [O] a, par acte du 4 mai 2023, fait délivrer à Monsieur [W] [X] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour avoir paiement de la somme de 3560 euros, correspondant à l’arriéré locatif.
Par acte du 3 novembre 2023, Monsieur [B] [O] a fait assigner devant le juge des référés de ce tribunal, Monsieur [W] [X] pour obtenir :
- la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,
- l’expulsion de Monsieur [W] [X] et des occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique,
- la séquestration des meubles,
- la condamnation de Monsieur [W] [X] au paiement d’une provision de 6299, 70 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts à taux légal à compter du commandement de payer,
-la condamnation de Monsieur [W] [X] au paiement des loyers et charges échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu'au jour de l'ordonnance à intervenir,
- la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges normalement dues si le bail s’était poursuivi normalement,
- la condamnation de Monsieur [W] [X] au paiement de la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de la présente instance,
L'affaire initialement appelée à l'audience du 9 janvier 2024 après un renvoi a été rappelée à l'audience du 6 mars 2024.
A l’audience du 6 mars 2024, Monsieur [B] [O], représenté, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance et s'oppose à l'argumentation développée par le défendeur et notamment sur la demande de délais de paiement.
Monsieur [W] [X], représenté, reconnait le principe de la dette correspondant aux loyers impayés mais conteste le montant des charges. Il estime que les factures d’électricité ne doivent pas être prises en compte dans le calcul de la dette locative. Monsieur [W] [X] indique avoir repris le paiement du loyer avant l’audience et a effectué un versement de 730 euros en date du 5 mars 2024 (justificatif joint). Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 10 euros par mois sur 35 mois et à défaut, un délai pour quitter les lieux d’une durée d’un an si des délais de paiement ne lui sont pas accordés.
La présente ordonnance susceptible d’appel est contradictoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des dispositions des articles 848 et 849 du Code de procédure civile, “Dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.”
En application des dispositions de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative a été saisie le 9 mai 2023 (ci-après désignée CCAPEX) soit deux mois avant la délivrance de l'assignation le 22 novembre 2023 et l'assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, l'action de Monsieur [B] [O] est recevable.
Il résulte des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le commandement de payer n'est efficace en tant que moyen de faire jouer la clause résolutoire que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges réellement dues. Ainsi le décompte figurant dans le commandement doit préciser les dates d'échéances des sommes réclamées en distinguant entre les loyers et les charges.
La clause résolutoire est acquise deux mois après que la délivrance du commandement de payer soit demeurée infructueuse.
En l’espèce, Monsieur [W] [X] indique que le montant de la dette locative doit être purgé des factures d’électricité. A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n'est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu'elles sont réellement dues, mais s'il est délivré pour le paiement d'une somme supérieure à celle due, il n'est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette. Il doit également être libellé de manière suffisamment explicite et précise pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées en précisant la nature de ces sommes et les termes concernés et être délivré de bonne foi par le bailleur.
En l’espèce, Monsieur [W] [X] reconnait le principe et le montant de la dette locative, soustraction faite des factures d’électricité. Or, force est de relever que les sommes indiquées dans le commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Partant, la clause résolutoire est réputée acquise depuis le 5 juillet 2023.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
S’il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Monsieur [W] [X] est désormais en capacité de s’acquitter du loyer courant, les éléments transmis sur sa situation professionnelle et la proposition de règlement de la dette de 10 euros par mois pendant 35 mois avec règlement du reliquat de la dette au 36ème mois ne permettent pas de s’assurer que celui-ci sera en mesure de s’acquitter de la dette locative. Ainsi, sa situation financière ne lui permet pas d’envisager un plan d’apurement de la dette.
Partant, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
En vertu des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux, ne pouvant excéder la durée de 12 mois. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
En l’espèce, le défendeur justifie du versement du dernier loyer et produit son bulletin de paie au 30 novembre 2023, qui mentionne un revenu net imposable à hauteur de 592, 35 euros. Il produit également une attestation pôle emploi qui indique qu’il a perçu l’ARE du 7 juillet 2023 au 11 octobre 2023.
Ainsi, compte tenu de ces éléments, et en raison de la fragilité de la situation économique du locataire, de la situation du bailleur, la demande de délai pour quitter les lieux sera accordée à hauteur de 8 mois.
Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] et de tout occupant de son chef, dont les modalités seront prévues dans le dispositif.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, Monsieur [B] [O] verse un décompte indiquant qu’au 1er novembre 2023, Monsieur [W] [X] était redevable de la somme de 6299,77 euros. Or, force est de relever que si Monsieur [W] [X] reconnait être redevable d’une dette locative correspondant au montant du loyer et des charges locatives, celui-ci conteste le montant de la créance sollicitée s’agissant des factures d’électricité qui lui sont imputées. Il convient par consequent de déduire de la dette locative les règlements de Monsieur [W] [X] à hauteur de 30 euros qui sont intervenus à 5 reprises (en tenant compte du dernier versement de mars 2024), soit l’opération suivante : 6299,7 - 150 = 6149, 70 euros.
Il convient donc d’accorder à Monsieur [B] [N] [O] une provision sur le montant non sérieusement contestable de la dette, soit la somme de euros.
Monsieur [W] [X] n’apportant aucun autre élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 700 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.
Sur l’exécution provisoire
L’exécution provisoire est de droit en application des articles 489 et 514 alinéa 2 du Code de procédure civile.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Monsieur [W] [X] qui succombe, supportera les dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles. Leurs demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire, susceptible d'appel
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 26 septembre 1996 entre M. [B] [O], d’une part, et M. [W] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] [Localité 4] est résilié depuis le 5 juillet 2023 ;
CONDAMNONS M. [W] [X] à payer à M. [B] [O] la somme de 6149, 70 euros arrêtée au1er novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
ORDONNONS à M. [W] [X] de libérer de sa personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Localité 4], [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de huit mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
ACCORDONS à M. [W] [X] un délai de huit mois pour quitter les lieux ;
CONDAMNONS solidairement M. [W] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 700 euros, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 juillet 2023 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTONS M. [B] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [W] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 mai 2023 et celui de l'assignation du 3 novembre 2023.
Ainsi fait et jugé au tribunal d'instance de Paris le 26 avril 2024.
La greffière La juge des référés
