TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [R] [L] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Yasmina ZOUAOUI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/06948 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VDY
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 avril 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO,
[Adresse 2]
représentée par Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [R] [L] [B],
[Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 26 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06948 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VDY
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 31 octobre 2014, la SAS HENEO, anciennement dénommée SAS LERICHEMONT, a conclu un titre d’occupation pour un logement meublé en résidence sociale avec Monsieur [R] [L] [B] portant sur des locaux situés au [Adresse 1] au 9ème étage moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 426, 96 euros.
Par acte d'huissier de justice du 23 juin 2023, la SAS HENEO a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la somme principale de 1741, 72 euros au titre des redevances impayées.
Par acte d’huissier de justice du 11 août 2023, la SAS HENEO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et résilier le contrat de location de Monsieur [R] [L] [B] ; ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [L] [B], ainsi que tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir ; ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux dans tel garde lieu qu’il lui plaira aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Monsieur [R] [L] [B] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance courante à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à libération des lieux,2025, 64 euros au titre des redevances impayées provisionnelles, avec intérêts de droit ; 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,rappeler l’exécution provisoire.
Initialement appelée à l’audience du 5 décembre 2023, l’affaire a été renvoyée à et appelée à l’audience du 6 mars 2024.
À l'audience, la SAS HENEO maintient l'intégralité de ses demandes et produit un décompte actualisé de sa créance.
Bien que régulièrement assigné par acte d'huissier de justice délivré à étude, Monsieur [R] [L] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [R] [L] [B] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants et R. 633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L. 632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la demande de constat de la résiliation du titre d’occupation
Aux termes des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d’une inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat. La résiliation peut notamment avoir lieu pour impayé des redevances, après l’expiration d’un délai de préavis d’un mois, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement et les charges, sont impayés, ou bien qu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges.
En l’espèce, le contrat liant Monsieur [R] [L] [B] et la SAS HENEO comprend une clause résolutoire (article 7). Un commandement de payer a été notifié au résident le 23 juin 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1741, 72 euros, montant supérieur au double du montant mensuel du logement et les charges, n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai d’un mois suivant la notification de ce commandement.
La SAS HENEO est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de résidence s'est trouvé résilié de plein droit le 24 juillet 2023.
L'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 excluant l'application des dispositions de cette loi aux logements-foyers, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l'article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n'est pas applicable au cas d'espèce.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au résident ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS HENEO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
En revanche, la SAS HENEO ne démontre pas la nécessité d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte et sera donc déboutée de cette demande.
Sur la dette de redevances impayées
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la SAS HENEO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mars 2024, terme de février 2024 inclus, Monsieur [R] [L] [B] lui devait la somme de 799, 30 euros, hors frais de procédure.
Monsieur [R] [L] [B], non comparant, n’apportant par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la SAS HENEO, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du résident ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du contrat de résidence, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui de la redevance courante et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance courante et les charges, à partir du 24 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS HENEO ou à son mandataire.
Sur les autres demandes
Monsieur [R] [L] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [R] [L] [B] au paiement d’une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que la dette des redevances impayées visée dans la mise en demeure du 23 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois ;
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de résidence,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 31 octobre 2014 entre la SAS HENEO, anciennement SAS LERICHEMONT, d’une part, et Monsieur [R] [L] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 24 juillet 2023 ;
DÉBOUTONS la SAS HENEO de sa demande d’astreinte,
ORDONNONS à Monsieur [R] [L] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNONS Monsieur [R] [L] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance courante et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de résidence,
DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance courante dès le 24 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au gestionnaire ou à son mandataire,
CONDAMNONS Monsieur [R] [L] [B] à payer à la SAS HENEO la somme provisionnelle de 799, 30 euros au titre de la dette de redevances impayées et de l’indemnité d’occupation arrêtée au 5 mars 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,
DÉBOUTONS la SAS HENEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Monsieur [R] [L] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,
RAPPELLONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés
La greffière La présidente
