TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/03570 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZV3W
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 avril 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE-SIEMP,
[Adresse 2]
représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Monsieur [E] [F],
[Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [Z] [F],
[Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 26 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03570 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZV3W
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 21 août 2012, la société SEM ELOGIE-SIEMP SA a consenti un bail d'habitation à M. [E] [F] et Mme [Z] [F] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1061, 02 euros (somme arrêtée au 15 février 2024).
Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2013, M. [E] [F] et Mme [Z] [F] ont également loué à la société SEM ELOGIE-SIEMP SA l'emplacement de parking n°1020 moyennant le paiement de la somme de 81, 99 euros (somme arrêtée au 15 février 2024).
Par actes de commissaire de justice du 3 novembre 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la somme principale totale de 6755,22 euros au titre de l'arriéré locatif de l'appartement et du parking (6368, 27 euros pour l'appartement et 386,95 euros pour le parking), en visant les clause résolutoires prévues dans les deux contrats.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [F] et Mme [Z] [F] le 7 novembre 2022.
Par assignations du 8 mars 2023, la société SEM ELOGIE-SIEMP SA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition des clauses résolutoires insérées aux baux, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [E] [F] et Mme [Z] [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 7075,69 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023 se décomposant comme suit : 6454,27 euros au titre de l'arriéré locatif correspondant à l'appartement et 621, 42 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arriérés ,
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 mars 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
L'affaire a été appelée et renvoyée à plusieurs reprises, pour finalement être appelée lors de l'audience du 6 mars 2024.
À l'audience, la société SEM ELOGIE-SIEMP SA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 février 2024, s'élève désormais à 3913 euros dont 3144, 52 euros pour le logement et 768, 48 euros pour le parking. La société SEM ELOGIE-SIEMP SA considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [E] [F] et Mme [Z] [F] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Si la société SEM ELOGIE-SIEMP SA ne s'oppose pas à une éventuelle demande de suspension des effets de la clause résolutoire, celle-ci ne formule pas la demande expressément.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La société SEM ELOGIE-SIEMP SA a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [E] [F] et Mme [Z] [F].
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société SEM ELOGIE-SIEMP SA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation des baux
Sur la résiliation du contrat de location de l'appartement
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 3 novembre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 6368, 27 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 janvier 2023.
En l'absence des défendeurs à l'audience et en l'absence de demande expresse de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail, il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société SEM ELOGIE-SIEMP SA à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la résiliation du contrat de location de l'emplacement de parking
En vertu de l'ancien article 1134 du code civil, applicable en l'espèce, " les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ". La clause résolutoire insérée dans un bail fait la loi des parties et s'impose au juge qui est tenu de l'appliquer.
En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Or, d'après l'historique des versements, la somme de 386,95 n'a pas été réglée dans le délai d'un mois.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 décembre 2022.
Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société SEM ELOGIE-SIEMP SA à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative (appartement et emplacement de parking)
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la société SEM ELOGIE-SIEMP SA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 26 février 2024, M. [E] [F] et Mme [Z] [F] lui devaient la somme de 3913 euros (3144, 52 euros pour le logement et 768, 48 euros pour le parking), soustraction faite des frais de procédure.
M. [E] [F] et Mme [Z] [F] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.
3. Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1061, 02 euros pour l'appartement et 81, 99 euros pour le parking.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 4 décembre 2022 pour l'emplacement de parking et à compter du 4 janvier 2023 pour l'appartement, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SEM ELOGIE-SIEMP SA ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [E] [F] et Mme [Z] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
Décision du 26 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03570 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZV3W
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative de l'appartement visée dans le commandement de payer du 3 novembre 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 août 2012 entre la société SEM ELOGIE-SIEMP SA, d'une part, et M. [E] [F] et Mme [Z] [F], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 4 janvier 2023,
CONSTATE que la dette locative de l'emplacement de parking visée dans le commandement de payer du 3 novembre 2022 n'a pas été réglée dans le délai d'un mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 juillet 2013 entre la société SEM ELOGIE-SIEMP SA, d'une part, et M. [E] [F] et Mme [Z] [F], d'autre part, concernant un emplacement de parking n°1020 est résilié depuis le 4 décembre 2022,
DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [E] [F] et Mme [Z] [F], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
ORDONNE à M. [E] [F] et Mme [Z] [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE solidairement M. [E] [F] et Mme [Z] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1061, 02 euros pour l'appartement et 81, 99 euros pour le parking ;
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 décembre 2022 pour l'emplacement de parking et dès le 4 janvier 2023 pour l'appartement, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE solidairement M. [E] [F] et Mme [Z] [F] à payer à la société SEM ELOGIE-SIEMP SA la somme totale de 3913 euros (trois mille neuf cent treize euros) se décomposant comme suit : 3144, 52 euros pour le logement et 768, 42 euros pour le parking à titre de provision sur l'arriéré locatif, loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 février 2024,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE la société SEM ELOGIE-SIEMP SA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M. [E] [F] et Mme [Z] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 novembre 2022.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
