TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me PEYRONNE, Me HUERRE
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me LEMIALE
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 21/14642
N° Portalis 352J-W-B7F-CVOBV
N° MINUTE :
Assignation du :
08 novembre 2021
JUGEMENT
rendu le 26 avril 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.R.L. CFAB COPRO (VALIERE CORTEZ)
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Adrien PEYRONNE de la SELARL COUPE PEYRONNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0513
DÉFENDEURS
Monsieur [J] [P]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0109
S.A.R.L. S.A.M.A (exploitant sous l’enseigne « LE [6] »)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Barthélemy LEMIALE de VALMY AVOCATS AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0386
Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/14642 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVOBV
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
assistés de Madame Léa GALLIEN, greffier,
DÉBATS
A l’audience du 2 février 2024, tenue en audience publique devant Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
*******************
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [J] [P] est propriétaire d'un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 2].), qui constitue le lot de copropriété n°1. Ce local est loué depuis le 20 mai 2015 à la société SAMA, qui y exerce une activité de restauration et débit de boissons sous l'enseigne commerciale « [6] ».
Dénonçant l'apparition de nuisances sonores régulières à partir de décembre 2015, des copropriétaires de l'immeuble ont déposé plusieurs plaintes et effectué diverses démarches auprès de l'administration afin d'en obtenir la cessation.
Par courrier du 25 juin 2020, le syndic a reproché à la société SAMA d'avoir effectué des travaux de modification de sa façade sans en avertir l'assemblée générale des copropriétaires, et l'a mise en demeure de la remettre en l'état initial sous huitaine. Par un courrier du même jour, le syndic a en outre demandé au bailleur M. [J] [P] d'intercéder auprès de son locataire afin d'y procéder.
Par lettres recommandées avec avis de réception remises aux destinataires les 7 et 8 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [J] [P] et son locataire de remettre la façade du local commercial en l'état antérieur et faire cesser immédiatement les nuisances sonores dénoncées.
Par exploit d'huissier signifié le 29 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner la société SAMA et M. [J] [P] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé. Par ordonnance du 13 septembre 2021, cette juridiction a relevé l'existence de contestations sérieuses et dit n'y avoir lieu à référé.
Par exploits d'huissier signifiés les 8 et 10 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner la société SAMA et M. [J] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin notamment de les voir condamner à réaliser des travaux de remise en état de la façade de l'immeuble et cesser toute activité génératrice de nuisances sonores.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 544, 1231 et suivants et 1240 et suivants du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- condamner solidairement Monsieur [X] [P] et la SARL S.A.M.A à remettre l’aspect extérieur de l’immeuble dans son état antérieur aux travaux autorisés par la déclaration préalable du 27 novembre 2019, dans un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- assortir cette injonction d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard ;
- condamner solidairement Monsieur [X] [P] et la SARL S.A.M.A à cesser toute activité génératrice de nuisances sonores, contraires au règlement de copropriété, sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée, à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner solidairement Monsieur [X] [P] et la SARL S.A.M.A à payer au demandeur une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement Monsieur [X] [P] et la SARL S.A.M.A aux entiers dépens de l’instance ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision ;
- ordonner que l’exécution du jugement à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;
- rejeter la demande de jonction formulée par la SARL SAMA, entre les instances n°21/14642 et 23/16146.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er février 2024 par voie électronique, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [J] [P] demande au tribunal de :
A titre liminaire,
- constater qu’il existe entre la présente instance et celle actuellement pendante devant la 8ème chambre de la 3ème section du Tribunal Judiciaire de Paris sous le numéro RG 23/16146, un lien tel qu’il est de bonne justice de les faire juger ensemble,
- joindre la présence instance avec l’instance actuellement pendante devant la 8ème chambre de la 3ème section du Tribunal Judiciaire de Paris sous le numéro RG 23/16146,
- renvoyer à une audience de mise en état ultérieure afin de permettre à Monsieur [P] de formuler une demande d’appel en garantie,
En conséquence,
- débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où le Tribunal ferait droit à la demande du Syndicat des copropriétaires,
- constater la mise hors de cause de Monsieur [P],
- condamner la SARL SAMA à relever et garantir Monsieur [P] des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,
En tout état de cause,
- condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SARL SAMA à payer à Monsieur [P] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SARL SAMA aux entiers dépens.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2024 par voie électronique, et au visa des articles 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1221 et 1240 du code civil, la SARL SAMA demande au tribunal de :
In limine litis,
- constater qu’il existe entre la présente instance et celle actuellement pendante devant la 8ème chambre de la 3ème section du Tribunal Judiciaire de Paris sous le numéro RG 23/16146, un lien tel qu’il est de bonne justice de les faire juger ensemble.
- joindre la présence instance avec l’instance actuellement pendante devant la 8ème chambre de la 3ème section du Tribunal Judiciaire de Paris sous le numéro RG 23/16146.
A titre principal :
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de l’intégralité de ses prétentions,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal Judiciaire de Paris considérait que la modification de la façade du bar-restaurant le « [6] » nécessitait l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,
- condamner la SARL S.A.M.A. du bar-restaurant le « [6] » à réparer le préjudice subi par équivalent sans détruire la terrasse existante,
- limiter l’indemnisation des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], à 1 euro,
En tout état de cause :
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à payer à la SARL S.A.M.A. du bar-restaurant le « [6] » la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
* * *
L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 2 février 2024, et la clôture de l'instruction a été ordonnée avant l'ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 26 avril 2024.
Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/14642 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVOBV
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 – Sur la jonction
Les articles 367 et 368 du code de procédure civile disposent que « le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs. Les décisions de jonction ou disjonction d'instances sont des mesures d'administration judiciaire ».
En l'espèce, M. [J] [P] et la société SAMA sollicitent tous deux la jonction de la présente instance avec celle opposant cette dernière à la société Archi Loco, introduite par exploit d'huissier du 27 novembre 2023 et enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/16146.
Toutefois, il n'apparaît pas dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice de procéder à la jonction d'instances sollicitée, dans la mesure où celle-ci retarderait à l'excès le prononcé de la décision – le syndicat des copropriétaires n'étant aucunement concerné par ce litige entre un locataire et son maître d’œuvre.
En outre, cette intervention forcée - formée deux ans après l'introduction de l'instance - porte uniquement sur un appel en garantie, qui n'est pas susceptible d'avoir une incidence sur l'issue du litige initial et sur lequel il peut donc être statué de manière distincte.
Enfin, alors que la société SAMA estime avoir été « pénalisée pour des raisons internes et organisationnelles au tribunal », dénonçant des « difficultés » à obtenir une date d'audience afin de pouvoir assigner la société Archi Loco en intervention forcée, il doit être rappelé que les jonctions d'instances sont une mesure d'administration judiciaire et non un droit pour les parties.
En l'espèce, le juge de la mise en état n'entendait en toute hypothèse pas procéder à la jonction de ces deux instances sans lien suffisant entre elles, ce qui se déduisait à l'évidence du bulletin adressé le 9 février 2023 portant fixation de l'affaire à l'audience de plaidoiries, et n'empêchait aucunement la société SAMA d'effectuer l'intervention forcée souhaitée.
2 – Sur la demande de remise en état
Au soutien de cette demande, le syndicat des copropriétaires fait principalement valoir que la société SAMA a fait réaliser des travaux de modification de sa devanture sans obtenir l'autorisation préalable de l'assemblée générale, alors que ceux-ci affectent l'aspect extérieur de l'immeuble ; que le règlement de copropriété prévoit en outre la nécessité d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour réaliser de tels travaux ; que contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, il est indifférent que les travaux affectent ou « modifient » les parties communes, tout comme la société SAMA ne peut se prévaloir de la nécessité d'obtenir une autorisation administrative ; que la sanction de ce défaut d'autorisation de la copropriété est la remise en l'état antérieur, qui peut être exigée en toute hypothèse et sans que le coût pour le locataire ne puisse être pris en considération.
Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/14642 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVOBV
En réplique, M. [J] [P] soutient que la demande adverse est mal fondée dès lors que les travaux ne portent que sur un remplacement d'éléments préexistants, et n'affectent aucunement les parties communes de l'immeuble ; à supposer la preuve d'un empiétement rapportée, que le syndicat des copropriétaires pourrait éventuellement solliciter une indemnisation mais aucunement la remise en état.
De même, la société SAMA s'oppose à cette demande en faisant valoir que les travaux qu'elle a fait réaliser sur sa devanture ne causent aucune perturbation sonore ou esthétique à la copropriété, et ont au contraire amélioré l'aspect esthétique de l'immeuble ; que ceux-ci ne constituent pas une modification de la façade ou une atteinte aux parties communes ; qu'en toute hypothèse, une remise en état ne saurait être ordonnée dès lors qu'elle dépendrait matériellement d'une autorisation de la Mairie de [Localité 7], et aurait des conséquences financières disproportionnées.
*
L'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, est accordée ou refusée par le syndicat des copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Il est de jurisprudence constante, au visa de cet article, que la démolition des ouvrages installés sans l'autorisation requise et la remise en état des lieux dans leur état initial est encourue de plein droit, et que la juridiction ne peut refuser de l'ordonner dès lors que le syndicat des copropriétaires en fait la demande – les difficultés pratiques ou le coût des travaux nécessaires ne pouvant être pris en considération.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire et sous astreinte de M. [J] [P] et de la SARL SAMA à « remettre l’aspect extérieur de l’immeuble dans son état antérieur aux travaux autorisés par la déclaration préalable du 27 novembre 2019, dans un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir ».
A l'examen des pièces produites et des conclusions respectives des parties, il est établi et non contesté que la société SAMA a fait procéder en mai 2020 à des travaux d'aménagement de la devanture du local qu'elle loue à M. [J] [P]. Elle a ainsi fait procéder à la dépose d'une véranda rouge installée sur le domaine public, et à l'installation d'une terrasse ouverte, recouverte par un store-banne de couleur bleue/verte et fermée sur les côtés par des baies vitrées.
Il est pareillement établi et non contesté que la société SAMA ou M. [J] [P] - pour le compte de son locataire - n'ont pas sollicité et a fortiori obtenu une autorisation de la part de l'assemblée générale des copropriétaires pour effectuer ces travaux, ce qui se déduit notamment du fait que la société SAMA recherche la responsabilité de son maître d’œuvre Archi Loco en lui reprochant de ne pas l'avoir avertie de l'éventuelle nécessité d'y procéder.
Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/14642 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVOBV
Au regard des travaux effectués par la société SAMA, il apparaît cependant que ceux-ci lui imposaient d'obtenir au préalable l'autorisation de la copropriété, en application de l'article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et au surplus de l'article 13 du règlement de copropriété (« l'aspect extérieur des devantures des boutiques ne pourra être modifié sans cette même autorisation, sauf pour la couleur de la peinture »).
En effet, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, il est manifeste que ceux-ci affectent l'aspect extérieur de l'immeuble, dès lors que la devanture comporte désormais des éléments d'équipement différents et d'une autre couleur, modifiant ainsi à l'évidence son apparence et la perception qui en est faite depuis la voirie. Les travaux concernant les devantures ou vitrines des commerces en rez-en-chaussée sont par ailleurs considérés de longue date par la jurisprudence comme des travaux affectant par définition l'aspect extérieur de l'immeuble.
C'est ainsi à tort que M. [J] [P] fait valoir que « l'aspect extérieur s'entend exclusivement comme affectant une partie commune de l'immeuble », alors que les deux notions sont clairement distinguées à l'article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. A titre d'exemple, il est relevé que le propriétaire d'un local en rez-de-chaussée dont la devanture serait une partie entièrement privative serait néanmoins tenu d'obtenir une autorisation de la copropriété dès lors que les travaux projetés affectent l'aspect extérieur de l'immeuble – peu important que les gros murs ou la façade subissent des modifications.
Les défendeurs soutiennent en outre que les travaux effectués par la société SAMA n'entraînent pas une « modification de la façade » et n'affectent pas les parties communes de l'immeuble. Cela est toutefois indifférent quant à la nécessité d'obtenir l'autorisation prévue à l'article 25 b), dès lors que les travaux affectent l'aspect extérieur de l'immeuble (« des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble »).
Par ailleurs, il est également indifférent que ces travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble causent ou non des perturbations sonores ou esthétiques à la copropriété, tout comme le fait que ceux-ci entraînent une possible « amélioration » ou ne soient qu'un remplacement d'éléments préexistants ne dispense aucunement le maître d'ouvrage d'obtenir l'autorisation requise.
Les défendeurs se prévalent enfin de la nécessité d'obtenir une autorisation administrative de la part de la Mairie de [Localité 7] pour effectuer des travaux entraînant une occupation du domaine public, et soutiennent ainsi que la remise en état antérieur est factuellement impossible, sauf à leur imposer de solliciter un agrément qu'ils ne sont pas certains de se voir accorder.
Outre que le fait que l'administration s'oppose à la remise en état n'est qu'une possibilité et non une certitude établie, cet argument ne peut toutefois être opposé à la copropriété, qui n'est pas concernée par la situation administrative de la société SAMA quant à l'occupation du domaine public et peut de plein droit solliciter une remise en état.
Enfin, pour s'opposer à la remise en état encourue de plein droit, la société SAMA demande « à réparer le préjudice subi par équivalent sans détruire la terrasse existante ». La juridiction ne peut cependant statuer sur une telle demande indéterminée, qui aurait pour seule conséquence de renvoyer les parties à un règlement amiable du litige.
Surtout, le tribunal ne peut refuser d'ordonner la remise en état dès lors qu'elle est sollicitée, sauf à permettre à tout copropriétaire d'effectuer des travaux sans autorisation de l'assemblée générale et placer ainsi la copropriété devant le fait accompli, puis solliciter régularisation ultérieurement.
Il conviendra ainsi d'ordonner à la société SAMA de remettre sa devanture dans l'état antérieur aux travaux autorisés par la déclaration préalable du 27 novembre 2019, et ce dans les conditions précisées au dispositif.
Copropriétaire de l'immeuble et responsable du fait de son locataire à l'égard de la copropriété, M. [J] [P] sera condamné solidairement avec la société SAMA.
3 – Sur la demande tendant à une cessation d'activité
Au soutien de cette demande, le syndicat des copropriétaires fait principalement valoir que la société SAMA cause depuis janvier 2016 des troubles anormaux du voisinage, consistant principalement en des nuisances sonores importantes et récurrentes qui perdurent malgré les nombreuses démarches engagées auprès du syndic et de l'administration ; que le règlement de copropriété prohibe expressément l'exercice d'activités génératrices de bruits excessifs ; qu'il convient ainsi d'ordonner à la société SAMA et son bailleur de cesser ou faire cesser toute activité génératrice de nuisances sonores.
En réplique, M. [J] [P] soutient que les nuisances alléguées ne présentent pas un caractère anormal, et que les pièces versées aux débats démontrent au contraire qu'elles résultent du simple exercice de l'activité de café-bar-restaurant dans un environnement urbain ; que la copropriété a accepté l'exercice d'une telle activité dans le local situé au rez-de-chaussée.
De même, la société SAMA s'oppose à cette demande en faisant valoir que si son activité engendre certes quelques nuisances sonores, celles-ci sont mineures et ne constituent aucunement un trouble anormal ; qu'en acceptant l'installation d'un bar-restaurant au rez-de-chaussée, la copropriété a accepté le risque de bruits liés à l'exploitation d'un tel commerce.
*
Aux termes de l'article 544 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n'ouvre pas droit à réparation. Le trouble anormal est celui d'une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être usuellement supporté entre voisins - le caractère excessif du trouble n'exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d'un dommage accidentel.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire et sous astreinte de la société SAMA et M. [J] [P] à « cesser toute activité génératrice de nuisances sonores, contraires au règlement de copropriété », invoquant la commission de nuisances sonores constitutives d'un trouble anormal du voisinage.
Les articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De même, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
A l'examen des pièces produites aux débats, il apparaît que des copropriétaires de l'immeuble dénoncent depuis janvier 2016 des nuisances sonores nocturnes qui proviendraient du local commercial situé au rez-de-chaussée, dans lequel la société SAMA exerce une activité de café-bar-restaurant. Celles-ci consisteraient principalement en des bruits de musique amplifiée, de déplacement brusque de matériel (chaises et tables) lors du rangement en fin de soirée, ainsi que de conversations des clients en terrasse puis dans la rue après la fermeture de l'établissement.
De nombreuses plaintes, mains courantes et signalements ont été déposés auprès des services de police et de la Mairie de [Localité 7] entre janvier 2016 et avril 2022, dans lesquels il est fait état de telles nuisances survenant principalement le week-end, du début de soirée jusqu'à environ 2-3 heures du matin.
Ces démarches ont donné lieu à l'intervention sur les lieux d'un inspecteur de salubrité de la Préfecture de police de [Localité 7], qui a conclu dans un rapport du 12 janvier 2017 à l'existence de nuisances sonores et enjoint à la société SAMA de faire procéder à une étude d'impact acoustique dans un délai de deux mois. Lors d'une intervention dans les locaux le 12 octobre 2017, l'inspecteur a constaté que cette étude n'avait pas été effectuée.
Par ailleurs, les copropriétaires de l'immeuble ont fait établir quatre procès-verbaux de constat d'huissier permettant d'objectiver l'existence de nuisances sonores. Il est relevé à cet égard qu'alors que les défendeurs contestent la valeur probante de ces pièces, en les estimant « non contradictoires », un procès-verbal de constat d'huissier est nécessairement établi à la demande d'une partie au soutien de ses intérêts, et ne saurait voir sa valeur remise en cause pour ce seul motif dès lors qu'il est établi par un officiel ministériel tenu de rapporter objectivement les faits qu'il constate.
De même, alors que M. [J] [P] conteste la validité des mesures effectuées par l'huissier intervenu le 17 juin 2022 et le 30 juin 2023, il doit être relevé que le fait de réaliser de simples mesures acoustiques au moyen d'un décibelomètre entre pleinement dans la mission de constat qui était la sienne – le recours à un tel équipement technique permettant une utile caractérisation objective des nuisances reprochées.
L'huissier intervenu le 4 septembre 2020 à 22h30 a notamment constaté que « vingt clients attablés en terrasse […] parlent fort », puis s'est rendu dans l'appartement situé à l'aplomb du bar et a déclaré entendre, fenêtres fermées, « un bruit fort et incessant provenant des discussions des clients de l'établissement installés en terrasse ». Après avoir ouvert une fenêtre, il indique entendre « distinctement les différentes discussions, de la même façon que si [il] s'était trouvé à côté des participants », et ce dans toutes les pièces de l'appartement.
Un autre huissier, intervenu le 12 septembre 2020 à 22h30, a formé des constats similaires, déclarant notamment avoir entendu dans le même appartement, toutes fenêtres fermées, « des bruits de voix, formant un brouhaha continu ; parfois je peux presque entendre certaines conversations, des mots ressortent. Je peux également entendre des bruits de chaises que l'on déplace, le bruit de pieds métalliques qui raclent le sol ». Il précise que les bruits « sont plus forts quand on ouvre une fenêtre » et que des bribes de conversations sont alors clairement audibles. Il constate enfin la diffusion de musique dans le bar, perceptible depuis l'appartement.
Un troisième huissier de justice, intervenu le 17 juin 2022 à 23 heures, a constaté comme les deux précédents la présence d'une terrasse installée sur le trottoir au pied de l'immeuble, et estime que « les clients sont nombreux et bruyants. Les nuisances sonores sont caractérisées par un important bruit de fond généré par les discussions, ainsi que les allées et venues. Ce bruit de fond est très régulièrement ponctué (plusieurs fois par minutes) par des éclats de voix, rires, ou des sonneries de téléphones ».
Il a également procédé, au moyen d'un décibélomètre, à la mesure du niveau de pression acoustique pondéré à l'intérieur des appartements situés aux premier et quatrième étages, et ce tant fenêtres fermées qu'ouvertes. L'huissier a précisé que ces mesures ont été effectuées alors qu'aucun véhicule ne circulait sur l'avenue. Au premier étage, fenêtres ouvertes, il a été mesuré un niveau sonore de 59 à 69dB dans le salon, le bureau et la chambre, avec des pointes pouvant atteindre environ 75dB. Au quatrième étage, fenêtres ouvertes, le niveau sonore oscille entre 53 et 57 dB dans le salon et le bureau, avec des pointes à 65/68 dB.
Ce même huissier de justice, intervenu à nouveau le 30 juin 2023 à 23 heures, a effectué des constats et mesures identiques.
Les défendeurs affirment que les reproches qui leur sont adressés ne proviennent que d'un unique couple de copropriétaires. S'il est exact que la majorité de ces démarches a été effectuée par ces deux copropriétaires, il doit être relevé que ceux-ci sont les principaux concernés par les nuisances sonores dans la mesure où leur appartement est situé directement à l'aplomb du bar et que leurs fenêtres donnent directement sur la terrasse de l'établissement. Par ailleurs, ceci est factuellement inexact car d'autres copropriétaires ont également dénoncé des nuisances sonores en provenance du local loué par la société SAMA, cosignant notamment à sept une pétition à destination de la mairie et des services de police le 11 décembre 2016, et une plainte le 30 juin 2018.
Les défendeurs soutiennent également que le bruit constaté provient en partie de l'environnement urbain, l'immeuble étant situé en plein cœur de [Localité 7] et le long d'une grande avenue. Si une part des nuisances sonores constatées provient nécessairement de l'environnement urbain, l'intensité du bruit observé ne peut s'expliquer par cette seule cause, les mesures ayant été effectuées en soirée et alors que la circulation automobile était faible.
Enfin, si le fait de résider au-dessus d'un local commercial exploité à usage de bar-restaurant implique en effet d'avoir à supporter ponctuellement des nuisances sonores communément admises d'intensité faible à modérée (conversations, déplacement de matériel notamment), il n'emporte pas acceptation de la part du syndicat des copropriétaires de toutes nuisances sonores émanant de l'établissement.
Au regard des éléments qui précèdent, et notamment des plaintes, pétition, attestations et des quatre procès-verbaux de constat d'huissier versés aux débats, il apparaît que la société SAMA cause par son activité des nuisances sonores aux copropriétaires de l'immeuble de manière récurrente (plusieurs soirs par semaine, et principalement le week-end), depuis a minima sept années, et d'une intensité particulièrement élevée, constatée factuellement par plusieurs huissiers et ce alors même que les copropriétaires du premier étage justifient avoir fait installer des fenêtres de haute performance acoustique.
Ces nuisances, au regard de leur intensité, de leur fréquence et de leur permanence depuis plusieurs années, doivent être qualifiées de troubles anormaux du voisinage.
Il est par ailleurs relevé que ces nuisances matérialisent une violation de l'article 15 du règlement de copropriété, qui stipule notamment qu' « il ne doit rien être fait dans les locaux qui puisse nuire à la tranquillité ou à la bonne tenue de la maison, ni gêner les propriétaires, occupants ou voisins, par le bruit, les odeurs ou de toute autre manière ».
Le syndicat des copropriétaires recherche la condamnation solidaire de la société SAMA avec son bailleur M. [J] [P], lequel conteste toute responsabilité en soutenant qu'il n'est pas l'auteur des nuisances sonores constatées. Ceci est toutefois indifférent, le propriétaire des locaux dont proviennent les troubles anormaux du voisinage étant responsable de plein droit à l'égard de la copropriété.
Au dispositif des conclusions en demande, il est demandé au tribunal de condamner bailleur et preneur à « cesser toute activité génératrice de nuisances sonores, contraires au règlement de copropriété ».
Cependant, outre la prohibition générale des troubles anormaux du voisinage qui s'applique à tout occupant d'un immeuble, le règlement de copropriété comprend d'ores et déjà une interdiction d'exercer une activité bruyante. Condamner la société SAMA à « cesser toute activité génératrice de nuisances sonores », sans plus de précision, reviendrait uniquement à renvoyer cette dernière au respect des dispositions de l'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des stipulations du règlement de copropriété, en prononçant une interdiction de principe.
Dans la mesure où l'activité exercée (café-bar-restaurant) n'est pas en elle-même génératrice de nuisances sonores, mais peut l'être selon les modalités de son exercice, celle-ci n'est pas en soi incompatible avec les stipulations du règlement de copropriété, et ne saurait donc être interdite.
Il est par ailleurs relevé que la juridiction peut uniquement ordonner la cessation d'activités expressément listées et précisément définies, sauf à conduire à d'inévitables difficultés d'exécution, à plus forte raison qu'une condamnation financière est sollicitée en cas de constat d'une « infraction ». En l'espèce, il apparaît matériellement impossible de déterminer ce que constituerait l'exercice d'une « activité génératrice de nuisances sonores contraire au règlement de copropriété ».
Pour l'ensemble de ces motifs, et bien que la société SAMA soit à l'origine de troubles anormaux du voisinage, le syndicat des copropriétaires devra être débouté de sa demande.
Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/14642 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVOBV
4 - Sur l'appel en garantie
M. [J] [P] recherche la garantie de la société SAMA pour toutes condamnations prononcées à son encontre, soutenant que son locataire a fait procéder à la modification de sa devanture sans l'en avertir - étant relevé qu'aucune demande indemnitaire n'est formée à l'encontre des défendeurs à l'exception de celles portant sur les dépens et frais irrépétibles.
A l'examen des pièces produites aux débats et des conclusions des parties, il apparaît qu'alors que la société SAMA était tenue d'obtenir l'autorisation préalable de la copropriété pour effectuer des travaux sur sa devanture, et que seul son bailleur était en qualité de soumettre une résolution en ce sens à l'assemblée générale, elle ne justifie pas avoir sollicité ce dernier à ce sujet.
En effet, elle ne démontre pas avoir demandé à M. [J] [P] de faire porter une résolution à l'ordre du jour, ni même l'avoir informé de sa volonté d'effectuer des travaux sur la devanture, reconnaissant au contraire dans ses conclusions avoir uniquement fait appel à un architecte maître d’œuvre.
La responsabilité de la société SAMA sera ainsi engagée à l'égard de son bailleur M. [J] [P].
Toutefois, dans la mesure où l’appel en garantie ne peut porter sur une obligation de faire, et en l’absence de chiffrage des travaux de remise en état, la condamnation à garantir ne peut porter que sur les seuls frais de procédure (dépens et frais irrépétibles), sauf à faire supporter par le garant le coût de travaux indéterminés et entraîner ainsi nécessairement des difficultés d'exécution.
5 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société SAMA et M. [J] [P], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenus aux dépens, la société SAMA et M. [J] [P] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles.
Engageant sa responsabilité envers son bailleur M. [J] [P], la société SAMA sera en outre condamnée à l'indemniser des frais qu'il a dû engager pour la défense de ses intérêts, à hauteur de 2 500,00 euros. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
DIT n'y avoir lieu d'ordonner la jonction entre la présente instance et celle enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/16146 ;
CONDAMNE solidairement la société SAMA et M. [J] [P] à remettre la devanture du lot n°1 dans l'état antérieur aux travaux autorisés par la déclaration préalable du 27 novembre 2019, sous astreinte de cent (100) euros par jour de retard à compter d’un délai de cinquante (50) jours débutant à partir de la signification de la présente décision ;
DIT que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de six (6) mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires, à défaut d'exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande relative aux nuisances sonores ;
DÉBOUTE la société SAMA de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE in solidum la société SAMA et M. [J] [P] au paiement des entiers dépens de l'instance ;
CONDAMNE in solidum la société SAMA et M. [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la société SAMA à payer à M. [J] [P] la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la société SAMA à garantir M. [J] [P] des condamnations prononcées au titre des seuls frais de procédure (dépens et frais irrépétibles) ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à Paris, le 26 avril 2024.
Le greffierLa présidente
