TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Copies exécutoires
délivrées le:
à CHAVET LECA et Me HOFFMANN NABOT
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me CORDELIER
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 20/06748
N° Portalis 352J-W-B7E-CSOTV
N° MINUTE :
Assignation du :
10 juillet 2020
JUGEMENT
rendu le 26 avril 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet MASSON, S.A.
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Maître Florian PALMIERI,avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, et par Maître Ghislaine CHAUVET LECA, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1525
DÉFENDERESSES
S.A.R.L. IMMOBILIERE BAYEN (exerçant sous l’enseigne CABINET BERGER)
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364
S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399
Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/06748 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSOTV
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
assistés de Madame Léa GALLIEN, greffier,
DÉBATS
A l’audience du 2 février 2024 tenue en audience publique devant Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
******************
EXPOSÉ DU LITIGE
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] avait pour syndic de copropriété la SARL Immobilière Bayen (exerçant sous l'enseigne commerciale « Cabinet Berger »).
Par jugement du 10 mars 2015, rectifié le 19 mai 2015, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 29 juin 2011, au motif pris d'une violation des dispositions de l'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (nombre de mandats excessif).
Par courriers datés des 22 janvier 2019 et 31 mai 2019, le syndic actuel de la copropriété a demandé à l'assureur de la SARL Immobilière Bayen, la société Axa France IARD, de procéder à l'indemnisation des préjudices qu'elle dit avoir subis à raison d'un manquement à ses obligations en qualité de syndic et secrétaire de séance.
Par exploits d'huissier signifiés les 10 et 13 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner la SARL Immobilière Bayen et la société Axa France IARD devant le tribunal judiciaire de Paris.
Par ordonnance du 28 janvier 2022, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la SARL Immobilière Bayen et la société Axa France IARD, et ainsi déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires.
Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/06748 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSOTV
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de l'acte introductif d'instance, et au visa des articles 1992 et 1231-1 du code civil, 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et L. 124-3 du code des assurances, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- condamner in solidum la SARL Immobilière Bayen et la société Axa France IARD à lui payer la somme de 17 544,97 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner in solidum la SARL Immobilière Bayen et la société Axa France IARD à lui payer la somme de 4 500,00 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'au paiement des entiers dépens de l'instance.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2022 par voie électronique, et au visa des articles 2224 du code civil, L. 124-3 du code des assurances, et 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SARL Immobilière Bayen demande au tribunal de :
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], représenté par son Syndic le CABINET MASSON, de l'ensemble de ses demandes ;
- juger que les demandes financières du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], représenté par son Syndic le CABINET MASSON sont excessives et qu’elles doivent être réduites à de plus justes proportions ;
- condamner la Société AXA FRANCE IARD à garantir la Société IMMOBILIERE BAYEN, exerçant sous l’enseigne CABINET BERGER, de toutes les condamnations, principal, frais et accessoires, qui serait mises à sa charge ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], représenté par son Syndic le CABINET MASSON, aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Marc HOFFMANN, Avocat au barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;
- rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 février 2022 par voie électronique, et au visa des articles 1231-1 du code civil et 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la société Axa France IARD demande au tribunal de :
- déclarer que la police souscrite auprès de la Compagnie AXA doit s’appliquer dans les limites de garantie stipulées, prévoyant une franchise de 10 % avec un minimum de 1.000 euros et un maximum de 2.000 euros ;
- déclarer le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] mal fondé en toutes ses prétentions, et l’en débouter.
Subsidiairement,
- ramener dans de plus justes proportions le préjudice poursuivi par le Syndicat des Copropriétaires ;
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- déclarer l’exécution provisoire incompatible avec la nature de l’affaire ;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à verser à AXA la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & ASSOCIES conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.
* * *
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 10 mai 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 2 février 2024. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 – Sur la demande indemnitaire
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires soutient principalement que son ancien syndic, la SARL Immobilière Bayen, a manqué au devoir de conseil qui lui incombait en tant que secrétaire de séance, en omettant d'indiquer aux copropriétaires la commission d'une irrégularité par le président de séance ; que cette irrégularité a entraîné une procédure devant le tribunal de grande instance de Paris, qui a conduit à l'annulation de l'assemblée générale entachée de nullité ; qu'elle a ainsi subi un préjudice financier en raison des frais de procédure et des condamnations pécuniaires qu'elle a dû supporter.
En réplique, la SARL Immobilière Bayen conteste toute inexécution de ses obligations en qualité de syndic et secrétaire de séance, ainsi que l'existence d'un préjudice financier subi par la copropriété. Elle fait ainsi valoir :
- que les dispositions de l'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 lui interdisent de remettre ou recevoir des mandats, et font peser la charge de la vérification des pouvoirs sur le seul président de séance, qui ne peut donc reprocher au secrétaire de séance d'avoir fait preuve de négligence ;
- qu'elle n'est pas responsable de la stratégie de défense adoptée lors de l'instance ayant conduit au prononcé du jugement annulant l'assemblée générale du 29 juin 2011, outre qu'il n'a pas été interjeté appel de cette décision ; que le syndicat des copropriétaires aurait par ailleurs pu constater de lui-même l'irrégularité de l'assemblée et éviter ainsi des frais de procédure inutiles ;
- sur le préjudice, que la copropriété ne justifie aucunement des frais réellement engagés pour sa défense, aucune facture acquittée n'étant versée aux débats, outre qu'un changement d'avocat est intervenu en cours de procédure et que les montants prétendument facturés apparaissent très excessifs au regard de la nature de l'affaire ; qu'enfin, ces montants relèvent d'un accord entre la copropriété et son conseil, auquel le syndic est étranger.
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La société Axa France IARD ne conteste pas être tenue à garantir la SARL Immobilière Bayen d'éventuelles condamnations – sous réserves des limites et plafonds de garantie contractuels -, mais conteste également la responsabilité de son assuré et l'existence d'un préjudice indemnisable pour la copropriété en invoquant des moyens identiques.
*
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Les articles 1991 et suivants du code civil disposent notamment que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
L'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la date de l'assemblée générale du 29 juin 2011, disposait notamment que « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat. Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ».
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite à titre principal l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SARL Immobilière Bayen de l'obligation de conseil qui lui incombait en tant que syndic professionnel. Il exerce en outre l'action directe ouverte au tiers victime à l'encontre de l'assureur de responsabilité civile par l'article L. 124-3 du code des assurances.
- Sur la responsabilité et le recours envers l'assureur
Il résulte en effet des dispositions des articles 1991 et suivants du code civil et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 combinées un devoir de conseil du syndic de copropriété professionnel envers le syndicat des copropriétaires, lequel trouve tout particulièrement à s'exercer lors de l'assemblée générale, où le syndic assume de plein droit la fonction de secrétaire de séance.
A l'examen du jugement du 10 mars 2015 (rectifié le 19 mai 2015), il apparaît que le tribunal de grande instance de Paris a prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 29 juin 2011, au motif pris d'une violation des dispositions de l'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, après avoir constaté que le président de séance disposait d'un nombre de mandats représentant plus de 5% des tantièmes de copropriété.
Décision du 26 avril 2024
8ème chambre 3ème section
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La SARL Immobilière Bayen fait valoir qu'elle n'a commis aucun manquement à ses obligations car les dispositions de l'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 lui interdisent de procéder à la remise de pouvoirs.
A cet égard, il doit tout d'abord être relevé que si ces dispositions prohibent désormais la distribution de « pouvoirs en blanc » par le syndic, après l'entrée en vigueur de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « ELAN », il était auparavant toléré que le syndic procède, sous certaines conditions, à la distribution à des copropriétaires de pouvoirs qui lui ont été remis en blanc. L'assemblée entachée de nullité ayant été tenue le 29 juin 2011, il n'était donc pas interdit au syndic d'intervenir dans la distribution des pouvoirs - les seules interdictions lui étant faites étant celles de recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ou présider l'assemblée.
En toute hypothèse, la question qui se pose en l'espèce n'est pas de savoir si le syndic a interdiction de remettre des pouvoirs à des copropriétaires, dans la mesure où il ne peut lui être reproché de n'avoir pas procédé de lui-même à une redistribution des mandats, mais s'il entrait dans son devoir de conseil d'alerter les copropriétaires de l'existence d'une irrégularité dans la tenue de l'assemblée.
Il est en effet exact que la vérification de la régularité formelle des mandats incombe au président de séance, et que celui-ci a d'évidence méconnu les dispositions d'ordre public de l'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en acceptant davantage de mandats qu'autorisé.
Toutefois, il n'en demeure pas moins qu'au titre du devoir de conseil qui lui incombe en tant que syndic professionnel, le secrétaire était tenu de s'assurer que l'assemblée générale n'encourait pas l'annulation en raison d'une irrégularité quant à sa tenue. Ceci lui imposait en l'espèce de signaler expressément l'irrégularité commise au président de séance, certes tenu de respecter les dispositions légales et réglementaires mais non professionnel de la gestion de copropriétés.
Il est par ailleurs relevé que dans les faits, le secrétaire et le président de séance sont généralement amenés à procéder ensemble à une vérification des pouvoirs, le syndic effectuant une première vérification avant l'élection du président de séance, ce dernier effectuant ensuite la vérification juridiquement effective une fois le bureau constitué.
Pour ces motifs, il apparaît que le syndic secrétaire de séance a manqué à son devoir de conseil en omettant d'aviser le syndicat des copropriétaires, durant la tenue de l'assemblée générale du 29 juin 2011, de la commission d'une irrégularité susceptible d'en entraîner l'annulation.
La responsabilité de la SARL Immobilière Bayen sera ainsi engagée à l'égard du syndicat des copropriétaires.
La société Axa France IARD ne contestant pas sa garantie, elle sera condamnée in solidum avec son assuré, en application de l'article L. 124-3 du code des assurances. Elle sera en outre condamnée à garantir la SARL Immobilière Bayen de toutes condamnations prononcées à son encontre.
Conformément à l'article L. 112-6 du code des assurances, l'assureur pourra opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, telles que les franchises et plafonds contractuels.
- Sur les préjudices
Le syndicat des copropriétaires expose avoir subi trois chefs de préjudice distincts : les frais d'avocat payés pour sa défense dans le cadre de l'instance ayant abouti à l'annulation de l'assemblée générale du 29 juin 2011 (13 309,68 euros) ; les frais irrépétibles (4 000,00 euros) et les dépens (235,29 euros) qu'il a dû supporter en exécution du jugement prononcé le 10 mars 2015 par le tribunal de grande instance de Paris.
Les défendeurs contestent l'existence d'un lien de causalité direct et certain entre ces frais et le manquement commis par la SARL Immobilière Bayen.
Il était en effet loisible à la copropriété, devant le constat de cette irrégularité manifeste, d'accéder à la demande des deux copropriétaires agissant en annulation et procéder à la tenue d'une nouvelle assemblée générale aux fins de régularisation.
Toutefois, dès lors qu'il a été assigné devant la présente juridiction pour répondre d'une irrégularité manifeste commise lors d'une assemblée générale, le syndicat des copropriétaires aurait in fine supporté la charge des dépens et frais irrépétibles exposés par les copropriétaires demandeurs à l'annulation, et ce qu'il acquiesce à leurs demandes ou non.
En outre, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires d'avoir sollicité les conseils d'un avocat, ne serait-ce qu'afin d'établir sa position, et que celui-ci se soit constitué en défense dans cette instance avec représentation obligatoire.
Par conséquent, il apparaît que les préjudices pour lesquels il est réclamé indemnisation présentent un lien direct avec le manquement du syndic à son devoir de conseil.
La SARL Immobilière Bayen soutient à tort qu'elle n'a pas « profité de la prestation confiée à l'avocat » ou qu'elle se verrait considérer comme « la débitrice d'une obligation qu'elle n'a pas contracté ». Il ne s'agit pas en l'espèce d'une question de responsabilité contractuelle portant sur l'exécution d'une prestation, laquelle concerne uniquement le syndicat des copropriétaires et son conseil, mais de l'indemnisation des conséquences engendrées par un manquement à ses obligations.
Sur le quantum, les défendeurs font justement valoir que les frais d'avocat exposés ne sont sollicités que sur la base d'un tableau établi par le syndic, et qu'un changement de conseil est en outre intervenu, ce qui a nécessairement induit des frais supplémentaires ne résultant pas du manquement commis par le syndic.
Il ne peut néanmoins être contesté qu'un avocat s'est constitué en défense pour le syndicat des copropriétaires et que ce dernier s'est ainsi vu facturer des sommes à ce titre.
Au regard de la nature de l'affaire ainsi que de la durée de l'instance, il convient ainsi d'évaluer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires au titre des frais d'avocat exposés à la somme de 4 000,00 euros.
La SARL Immobilière Bayen et son assureur Axa France IARD seront ainsi condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 8 235,29 euros [4 000,00 + 4 000,00 + 235,29].
2 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SARL Immobilière Bayen et son assureur Axa France IARD, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenus aux dépens, la SARL Immobilière Bayen et son assureur Axa France IARD seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés et déboutés de leurs demandes respectives à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE in solidum la SARL Immobilière Bayen et son assureur Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 8 235,29 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum la SARL Immobilière Bayen et son assureur Axa France IARD au paiement des entiers dépens de l'instance ;
CONDAMNE in solidum la SARL Immobilière Bayen et son assureur Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les DÉBOUTE de leurs demandes respectives à ce titre ;
CONDAMNE la société Axa France IARD à garantir la SARL Immobilière Bayen de toutes condamnations prononcées à son encontre, et RAPPELLE que conformément à l'article L. 112-6 du code des assurances, l'assureur pourra opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, telles que les franchises et plafonds contractuels ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à Paris, le 26 avril 2024.
Le greffierLa présidente
