TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre civile
N° RG 20/02258
N° Portalis 352J-W-B7E-CRYZR
N° MINUTE :
Assignation du :
20 Février 2020
JUGEMENT
rendu le 25 Avril 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. PASTEUR
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Maître Laure JACQUEZ DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1332
DÉFENDERESSE
La société GAMBETTA ILE DE FRANCE
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Maître Jérôme MARTIN de la SELARL d’AVOCATS MARTIN & associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0158
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président,
Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente,
Madame Sarah KLINOWSKI, Juge
Assistés, lors de l’audience de plaidoiries, de Madame Sylvie CAVALIE, Greffière et lors de la mise à disposition, de Madame Audrey HALLOT,Greffière,
Décision du 25 Avril 2024
2ème chambre civile
N° RG 20/02258 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRYZR
DEBATS
A l’audience collégiale du 15 Février 2024 tenue publiquement devant Jérôme HAYEM et Claire ISRAEL, en formation double juges rapporteurs, Jérôme HAYEM a présidé et fait lecture du rapport, puis après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 3 mars 2016, la SCI PASTEUR a consenti au bénéfice de la société GAMBETTA ILE DE FRANCE, promoteur immobilier, une promesse unilatérale de vente portant sur deux biens immobiliers, cadastrés respectivement [Cadastre 8] et [Cadastre 9], situés [Adresse 1] et [Adresse 2], à [Localité 7], moyennant un prix de 2.700.000 €, le délai de la promesse expirant le 3 mars 2017.
La promesse était consentie sous la condition suspensive d'obtention par cette dernière d'un permis de construire autorisant la réalisation d'un ensemble immobilier pour une constructibilité autorisée par le Plan local d'urbanisme (PLU) de [Localité 7] de 2.650 m2 de surface de plancher, à usage principal d'habitation, en accession à la propriété, dont 35% de logements sociaux, le bénéficiaire étant tenu de déposer un dossier complet de demande de permis de construire, conforme aux dispositions d'urbanisme applicables, dans un délai de 4 mois.
La vente n'a pas été réitérée le 3 mars 2017 et une seconde promesse unilatérale de vente a été consentie par la SCI PASTEUR le 15 juin 2017, expirant le 15 juin 2018, portant sur les deux biens immobiliers susvisés moyennant un prix de 2 516 000 €, la société GAMBETTA ILE DE FRANCE bénéficiant d'une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire portant sur cet ensemble immobilier pour une constructibilité de 2.470 m2 de surface de plancher minimum à usage d'habitation en accession à la propriété, dont 35 % de logements sociaux.
La promesse faisait également obligation au bénéficiaire de justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire conforme aux dispositions d'urbanisme applicables dans un délai de 3 mois " à compter de l'accord de la municipalité suite aux réunions de bureau municipal et réunions publiques imposées au bénéficiaire par la municipalité et au plus tard dans un délai de 5 mois des présentes " et prévoyait une condition suspensive au bénéfice de la société GAMBETTA ILE DE FRANCE relative à l'obtention d'un rapport de sondages et analyse du sol, du sous-sol, et le cas échéant, de la nappe phréatique, ne mettant pas en évidence une pollution ou des sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales, ledit rapport devant être fourni à la SCI PASTEUR dans un délai de 3 mois.
L'indemnité d'immobilisation a été fixée à la somme de 251.600 €, couverte par une garantie autonome à première demande d'un établissement financier susceptible d'être mise en jeu jusqu'au 15 septembre 2018.
Par courriel du 11 juillet 2018, la société GAMBETTA ILE DE FRANCE a informé la SCI PASTEUR du refus par la mairie de [Localité 7] le 27 juin 2018 de lui accorder le permis de construire sollicité.
Par exploit du 17 août 2018, la SCI PASTEUR a fait délivrer à la société GAMBETTA ILE DE FRANCE une sommation interpellative d'avoir à comparaître devant notaire afin de régulariser l'acte de vente.
En réponse, par courriel du 29 août 2018, la société GAMBETTA ILE DE FRANCE a indiqué qu'elle considérait la promesse de vente caduque de plein droit dès lors que le permis de construire ne lui avait pas été accordé.
Puis, par courrier du 25 février 2019, le conseil de la SCI PASTEUR a vainement mis en demeure la société GAMBETTA ILE DE FRANCE de lui verser l'indemnité d'immobilisation forfaitaire de 251 600 euros.
Considérant que la non réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire avant la date d'échéance de la promesse de vente était exclusivement imputable à la société GAMBETTA ILE DE FRANCE, la SCI PASTEUR l'a, par exploit d'huissier du 20 février 2020, faite assigner devant le tribunal de céans aux fins essentielles de la voir condamner à lui verser l'indemnité d'immobilisation, outre des dommages et intérêts au titre de la perte de chance, la constructibilité du terrain ayant été réduite par le plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 7] au mois de février 2020.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 juin 2022 la SCI PASTEUR sollicite du tribunal, au visa des articles 1104, 1304-3, 1193, 1197 et 1231 du code civil, de :
-La déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions ;
-Dire et juger que c'est par la faute de la société GAMBETTA ILE DE FRANCE que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire stipulée dans la promesse de vente du 15 juin 2017, a failli ;
-Par conséquent, condamner la société GAMBETTA ILE DE FRANCE à lui verser la somme de 251.000 € représentant le montant de l'indemnité d'immobilisation ;
-Constater que la société GAMBETTA ILE DE FRANCE n'a pas communiqué le rapport d'audit relatif au sol et au sous-sol qu'elle s'était pourtant obligée à lui transmettre dans un délai de trois mois suivant la signature de la promesse de vente du 15 juin 2017 ;
-Par conséquent, condamner la société GAMBETTA ILE DE FRANCE à lui transmettre ce rapport d'audit dans les 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;
-Assortir cette condamnation du prononcé d'une astreinte de 1.000 € par jour à compter du 31ème jour ;
-Dire et juger que les atermoiements de la société GAMBETTA ILE DE FRANCE, son manque de professionnalisme, son manque de transparence et sa mauvaise foi au titre de l'exécution des promesses conclues successivement et en vain, les 3 mars 2016 et 15 juin 2017, l'ont privée de vendre sa propriété au prix de 2.500.000 €, ce prix étant calculé en fonction de la constructibilité (charges foncières) du terrain, ceci dès lors, que dans l'intervalle, la constructibilité du terrain a été réduite de façon importante et qu'il en résulte une perte de valeur ;
-Constater que la SCI PASTEUR a subi une perte de chance ;
-Par conséquent, condamner la société GAMBETTA ILE DE FRANCE à lui verser la somme de 1.001.109,60 € à titre de dommages et intérêts ;
-La condamner à lui verser la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-La condamner aux entiers dépens.
Dans ses dernières signifiées par voie électronique le 7 décembre 2022, la société GAMBETTA ILE DE FRANCE demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1124, 1304 et 1304-6 du code civil, de :
A titre principal,
-Juger que les demandes présentées par la SCI PASTEUR sont irrecevables et mal fondées ;
-Juger comme étant nulle et non avenue la promesse unilatérale de vente du 15 juin 2017 ;
-Juger que la SCI PASTEUR n'est pas fondée à revendiquer le bénéfice de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse de vente du 15 juin 2017 ;
En conséquence,
-Rejeter toutes les demandes formées par la SCI PASTEUR à son encontre ;
-Débouter la SCI PASTEUR de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
-Constater la caducité de la promesse de vente du 15 juin 2017;
En conséquence,
-Rejeter toutes les demandes formées par la SCI PASTEUR à son encontre ;
-Débouter la SCI PASTEUR de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre encore plus subsidiaire,
-Débouter purement et simplement la SCI PASTEUR de ses demandes financières (notamment de dommages-intérêts) telles que présentées à son endroit ;
A titre infiniment subsidiaire,
-Juger que l'indemnité prévue à l'acte et visant à sanctionner, sans autre formalisme, sa défaillance dans l'exécution de ses obligations doit être requalifiée de clause pénale ;
-Réduire le montant de l'indemnité à la somme de 1 euro symbolique eu égard aux circonstances de l'espèce, la condition suspensive n'ayant pas été réalisée du seul fait du refus du refus de permis de construire opposé par la mairie de [Localité 7] ;
En tout état de cause,
-Ecarter l'exécution provisoire ;
-Condamner la SCI PASTEUR à lui payer la somme de 15 000 sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamner la SCI PASTEUR aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jérôme MARTIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.
L'ordonnance de clôture est intervenue 12 avril 2023 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 15 février 2024.
A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir "constater " ou "dire et juger" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.
Sur la nullité de la promesse de vente
La société GAMBETTA ILE DE FRANCE soulève à titre principal la nullité de la promesse de vente, rappelant que celle-ci stipulait en page 13 que le promettant disposait d'un délai expirant au 15 septembre 2018 pour mettre en jeu la caution bancaire destinée à garantir, le cas échéant, le versement de l'indemnité d'immobilisation, ce que la SCI PASTEUR a renoncé à faire, de sorte que la promesse de vente doit être considérée comme nulle et non avenue.
La SCI PASTEUR réplique qu'elle n'a pas pu actionner la caution avant le 18 septembre 2018 car elle a été, très tardivement et pendant la période estivale, informée du refus du permis de construire sollicité par la défenderesse. En toute hypothèse, elle estime que le fait de ne pas avoir actionné une garantie accessoire ne vaut pas renonciation pour le promettant à faire valoir ses droits, la péremption de la garantie n'ayant aucun effet extinctif sur son droit de créance.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, il est stipulé en page 13 de la promesse de vente signée le 15 juin 2017 que les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 251 600 euros et que " Le versement de l'indemnité d'immobilisation due au promettant par le bénéficiaire en cas de non réalisation sera garanti par la remise au plus tard dans le délai d'un mois des présentes entre les mains du notaire soussigné pour le compte du promettant, d'une garantie autonome à première demande d'un établissement financier, cet établissement financier devant s'engager par cette garantie, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au promettant au cas de défaillance du bénéficiaire malgré la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives l'indemnité d'immobilisation.
L'engagement devra pouvoir être mis en jeu jusqu'à la date du 15 septembre 2018. En cas de prorogation de la durée de réalisation de la promesse de vente, le bénéficiaire aura l'obligation de proroger le délai de mise en jeu de ladite caution pour une durée égale (…).
Dans l'hypothèse où la somme convenue au titre de l'indemnité d'immobilisation ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas versée ou remise au notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues ".
En l'espèce, dans le mois suivant la signature de la promesse de vente du 15 juin 2017 et plus précisément le 3 juillet 2017, l'établissement financier SOCFIM s'est engagé à garantir irrévocablement et inconditionnellement à verser au bénéficiaire, la SCI PASTEUR, à première demande de ce dernier la somme de 251 600 euros, tel qu'il résulte de la pièce n°4 intitulée "Garantie autonome de paiement à première demande "versée par la SCI PASTEUR. L'article 2 de ce document stipule que cet engagement de payer "est totalement autonome des rapports existants entre le bénéficiaire et le garanti du fait des droits et obligations résultant pour eux du contrat au titre duquel le garanti doit payer au bénéficiaire la somme de 251 600 euros". Les articles suivants viennent préciser que cet engagement pourra être appelé jusqu'au 15 septembre 2018 à 16 h et que le bénéficiaire pourra mettre en jeu l'engagement en notifiant " cette mise en jeu au garant par lettre recommandée avec avis de réception ".
S'il est constant que la SCI PASTEUR n'a pas mis en jeu cette caution bancaire avant le 15 septembre 2018, la garantie autonome à première demande a bien été fournie dans le délai imparti, de sorte que la clause stipulant qu'en cas de non versement de l'indemnité d'immobilisation, " les présentes seront considérées comme nulles et non avenues " n'a pas à trouver application, l'activation tardive de la garantie n'étant pas érigée comme cause de nullité de la promesse.
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de la société GAMBETTA ILE DE FRANCE de juger nulle et non avenue la promesse de vente du 15 juin 2017.
Sur l'indemnité d'immobilisation
La SCI PASTEUR demande au tribunal de condamner la défenderesse à lui verser la totalité de l'indemnité d'immobilisation, soutenant que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire a défailli du fait du bénéficiaire, qui n'a pas déposé un dossier de permis de construire complet dans le délai prescrit ni conforme au règlement du plan local d'urbanisme, de sorte qu'elle doit être réputée accomplie.
Après avoir précisé que c'est sur le bénéficiaire de la condition suspensive que pèse la charge de la preuve des démarches qu'il a effectuées en vue de sa réalisation, a fortiori lorsqu'il s'agit d'un professionnel de l'immobilier, elle fait en effet valoir que :
-le dossier de la société GAMBETTA ILE DE FRANCE n'était pas complet au 15 novembre 2017, date à laquelle celle-ci devait le déposer au plus tard, plusieurs pièces complémentaires ayant été déposées le 14 mars 2018, ce alors même que le code de l'urbanisme encadre strictement la liste des pièces qui doivent composer une demande de permis de construire et les délais et conditions dans lesquelles l'administration peut réclamer des pièces complémentaires,
-le dossier de la défenderesse n'était pas conforme aux dispositions d'urbanisme applicables, la mairie de [Localité 7] ayant justement motivé son refus du permis de construire sollicité par la rupture créée avec l'environnement proche, considérant que les deux bâtiments à 4 étages envisagés ne s'intégraient pas de manière harmonieuse dans un îlot majoritairement composé de bâtiments à 2 étages.
La SCI PASTEUR ajoute qu'en dépit des sommations qui lui ont été faites, la société GAMBETTA ILE DE FRANCE n'a jamais justifié de ses démarches préalables auprès de la municipalité, stipulées dans la promesse de vente et qu'elle savait indispensables pour faire aboutir un dossier sensible, la surface de plancher ayant été réduite dans le cadre de la seconde promesse de vente du 15 juin 2017, de sorte que le refus de permis de construire résulte de la seule faute de la défenderesse, qui a failli à son obligation de présenter un projet conforme à la réglementation après avoir effectué toutes les démarches propres à le faire accepter par la municipalité et par les riverains.
En défense, la société GAMBETTA ILE DE FRANCE soutient que la promesse de vente est caduque en raison du refus par la mairie de [Localité 7] de lui délivrer un permis de construire. Elle ajoute que la demanderesse ne peut se prévaloir de sa prétendue déloyauté pour solliciter, au visa de l'article 1304-3 du code civil, une indemnité d'immobilisation, dès lors qu'elle a bien déposé une demande de permis de construire dans le délai imparti, soit dans les cinq mois suivant la signature de la promesse de vente, et qu'elle ne pouvait prévoir qu'un tiers au contrat serait à l'origine des demandes complémentaires de pièces de la mairie.
Plus précisément, sur les fautes que la demanderesse lui attribue, la société GAMBETTA ILE DE FRANCE fait valoir que :
-aucune obligation légale n'imposait la tenue d'un bureau municipal ou de réunions publiques préalablement au dépôt de sa demande de permis de construire, la promesse de vente ne pré-voyant d'ailleurs pas que le projet doive être impérativement examiné par un bureau municipal, ni qu'elle doive informer la SCI PASTEUR d'éventuelles tentatives de concertation préalables,
-son dossier était bien complet lorsqu'elle l'a déposé dans le délai imparti, outre que le refus de délivrance du permis de construire ne résulte pas du caractère incomplet de son dossier mais d'un défaut d'intégration et d'harmonisation du projet proposé dans son environnement,
-les seules pièces complémentaires qu'elle a adressées postérieurement au 15 novembre 2017 répondaient à une demande de la Direction de l'eau et de l'assainissement du 9 janvier 2018, laquelle avait émis une réserve,
-elle a bien informé la SCI PASTEUR, dès qu'elle en a eu connaissance, de la prorogation du délai d'instruction de son dossier par la mairie de [Localité 7] au 15 août 2018, de sorte que la SCI PASTEUR savait parfaitement que la condition suspensive ne serait pas réalisée dans le délai fixé par la promesse de vente,
-son projet était enfin conforme au plan local d'urbanisme, qui ne prévoyait pas de restriction quant au nombre d'étages, l'un des deux lots se situant d'ailleurs dans une zone entourée de bâtiments de 4 étages, le refus de délivrance du permis de construire relevant d'une appréciation subjective de l'administration et donc de circonstances qui lui sont extérieures.
A titre infiniment subsidiaire, la défenderesse sollicite la requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale et sa réduction à 1 euro symbolique. Elle analyse en effet l'indemnité qui viendrait sanctionner le non-respect par le bénéficiaire de ses obligations dans le cadre de la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, indépendamment du point de savoir si ces manquements ont eu un effet sur la non-réalisation de la vente, comme une clause pénale.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Aux termes de la promesse de vente signée le 15 juin 2017, les parties ont fixé, dans le cadre d'une clause " Indemnité d'immobilisation ", le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 251 600 euros, prévu que :
"Le versement de l'indemnité d'immobilisation due au promettant par le bénéficiaire en cas de non réalisation sera garanti par la remise au plus tard dans le délai d'un mois des présentes entre les mains du notaire soussigné pour le compte du promettant, d'une garantie autonome à première demande d'un établissement financier, cet établissement financier devant s'engager par cette garantie, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au promettant au cas de défaillance du bénéficiaire malgré la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives l'indemnité d'immobilisation " et précisé que "le sort de l'indemnité d'immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée en lieu et place de la caution :
A) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.
B) Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives sous-énoncées et auxquelles le bénéficiaire n'aurait pas renoncé.
C) Elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ".
Par ailleurs, une condition suspensive au bénéfice de la société GAMBETTA ILE DE FRANCE relative à l'obtention d'un permis de construire était prévue en page 17 du contrat, rédigée de la manière suivante :
"a) Règles générales
La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire express valant permis de démolir devenu définitif pour la réalisation sur l'assiette foncière de l'opération suivante : la réalisation d'un ensemble immobilier pour une constructibilité autorisée par le PLU de 2 470 m2 de surface de plancher minimum à usage principal d'habitations en accession à la propriété dont 35% de logements sociaux.
Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire conforme aux dispositions d'urbanisme applicables et ce dans un délai de trois mois à compter de l'accord de la municipalité, suite aux réunions de bureau municipal et réunion publique imposées au bénéficiaire par la municipalité et au plus tard, dans un délai de cinq mois des présentes (…).
b) Obligations particulières
Le bénéficiaire devra justifier de ce dépôt auprès du promettant par l'envoi dans les 15 jours calendaires du dépôt d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. A défaut, ce dernier ne pourra se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive.
Le bénéficiaire devra également :
-en cas de demande de pièces complémentaires, y répondre dans les plus brefs délais,
-transmettre au promettant une copie de l'arrêté de permis de construire dans les 15 jours calendaires de sa délivrance ".
En l'espèce, si la promesse de vente du 15 juin 2017 prévoyait pour le bénéficiaire le dépôt de sa demande de permis de construire dans un délai de trois mois à compter de l'accord de la municipalité suite aux réunions imposées par elle et au plus tard dans un délai de cinq mois, il n'est pas contesté qu'aucune réunion publique n'a été imposée à la société GAMBETTA ILE DE FRANCE, de sorte que celle-ci avait jusqu'au 15 novembre 2017 pour déposer sa demande de permis de construire auprès de la Mairie de [Localité 7].
Or la société GAMBETTA ILE DE FRANCE justifie avoir déposé précisément le 15 novembre 2017 sa demande de permis de construire, versant aux débat le récépissé afférent, daté du 15 novembre 2017, et avoir tenu informée la SCI PASTEUR de ce dépôt par courriel du 24 novembre 2017, soit dans les 15 jours suivant le dépôt de sa demande.
Le dossier de demande de permis de construire a donc bien été déposé dans le délai imparti par la promesse de vente du 15 juin 2017.
Si la SCI PASTEUR soutient en premier lieu que le dossier de son cocontractant n'était pas complet au jour du dépôt, un courrier de la Mairie de [Localité 7] du 7 juin 2018 qu'elle produit précisant que le dossier a été complété à deux reprises les 13 mars et 15 mai 2018, elle ne rapporte pas la preuve que la société GAMBETTA ILE DE FRANCE n'a pas fourni le 15 novembre 2017 les pièces imposées par l'article R431-4 du code de l'urbanisme pour tout dépôt d'une demande de permis de construire, qu'elle cite dans ses écritures.
En effet, d'une part, dans le courrier susvisé du 7 juin 2018, le Maire précise que le dossier a été complété les 13 mars et 15 mai 2018 " pour lever une réserve de la Direction de l'Eau et de l'Assainissement datant du 9 janvier 2018 ", de sorte que les pièces sollicitées par un tiers ne pouvaient être rapportées que postérieurement au dépôt de la demande de permis de construire par la société GAMBETTA ILE DE FRANCE, d'autre part, l'arrêté de refus de la demande de permis de construire ne fait pas mention de pièces impératives qui n'auraient pas été fournies par le promoteur et ne motive pas le refus sur le caractère incomplet du dossier déposé.
En outre, la promesse de vente prévoyait expressément la possibilité pour le bénéficiaire de répondre à des demandes de pièces complémentaires, si bien que la demanderesse ne démontre pas que la défenderesse a déposé le 15 novembre 2017 un dossier de demande de permis de construire incomplet.
Si la SCI PASTEUR soutient en second lieu que le dossier de demande de permis de construire de la société GAMBETTA ILE DE FRANCE n'était pas conforme au plan local d'urbanisme, il convient de relever que l'arrêté de refus de permis de construire délivré par le Maire le 27 juin 2018 a été rendu au visa de l'article 11 de la zone UD du plan local d'urbanisme qui rappelle l'article R.111-27 du code de l'urbanisme, lequel dispose que le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Plus précisément, dans sa motivation, le Maire de [Localité 7] observe que les maisons jouxtant le projet ont une hauteur de R+1, que le projet se trouve dans un îlot où les hauteurs sont majoritairement à R+2, que "le projet est composé de deux bâtiments de R+4, surplombant l'ensemble des constructions de l'îlot, venant rompre avec les hauteurs générales, créant des linéaires imposant des pignons aveugles " et "casse la trame morphologique en lanière parallèle à la rue Molière existante", que "le gabarit des bâtiments, et notamment leurs hauteurs et que l'implantation du projet ne permettent pas de faire une transition entre les bâtiments existants et créent une rupture avec l'environnement proche " et que "le projet tel qu'il est dessiné ne permet pas une intégration harmonieuse dans son environnement ".
Or le plan local d'urbanisme, dans son article 11, se limite à rappeler les dispositions générales relatives à l'aspect extérieur des constructions, l'aménagement de leurs abords, les prescriptions de nature à assurer la protection des éléments de paysages, à prendre en compte, conformément à l'article R.111-27 susvisé. Il n'est à aucun moment fait mention d'un nombre d'étages à respecter.
Si le plan local d'urbanisme prévoit en revanche en son article UD10 une hauteur maximale pour les constructions envisagées dans cette zone, d'une part l'arrêté du 27 juin 2018 n'a pas été rendu au visa de cet article, d'autre part, l'article UD10 se contente de fixer à 13 mètres la hauteur de façade maximale et à 16 mètres la hauteur de plafond maximale pour toute nouvelle construction sans évoquer une limitation à des hauteurs de R+2, hauteurs que la société GAMBETTA ILE DE FRANCE respectait bien dans son projet, telle qu'elle en justifie en versant aux débats la notice descriptive du dossier de demande de permis de construire, dans laquelle des façades de hauteurs maximales de 13 mètres sont envisagées.
La société GAMBETTA ILE DE FRANCE produit par ailleurs en pages 14 et 15 de ses écritures des photographies de l'environnement immédiat de l'ensemble immobilier promis à la vente le 15 juin 2017, qui laissent apparaître des bâtiments en R+2 mais également en R+4, ce dont il se déduit qu'elle n'a pas cherché à créer une rupture esthétique lorsqu'elle a conçu son projet.
Il résulte de ces considérations que la société GAMBETTA ILE DE FRANCE a bien déposé un dossier complet de demande de permis de construire conforme au plan local d'urbanisme dans le délai qui lui était imparti.
La promesse de vente du 15 juin 2017 stipule en page 10 dans la partie intitulée " Délai - Réalisation - Carence - Clause d'exécution forcée ", qu'elle était consentie pour une durée expirant le 15 juin 2018 à 16H et en page 11 dans la sous-partie "Précisions", que la "la présente promesse deviendra caduque sans indemnité de part ni d'autre à défaut de réalisation des conditions suspensives ci-dessus stipulées dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à chaque condition suspensive s'il en est prévu un".
En outre et comme ci-avant rappelé, la promesse de vente du 15 juin 2017 prévoyait la restitution pure et simple au bénéficiaire de l'indemnité d'immobilisation en cas de non réalisation de la vente résultant de "la défaillance d'une des conditions suspensives sous-énoncées et auxquelles le bénéficiaire n'aurait pas renoncé ".
Il ressort de ces clauses claires et précises que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire définitif, dont seule la société GAMBETTA ILE DE FRANCE pouvait se prévaloir, devait être réalisée avant le 15 juin 2018, et que, à défaut d'obtenir un permis de construire dans le délai ainsi fixé alors qu'elle avait rempli ses obligations en déposant un dossier de demande de permis de construire complet et conforme au plan local d'urbanisme dans le délai imparti, la condition suspensive a défailli, la SCI PASTEUR étant alors tenue de lui restituer l'indemnité d'immobilisation, de sorte que la demande de la SCI PASTEUR de condamner cette dernière à lui verser l'indemnité d'immobilisation sera rejetée et qu'il n'y a pas lieu d'examiner la demande subsidiaire de la société GAMBETTA ILE DE FRANCE de requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale et sa réduction à 1 euro symbolique.
Sur la demande de communication des rapports de sondage et des analyses du sol et du sous-sol
La SCI PASTEUR sollicite également la condamnation sous astreinte de la société GAMBETTA ILE DE FRANCE à lui communiquer les rapports de sondage et les analyses du sol et du sous-sol, qu'elle devait, aux termes de la promesse de vente, lui communiquer dans un délai de deux mois suivant leur réalisation, ce qu'elle n'a pas fait en dépit de plusieurs relances.
La société GAMBETTA ILE DE FRANCE n'a pas formulé d'observations sur ce point.
En l'espèce, la SCI PASTEUR, qui ne fonde pas juridiquement sa demande, ne démontre pas que la communication des rapports de sondage soit nécessaire à la solution du litige, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de communication desdits rapports sous astreinte.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI PASTEUR
La SCI PASTEUR invoque enfin le comportement fautif de la société GAMBETTA ILE DE FRANCE, qui n'a pas exécuté de bonne foi les obligations qui lui incombaient. Elle rappelle qu'elle a immobilisé son bien pour elle pendant plus de deux ans, acceptant de lui consentir une nouvelle promesse dont les délais de réalisation étaient particulièrement longs. Elle tire son préjudice d'une révision du plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 7], qui est intervenue en février 2020 et qui a réduit de manière drastique les règles de constructibilité, de sorte que la constructibilité de sa propriété est désormais de 1 450 m2 et qu'elle a perdu une chance de pouvoir la vendre au meilleur prix. La demanderesse sollicite la somme de 1 001 109.60 euros au titre de son préjudice.
La société GAMBETTA ILE DE FRANCE, après avoir rappelé que le promettant ne peut pas, en application des termes de la promesse, bénéficier de l'indemnité d'immobilisation ni a fortiori prétendre à des dommages et intérêts du fait de la non levée d'option, observe d'une part que la SCI PASTEUR ne peut invoquer la première promesse du 3 mars 2016, réputée non écrite, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, d'autre part, que la nature forfaitaire de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse de vente fait obstacle à toute demande de dommages et intérêts du fait de la non levée de l'option, qui le cas échéant se trouverait compensée par le versement de cette somme forfaitaire, et enfin, qu'elle ne peut être tenue pour responsable d'un éventuel changement des dispositions d'urbanisme adoptées par l'autorité administrative. La société GAMBETTA ILE DE FRANCE s'interroge au surplus sur la réelle perte de valeur de sa propriété alléguée par la SCI PASTEUR, la mairie de [Localité 7] n'ayant pas souhaité autoriser sur son assiette foncière un projet de construction présentant une constructibilité de 2 571 m2 de surface de plancher, de sorte que la demanderesse ne justifie pas d'une perte actuelle ni certaine d'une éventualité favorable à la vente de son terrain pour un projet de 2 571 m2 de surface de plancher.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1104 exige que les contrats soient exécutés de bonne foi.
L'article 1240 dispose enfin que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, il résulte des développements précédents que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire n'a pas défailli du fait du bénéficiaire, de sorte que la SCI PASTEUR ne démontre aucune faute commise par la société GAMBETTA ILE DE FRANCE au soutien de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance.
En outre, par la promesse unilatérale de vente du 15 juin 2017, la SCI PASTEUR a conféré à la société GAMBETTA ILE DE FRANCE la faculté d'acquérir son bien, cette dernière se réservant la faculté d'en demander ou non la réalisation, avant le 15 juin 2018 à 16 heures.
Dès lors, le contrat était affecté d'un aléa, de sorte que le promettant n'avait aucune certitude quant à la réalisation de la vente de son bien jusqu'à l'expiration du délai de la promesse et ne peut se prévaloir d'un préjudice résultant de cette absence de réalisation de la vente. Sa demande en paiement de dommages et intérêts sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
La SCI PASTEUR sollicite la condamnation de la société GAMBETTA ILE DE FRANCE au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La société GAMBETTA ILE DE FRANCE sollicite la condamnation de la SCI PASTEUR au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jérôme MARTIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
En l'espèce, la SCI PASTEUR, qui succombe, sera condamnée à payer à la société GAMBETTA ILE DE FRANCE la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jérôme MARTIN.
L'exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n'y a pas lieu de déroger compte tenu de l'ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Rejette la demande reconventionnelle de nullité de la promesse de vente du 15 juin 2017 ;
Rejette la demande de la SCI PASTEUR de condamnation de la société GAMBETTA ILE DE FRANCE à lui verser la somme de 251 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation ;
Rejette la demande de la SCI PASTEUR de communication sous astreinte par la société GAMBETTA ILE DE FRANCE du rapport d'audit relatif au sol et au sous-sol ;
Rejette la demande de dommages et intérêts de la SCI PASTEUR au titre de la perte de chance ;
Condamne la SCI PASTEUR aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jérôme MARTIN ;
Condamne la SCI PASTEUR à payer à la société GAMBETTA ILE DE FRANCE la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande ;
Rappelle l'exécution provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024
La GreffièreLe Président
