TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [F] [N]
Monsieur [U] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Sophie BARCELLA
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/01242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34OR
N° MINUTE : 11
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 24 avril 2024
DEMANDERESSE
Madame [E] [Y], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Maître Sophie BARCELLA de la SELEURL 3ème Acte Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1622
DÉFENDEURS
Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
comparant en personne
Madame [T][Z] [M], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
non comparante, ni représentée
Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 24 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34OR
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 12 avril 2006, Monsieur [S] [G] aux droits duquel se trouve Madame [E] [Y] a donné à bail à Madame [H]-[Z] [M] et Monsieur [C] [N] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] [Localité 4].
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [E] [Y] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 26 759, 52 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, de présenter l'attestation d'assurance et visant la clause résolutoire contractuelle, le 30 juin 2023.
Par constat d'huissier du 28 juillet, il a été constaté que Monsieur [I] [U] occupait le logement, ce dernier indiquant y vivre depuis 3 mois, les locataires étant partis.
Par acte d'huissier en date du 2 janvier 2024, Madame [E] [Y] a fait assigner Madame [H]-[Z] [M] et Monsieur [C] [N], ainsi que Monsieur [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ou prononcer la résiliation
-ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef, en particulier Monsieur [I] [U] avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est
-condamner solidairement Madame [H]-[Z] [M] et Monsieur [C] [N] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 35 938, 88 euros, dont 24 290, 68 euros de condamnation solidaire à l'encontre de Monsieur [I], sous astreinte de 100 euros par jour de retard de paiement à compter de al signification de la décision
-sommer Monsieur [C] [N], sous astreinte de 50 euros par jour de donner son adresse actuelle, les identités de Monsieur [I] et madame [M]
-condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris les frais du commissaire de justice pour un montant de 963, 29 euros.
Au soutien de ses prétentions, Madame [E] [Y] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 30 juin 2023, et ce pendant plus de deux mois. Les conclusions retrouvées dans les pièces n'ayant pas été visées, elles ne seront pas prises en compte. A l'audience du 15 février 2024, Madame [E] [Y], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 38 940, 64 euros, premier trimestre 2024 compris.
Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, Madame [H]-[Z] [M] n'a pas comparu. Monsieur [I], assigné à étude n'a pas comparu.
Monsieur [C] [N] comparaît, reconnaît de pas avoir versé de loyers depuis le troisième trimestre 2021. Il explique occuper l'appartement et être l'unique locataire, Madame [M] ayant donné, selon lui, congé au gestionnaire de biens. Il indique que Monsieur [I] vit de temps en temps avec eux, qu'il finance l'accès à internet, et qu'il n'a jamais rencontré d'huissier.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 2 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
En l'espèce, le bail conclu le 12 avril 2006 contient une clause résolutoire et un commandement de payer et de justifier de l'assurance visant cette clause a été signifié le 30 juin 2023, pour la somme en principal de 26 759, 52 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l'article 7g). Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, l'assurance n'ayant pas été présentée après le délai d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 Août 2023.
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.
De tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d'assurance.
Madame [H]-[Z] [M] et Monsieur [C] [N], étant sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Madame [H]-[Z] [M] et Monsieur [C] [N] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Madame [E] [Y] produit un décompte démontrant que Madame [H]-[Z] [M] et Monsieur [C] [N] restent lui devoir la somme de 35 938, 88 euros à la date du 31 décembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, le décompte d'actualisation n'étant pas versé.
Pour la somme au principal, Madame [H]-[Z] [M] et Monsieur [C] [N] seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 35938, 88 euros.
Madame [M] sera jugée tenu du règlement de cette dette en ce que d'une part il n'est pas rapporté la preuve de ce qu'elle ne réside plus dans les lieux, et d'autre part, il n'a en tout état de cause pas délivré congé au bailleur, de sorte qu'il reste contractuellement engagé envers ce dernier.
Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail.
Ils seront condamnés seuls, des loyers, en ce qu'ils sont seuls débiteurs contractuellement tenus par le contrat de bail, Monsieur [I] n'y figurant pas, et ce en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter.
En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, Monsieur [I] pourra y être tenu, in solidum en sa qualité de coauteur du dommage, sa domiciliation dans les lieux ayant été constatée par l'huissier de justice instrumentaire tant du commandement de payer que de l'assignation.
Il sera donc condamné solidairement à payer les sommes réclamées à compter du 1er août 2023, soit la somme de 4002, 34 euros au titre des loyers et 906, 47 euros pour les charges. Il est vérifié qu'il vit dans les locaux, son nom figure sur la boîte aux lettres, l'huissier ayant constaté sa présence. Il est rappelé, en réponse à Monsieur [N] remettant en cause le constat d'huissier qu'aux termes de l'article 1er de l'ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers, les huissiers de justice peuvent, commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu'à preuve contraire.
Il n'y a pas lieu de prévoir une astreinte pour le paiement de l'arriéré locatif. Il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes d'adresse et de relevé d'identité, la nouvelle adresse sera fournie lors de l'état des lieux de sortie, la CNI de Monsieur [I] a été contrôlé par l'huissier et Madame [M] a signé le contrat de location.
Force est de constater que la bailleresse ne sollicite pas d'indemnités d'occupation postérieurement.
Il sera rappelé à ce titre que le bail étant alors considéré comme résilié, l'occupant ne saurait être jugé tenu de l'ensemble des obligations du bail, y compris en matière d'assurance.
Sur les demandes accessoires
Madame [H]-[Z] [M] et Monsieur [C] [N] et Monsieur [I] [U], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, étant rappelé qu'en application de l'article 701 du code de procédure civile, seuls les dépens prévus aux 1° et 3° de 695 (les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions, les frais de traduction des actes, les indemnités des témoins) sont liquidés dans le jugement qui les adjuge, de sorte qu'il n'y aura pas lieu à préciser le montant des dépens..
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2006 entre Madame [E] [Y] et Madame [H]-[Z] [M] et Monsieur [C] [N] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] [Localité 4] sont réunies à la date du 30 août 2023 ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [H]-[Z] [M] et Monsieur [C] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DEBOUTONS Madame [E] [Y] de ses demandes d'astreinte et de ses demandes de communiquer ;
DISONS qu'à défaut pour Madame [H]-[Z] [M] et Monsieur [C] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [E] [Y] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, en particulier Monsieur [I] [U], conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS solidairement Madame [H]-[Z] [M] et Monsieur [C] [N] à verser à Madame [E] [Y] la somme provisionnelle de 35938, 88 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2023, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, Monsieur [I] [U] étant tenu solidairement pour la somme de 4908, 81 euros.
CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [U], Madame [H]-[Z] [M] et Monsieur [C] [N] à verser à Madame [E] [Y] une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [U], Madame [H]-[Z] [M] et Monsieur [C] [N] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
