TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [X] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Sylvie JOUAN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00277 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W7I
N° MINUTE : 7
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 24 avril 2024
DEMANDERESSE
S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226
DÉFENDERESSE
Madame [X] [I], demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 24 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00277 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W7I
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé à effet du 20 août 2019, la SA ADOMA a donné à bail à Madame [X] [I] un appartement à usage d'habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 2] [Localité 3].
Des loyers étant demeurés impayés, la SA ADOMA a fait signifier par acte d'huissier une mise en demeure de payer la somme de 1938, 92 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 août 2023.
Par acte d'huissier en date du 13 décembre 2023, la SA ADOMA a fait assigner Madame [X] [I] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater la résiliation du bail liant les parties,
-ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
-condamner Madame [X] [I] à lui payer les redevances impayées au 30 novembre 2023, soit la somme de 3045, 09 euros, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s'était poursuivi,
-condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SA ADOMA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré une mise en demeure de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 août 2023.
A l'audience du 15 février 2024, la SA ADOMA, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3580, 86 euros, selon décompte en date du 12 février 2024.
Bien qu'assignée à étude, Madame [X] [I] n'a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, en application des dispositions des articles 848 et 849 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du tribunal d'instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [X] [I] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 20 août 2019 contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure visant cette clause a été signifiée le 9 août 2023, pour la somme en principal de 1938, 92 euros. Cette mise en demeure, régulièrement délivrée à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevances et que Madame [X] [I] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2023.
Madame [X] [I] étant sans droit ni titre depuis 21 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Madame [X] [I] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la SA ADOMA produit un décompte démontrant que Madame [X] [I] reste lui devoir la somme de 3580, 86 euros à la date du 12 février 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayées et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Madame [X] [I] sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 3580, 86 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1938, 92 euros à compter de la mise en demeure et à compter de l'assignation pour le surplus.
Madame [X] [I] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 13 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Madame [X] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2019 entre la SA ADOMA et Madame [X] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] [Localité 3] sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DISONS qu'à défaut pour Madame [X] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ADOMA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Madame [X] [I] à verser à la SA ADOMA la somme provisionnelle de 3580, 86 euros (décompte arrêté au 12 février 2024, incluant la mensualité de janvier 2024), correspondant à l'arriéré de redevances, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1938, 92 euros à compter du 20 août 2023 et à compter de l'assignation pour le surplus ;
CONDAMNONS Madame [X] [I] à verser à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu'elles auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 13 février 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DISONS n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [X] [I] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
