TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09535 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PZU
N° MINUTE : 9/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 24 avril 2024
DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH, [Adresse 1], représenté par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] Paris, ToqueP0483
DÉFENDERESSE
Madame [J] [C], demeurant [Adresse 3], comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 29 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 24 avril 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 24 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09535 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PZU
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé des 12 et 13 mars 2003, l'OPAC DE [Localité 4] devenu [Localité 4] HABITAT - OPH a consenti à Madame [J] [C] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3]).
Un commandement de payer la somme de 7.095,79 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 11 août 2023 à Madame [J] [C].
Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Madame [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter du 11 octobre 2023 ;
- ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si besoin ;
- la condamner par provision au paiement de la somme de 5.900 euros au titre de l'arriéré avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;
- la condamner par provision au paiement d'une indemnité d'occupation au moins égale au montant actuel du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de la résiliation et jusqu'à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clefs ;
- la condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais du commandement.
A l'audience du 29 février 2024, [Localité 4] HABITAT - OPH, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation, actualise sa créance à la somme de 5.100 euros (échéance de janvier 2024 incluse) et précise accepter les délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités, le paiement du loyer courant ayant repris.
Madame [J] [C] reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros par mois. Elle indique être à la retraite et toucher 1.300 euros par mois. Elle explique avoir connu des problèmes de santé et un état dépressif qui l'ont conduit à négliger le paiement de son loyer. Elle précise être suivie par le service social de secteur.
Aucun diagnostic social n'est parvenu au greffe.
La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de [Localité 4] le 13 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 16 août 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes prévus produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer vise néanmoins encore l'ancien délai de deux mois qui était plus favorable à la débitrice.
En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 11 août 2023 n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois mentionné par le commissaire de justice comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 octobre 2023.
Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif
Il résulte du décompte locatif produit par [Localité 4] HABITAT - OPH qu'au 7 février 2024 (échéance de janvier 2024 incluse), Madame [J] [C] restait lui devoir, après déduction des frais contentieux entrant dans les dépens, la somme de 4.769,95 euros, somme non contestée par la défenderesse. En conséquence, Madame [J] [C] sera condamnée à payer cette somme qui portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer.
Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Au vu de la reprise du paiement du loyer courant, de la baisse significative de la dette et de l'accord des parties, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. La dette sera ainsi réglée comme précisé au dispositif ci-après.
En cas de non respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra ses effets et Madame [J] [C] pourra être expulsée et devra régler les sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.
En l'espèce, une telle indemnité d'occupation serait due par Madame [J] [C] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre son effet du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.
Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié.
Sur les mesures accessoires
Madame [J] [C], qui succombe, supportera les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.
Il convient, en équité, au vu de la situation financière précaire de la défenderesse, de débouter [Localité 4] HABITAT - OPH de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 octobre 2023 du bail conclu les 12 et 13 mars 2003 portant sur le logement situé [Adresse 3]) ;
CONDAMNONS Madame [J] [C] au paiement à [Localité 4] HABITAT - OPH de la somme provisionnelle de 4.769,95 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 février 2024 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;
AUTORISONS Madame [J] [C] à régler cette somme en 36 mensualités consécutives de 50 euros chacune, payables en plus du loyer courant, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais ;
DISONS que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;
A défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse,
DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;
DISONS qu'alors, et à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [J] [C] et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
CONDAMNONS en ce cas Madame [J] [C] au paiement à [Localité 4] HABITAT - OPH d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ;
CONDAMNONS Madame [J] [C] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;
DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT - OPH de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS pour le surplus ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire.
LE GREFFIERLE JUGE
