TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [L] [R],
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Christian PAUTONNIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08978 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KXF
N° MINUTE : 5
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 24 avril 2024
DEMANDERESSE
S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159
DÉFENDERESSE
Madame [L] [R], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 24 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08978 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KXF
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 14 février 2008, la SA BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [R] [L] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2].
Des loyers étant demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 3814, 13 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 août 2023.
Par acte d'huissier en date du 9 novembre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
-ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est
-d'ordonner que le sort des meubles soit régi par les dispositions du code des procédures d'exécution.
-condamner Madame [R] [L] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 3576, 46 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de droit, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
-condamner la défenderesse à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SA BATIGERE HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 août 2023, et ce pendant plus de six semaines.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
A l'audience du 15 février 2024, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3333, 43 euros, selon décompte en date du 6 février 2024, janvier 2024 compris. La société bailleresse indique que le paiement du loyer courant a repris, accepte le principe du délai de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire mais demande un versement mensuel de 110 euros.
Madame [R] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle explique percevoir un salaire de 1800 euros avec deux enfants à charge, cette dernière travaillant pour la cantine d'un hôpital. Elle précise que les difficultés sont nées d'un accident du travail survenu en 2022 mais que la situation s'est stabilisée depuis.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 10 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 4 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 14 février 2008 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 août 2023, pour la somme en principal de 3814, 13 euros. Ce commandement est régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Madame [R] [L] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La SA BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [R] [L] reste lui devoir la somme de 3333, 43 euros à la date du 6 février 2024, en ce inclus 91, 44 euros de frais de pénalités enquête sociale non détaillés.
Pour la somme au principal, Madame [R] [L] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3241, 99 euros, à titre de provision, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débat par la SA BATIGERE HABITAT démontre que Madame [R] [L] a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, la société bailleresse accepte les délais de paiements et la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [R] [L] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Madame [R] [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Madame [R] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2008 entre la SA BATIGERE HABITAT et Madame [R] [L] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ;
CONDAMNE Madame [R] [L] à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3241, 99 euros, à titre de provision, (décompte arrêté au 6 février 2024, incluant la mensualité de janvier 2024) , avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
AUTORISE Madame [R] [L] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [R] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Madame [R] [L] soit condamnée à verser à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [R] [L] aux dépens;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
