TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me James DUPICHOT
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Jean-pierre SOMMELET
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07298 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YWQ
N° MINUTE : 1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 24 avril 2024
DEMANDEURS
Monsieur [E] [P], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-pierre SOMMELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0494
Madame [M] [B], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-pierre SOMMELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0494
DÉFENDERESSE
S.C.I. MARBOEUF, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me James DUPICHOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0149
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffière,
Décision du 24 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07298 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YWQ
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 1er juillet 1999, la SCI Marbeuf venant aux droits de la Caisse de garantie de l'immobilier FNAIM, a donné à bail à Monsieur [E] [P] et Madame [N] [O] un appartement et une cave à usage d'habitation situé au [Adresse 1].
Madame [M] [B] a remplacé Madame [N] [O] par avenant du 9 octobre 2007.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Marbeuf a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 8424, 14 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 juillet 2023.
Par acte d'huissier du 31 août 2023, Monsieur [E] [P] et Madame [M] [B] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection, saisi en référé, la SCI Marbeuf aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et d'accorder un délai de 10 mois à compter du 15 septembre 2023.
A l'audience du 15 février 2024, après renvoi, la SCI Marbeuf, représentée par son conseil, demande l'expulsion des locataires, expliquant le paiement du loyer courant n'a pas été repris. Elle expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 10 juillet 2023, et ce pendant plus de six semaines et a actualisé sa créance à la somme de 25816, 01 euros, selon décompte en date du 9 février 2024. Elle s'oppose à tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que l'assurance vie dont se prévaut Monsieur [P] aurait pu être rachetée avant l'audience. Elle demande la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle ajoute, sur questions, qu'elle a effectivement bien rempli ses obligations vis-à-vis des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la notification à la CCAPEX figurant au dossier.
Monsieur [E] [P] et Madame [M] [B], représentés, déposent des écritures et demandent à se maintenir dans les lieux. Monsieur [E] [P] et Madame [M] [B] reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 1613, 50 euros par mois en règlement de l'arriéré, pendant 16 mois, le 15 de chaque mois. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire, mais également de déclarer irrecevable la demande reconventionnelle d'acquisition de la clause résolutoire et de rejeter la demande au titre des frais irrépétibles.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2024.
Les notes en délibéré, autorisées, sont parvenues.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action
La SCI Marbeuf justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 juillet 2023.
En revanche, la copie des conclusions sollicitant l'acquisition de la clause résolutoire n' a pas été notifiée à la préfecture de [Localité 3] plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La SCI Marbeuf a répondu sur ce point, soulevé à l'audience, que " A l'issue d'un échange avec l'un des membres de notre étude de commissaires de justice instrumentaire, il apparaît que le document intitulé " exploc accusé réception électronique " vaut dénonciation à la préfecture ", et qu'elle constitue la pièce 16 du dossier de plaidoirie. Elle en déduit que la SCI Marbeuf a respecté ses obligations au regard de la loi du 6 juillet 1989.
Néanmoins, la pièce numéro 16, est l'accusé de réception exploc destiné à la CCAPEX et notifiant la signification du commandement de payer, tel que cela est d'ailleurs précisé, conformément au II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Il ne se confond pas avec l'exigence de notification au service de la préfecture des conclusions d'expulsion visée au III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Les textes sont reproduits ce après :
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
Force est de relever que cette exigence s'applique également lorsque la demande d'expulsion est reconventionnelle : IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
Ainsi, la SCI n'a pas respecté les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L'action est donc irrecevable. La demande d'acquisition de la clause résolutoire est irrecevable et les demandes subséquentes devenues sans objet.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [E] [P] et Madame [M] [B] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La SCI Marbeuf produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [P] et Madame [M] [B] restent lui devoir la somme de 25816, 01 euros à la date du 9 février 2024. Monsieur [E] [P] et Madame [M] seront donc condamnés, à titre de provision, au paiement de cette somme. Force est de relever que les ordres de transfert produit ultérieurement à l'audience, soit le 20 février 2024, ne seront pas comptabilisés, aucune information n'étant, au demeurant apportée sur leur prise en compte réelle.
Sur les délais de paiement
L'acquisition de la clause résolutoire étant irrecevable, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l'article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n'est donc pas applicable au cas d'espèce. Seuls peuvent donc être envisagés des délais de paiement, maximum de 24 mois, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, lesquels sont non suspensifs de la clause résolutoire.
Néanmoins, les documents versés par les locataires sont insuffisants à démontrer leur volonté, pourtant affichée depuis l'assignation, de débloquer des sommes de l'assurance vie même s'il verse des relevés récents et une lettre de la banque expliquant qu'elle a bien reçu le courrier de demande de libération des fonds. Pour autant, aucun élément sur le paiement effectif n'est produit. Au surplus, si effectivement les fonds sont libérés, la somme réclamée pourra être intégralement versée. Ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [E] [P] et Madame [M] [B], partie perdante, supporteront in solidum, la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Monsieur [E] [P] et Madame [M] [B] seront condamnés in solidum à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les écritures de la SCI Marbeuf n'ont pas été visées à l'audience.
ECARTE les écritures de la SCI Marbeuf
DECLARE la demande d'acquisition de la clause résolutoire irrecevable et toutes les demandes subséquentes sans objet
CONDAMNE Monsieur [E] [P] et Madame [M] [B] à verser à la SCI Marbeuf la somme de 25816, 01 euros (décompte arrêté au 9 février 2024).
DEBOUTE Monsieur [E] [P] et Madame [M] [B] de leur demande de délais de paiement
CONDAMNE Monsieur [E] [P] et Madame [M] [B] à verser à la SCI Marbeuf la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles
CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [P] et Madame [M] [B] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
