TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07103 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WZY
N° MINUTE : 1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 24 avril 2024
DEMANDEURS
Monsieur [F] [U], demeurant [Adresse 2] Monsieur [X] [U], demeurant [Adresse 1], représentés par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque D1735
DÉFENDEUR
Monsieur [J] [R] [E], demeurant [Adresse 3], comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 29 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 24 avril 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 24 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07103 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WZY
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 14 janvier 2013, Monsieur [F] [U] et Monsieur [X] [U] ont consenti à Madame [N] [M] et Monsieur [J] [R] [E] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6].
Madame [N] [M] a donné congé au 1er janvier 2019 et un avenant a été préalablement régularisé avec Monsieur [J] [R] [E] le 17 octobre 2018.
Le loyer actuel est de 823 euros charges comprises.
Un commandement de payer la somme de 4.072 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 2 mars 2023 à Monsieur [J] [R] [E].
Par acte de commissaire de justice du 4 août 2023, Monsieur [F] [U] et Monsieur [X] [U] ont fait assigner Monsieur [J] [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner la libération des lieux par Monsieur [J] [R] [E] et tout occupant de son chef et la remise des clefs après établissement d'un état des lieux de sortie ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef des lieux avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin ;
- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux appartenant au défendeur ou à tout occupant de son chef en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur ;
- le condamner au paiement de la somme de 5.718 euros au titre des loyers et charges des mois de septembre 2021, juin, août, octobre et novembre 2022, avril et juin 2023 inclus dont actualisation de la somme au jour de l'audience ;
- le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au double des loyers et charges, taxes et accessoires avec indexation jusqu'à la libération effective des lieux ;
- le condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Appelée à l'audience du 31 octobre 2023, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 18 janvier 2024 à la demande du défendeur puis à l'audience du 29 février 2024 à la demande des demandeurs.
A l'audience du 29 février 2024, Monsieur [F] [U] et Monsieur [X] [U], représentés par leur conseil, soutiennent leurs demandes telles qu'exposées dans l'assignation, actualisent leur créance à la somme de 9.833 euros et indiquent que les garanties de paiement sont insuffisantes bien que le paiement du loyer courant ait repris depuis janvier 2024.
Monsieur [J] [R] [E] reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 200 euros par mois. Il indique avoir perdu son emploi et avoir eu des problèmes de santé. Il est actuellement auto-entrepreneur. Il précise attendre le paiement d'une somme d'environ 15.000 euros suite à une procédure prudhommale.
Il a été demandé à Monsieur [J] [R] [E] de produire par note en délibéré sous huit jours copie de la décision du conseil des prud'hommes.
Aucun diagnostic social n'est parvenu au greffe.
La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2024 par mise à disposition au greffe.
Aucune note en délibéré n'est parvenue dans le délai imparti.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de [Localité 5] le 8 août 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes prévus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 2 mars 2023 n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mai 2023.
Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif
Il résulte du décompte locatif produit par Monsieur [F] [U] et Monsieur [X] [U] qu'au 28 février 2024, Monsieur [J] [R] [E] restait leur devoir la somme de 9.833 euros, somme non contestée par le défendeur. En conséquence, Monsieur [J] [R] [E] sera condamné à payer cette somme.
Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Au vu de la reprise du paiement du loyer courant depuis deux mois, de l'ancienneté du bail et des perspectives d'amélioration de la situation financière de Monsieur [J] [R] [E], il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. La dette sera ainsi réglée comme précisé au dispositif ci-après.
En cas de non respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra ses effets et Monsieur [J] [R] [E] pourra être expulsé et devra régler les sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux.
Il sera rappelé en ce cas que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.
En l'espèce, une telle indemnité d'occupation serait due par Monsieur [J] [R] [E] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre son effet du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.
Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié, indexation comprise, la demande de majoration n'étant pas motivée.
Sur les mesures accessoires
Monsieur [J] [R] [E], qui succombe, supportera les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.
Il convient, en équité, de condamner Monsieur [J] [R] [E] à payer à Monsieur [F] [U] et Monsieur [X] [U], qui ont dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mai 2023 du bail conclu le 14 janvier 2013 et avenant du 17 octobre 2018 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [R] [E] au paiement à Monsieur [F] [U] et Monsieur [X] [U] de la somme provisionnelle de 9.833 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 février 2024 ;
AUTORISONS Monsieur [J] [R] [E] à régler cette somme en 36 mensualités consécutives de 200 euros chacune, payables en plus du loyer courant, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais ;
DISONS que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;
A défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse,
DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;
DISONS qu'alors, et à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [J] [R] [E] et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS en ce cas Monsieur [J] [R] [E] au paiement à Monsieur [F] [U] et Monsieur [X] [U] d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, indexation comprise, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [R] [E] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [R] [E] au paiement à Monsieur [F] [U] et Monsieur [X] [U] de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS pour le surplus ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire.
LE GREFFIERLE JUGE
