TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :
■
2ème chambre
N° RG 22/08801
N° Portalis 352J-W-B7G-CXIMK
N° MINUTE :
Assignation du :
08 Juillet 2022
JUGEMENT
rendu le 24 Avril 2024
DEMANDERESSE
La S.A.S. INVESTIV VALORISATION
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Maître Olivia CHAFIR de la SELARL LE 190 AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0551
DÉFENDEURS
Monsieur [T] [P] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [F] [V], [U] [K] épouse [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Maître Agathe MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0509
Décision du 24 Avril 2024
2ème chambre
N° RG 22/08801 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXIMK
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COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Adélie LERESTIF, greffière.
DÉBATS
A l’audience du 07 Février 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 24 Avril 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort
* * *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte notarié du 24 février 2022, la SAS INVESTIV VALORISATION a unilatéralement promis de vendre au prix de 1.300.000 euros le lot de copropriété n°9 d’ un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 7] à Monsieur [T] [H] et Madame [F] [K] (les époux [H]) qui ont accepté sous condition suspensive d’obtention d’au moins une offre de prêt relais garanti par une sûreté ou un cautionnement d’un montant maximum de 1.200.000 euros, remboursable en 12 mois au taux maximum de 1,80 % l’an au plus tard le 15 avril 2022. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 130.000 euros et l’expiration du délai d’option au 24 mai 2022. Les époux [H] ont versé en séquestre une somme de 65.000 euros au notaire intervenant.
Par avenant du 16 mars 2022, le montant maximum de la somme empruntée a été portée à 1.100.000 euros.
Par courrier du 6 avril 2022, les époux [H] informaient la SAS INVESTIV VALORISATION qu’ils n’avaient pas obtenu le financement du prêt et qu’ils étaient contraints d’invoquer le bénéfice de la condition suspensive. Ils produisaient la demande de prêt auprès du Crédit Lyonnais , la demande de prêt auprès de leur courtier City and co ainsi que le refus de prêt du Crédit Lyonnais et le refus de prêt du Crédit Mutuel.
Le 25 avril 2022, le conseil de la SAS INVESTIV VALORISATION mettait en demeure les époux [H] de leur verser sous huitaine la somme totale de 130.000 euros, dont la moitié est séquestrée chez le notaire, à titre d’indemnité d’immobilisation au motif que les demandes de prêt formulées par les époux [H] sont non conformes aux conditions contractuelles prévues.
Soutenant que la défaillance de la condition suspensive n’est pas imputable à ses clients, par lettre officielle du 18 mai 2022, le conseil des époux [H] demandait à la SAS INVESTIV VALORISATION la restitution de la somme de 65.000 euros séquestrée chez le notaire.
Par actes d’huissier du 8 juillet 2022, la SAS INVESTIV VALORISATION a assigné les époux [H] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 09 mai 2023, au visa de l'article 1304-1 du code civil, de:
condamner les époux [H] à verser à la SAS INVESTIV VALORISATION la somme de 130.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre intérêt au taux légal à compter du 25 avril 2022, date de la mise en demeuredébouter les époux [H] de l'ensemble de leurs demandesles condamner à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépensrappeler le caractère exécutoire de la présente décision.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 03 avril 2023, les époux [H] ont requis, au visa des articles 1104 et 1304-1 du code civil et des articles L313-1 et suivants du code de la consommation, de:
débouter la SAS INVESTIV VALORISATION de ses demandesordonner la restitution de la somme de 65.000 euros séquestrée par Maître [N] [C], notaire à [Localité 6]condamner la SAS INVESTIV VALORISATION aux dépens que Maître Agathe MARTIN pourra recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civilecondamner la SAS INVESTIV VALORISATION à leur verser une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 07 février suivant.
A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu les conclusions notifiées par voie électronique par la SAS INVESTIV VALORISATION le 09 mai 2023;
Vu les conclusions notifiées par voie électronique par les époux [H] le 03 avril 2023;
Décision du 24 Avril 2024
2ème chambre
N° RG 22/08801 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXIMK
Sur la demande de condamnation des époux [H] à verser l’indemnité d’immobilisation
La SAS INVESTIV VALORISATION soutient que la condition suspensive est réputée acquise et l’intégrité de l’indemnité d’immobilisation intégralement due faute pour les époux [H] d’avoir sollicité des prêts conformes à la promesse de vente. Ils font valoir qu’il ressort du courrier de refus du Crédit Mutuel et du Crédit Lyonnais que:
Les demandes ne visaient pas un prêt relaisLa durée n’est pas celle contractuellement prévue: 24 mois au lieu de 12Aucun taux n’apparaîtAucune garantie n’apparaît alors que la condition du cautionnement ou de la sûreté figure bien expressément dans la promesse unilatérale de vente.
Les époux [H] s’opposent à sa demande et soutiennent que:
ils ont confié à un courtier, Cityandco, la recherche d’un financement, qu’il a prospecté auprès du Crédit Mutuel et qu’ils ont également fait des démarches auprès du Crédit LyonnaisIls avaient décidé de vendre leur appartement pour acquérir le bien objet du litige, que leur âge (73 ans) rendait inenvisageable qu’ils puissent présenter une demande de prêt différente d’un prêt relais, que la durée de 12 mois ne saurait correspondre à autre chose qu’un prêt relais et que le prêt relais est toujours d’une durée de 12 ou 24 mois, qu’en outre la référence au prêt relais apparaît sur le document du Crédit Lyonnais intitulé “demande de prêt”Ils ont demandé un prêt sur une durée de 12 mois et le financement ne passant pas pour cette durée, ils ont envisagé une durée de 24 moisLe fait que le taux n’apparaisse pas sur la lettre de rejet du Crédit Mutuel n’est pas de leur responsabilité et, concernant le taux apparaissant sur le document du Crédit Lyonnais intitulé “demande de prêt”, il est d’un montant de 1,39% et conforme car inférieur au taux maximum de 1,80% stipulé dans la promesse de venteLa condition de garantie n’est pas reprise dans la clause qui stipule que “toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux , à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition” et que la demande de prêt du Crédit Lyonnais et le mandat de recherche de Cityandoco prévoient une garantie.
Sur ce:
En application de l'article 1103 et suivants du code civil, les conditions d'une promesse de vente font la loi entre les parties. Aux termes de l'article 1301-4 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement et, dès lors, lorsqu'une promesse de vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, la condition suspensive est réputée accomplie si le bénéficiaire ne sollicite pas de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. La somme dénommée "indemnité d'immobilisation", stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse de vente.
Décision du 24 Avril 2024
2ème chambre
N° RG 22/08801 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXIMK
En l'espèce, par acte notarié du 24 février 2022, la SAS INVESTIV VALORISATION a unilatéralement promis de vendre un bien immobilier aux époux [H], la promesse expirant le 24 mai 2022 à 16 heures sous condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes:
- une offre de prêt relais d’un montant maximum de 1.200.000 euros remboursable en 12 mois au taux maximum de 0,78% l’an (hors assurance) et que ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur les biens ou le cautionnement d’un établissement financier.
L’acte prévoit que pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, les bénéficiaires doivent justifier de dépôt de demandes de prêt conformes aux caractéristiques ci-dessus auprès d’au moins deux banques ou établissements financiers différents.
L’acte prévoit que la condition suspensive doit être réalisée avant le 15 avril 2022 et que “toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux , à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition”.
Les époux [H], qui n'ont pas levé l'option, doivent justifier, pour ne pas être tenus de payer l'indemnité d'immobilisation, que la condition suspensive n'a pas défaillie de leur fait et qu'ils ont donc, en vain, sollicité des prêts dans les conditions prévues à la promesse.
Sur les demandes formées auprès du courtier
Les époux [H] justifient avoir signé avec le courtier CityandCo un mandat de recherche de financement pour un montant de 1.091.000 euros pour une durée de 12 mois pour l’acquisition de leur résidence principale et d’un refus de financement par le Credit Mutuel le 24 mars 2022 pour un crédit immobilier de 1.050.000 euros sur 24 mois destiné à financer le bien situé [Adresse 5]. Ils produisent également un courriel du directeur du Crédit Mutuel adressé à leur notaire le 26 avril 2022 mentionnant que leur position de refus est la même sur 12 et 24 mois.
Sur les demandes formées auprès du Crédit Lyonnais
Les époux [H] justifient également d’une demande de prêt immobilier éditée par le Crédit lyonnais le 11 mars 2022 pour un prêt relais de 1.050.000 euros sur une durée de 24 mois au taux de 1,39% hors assurance, d’une lettre de refus datée du 12 mai 2022 pour un crédit de 1.050.000 euros sur 12 mois et d’une lettre de refus du 29 mars 2022 pour un crédit de 1.050.000 euros sur 24 mois. Ils produisent également un courrier de la banque LCL en date du 12 mai 2022 mentionnant que leur demande de financement a été initiée le 22 février 2022 instruit conformément au compromis de vente sur 12 mois dans un premier temps et que le financement ne passant pas sur 12 mois pour le prêt relais, ils ont envisagé la possibilité d’un crédit relais sur 24 mois qui n’a pas non plus été accepté.
Décision du 24 Avril 2024
2ème chambre
N° RG 22/08801 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXIMK
Sur l’absence de précision que le crédit immobilier sollicité est un prêt relais
La SAS INVESTIV VALORISATION soutient qu’il n’est pas précisé dans les lettres de refus que le prêt immobilier sollicité par les époux [H] était un prêt relais et qu’ainsi leur demande de prêt n’est pas conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente.
Cependant il ne peut être reproché aux époux [H] l’absence de précision par les organismes sollicités, notamment le courtier, que le prêt immobilier sollicité était un prêt relais. Le montant important du prêt sollicité de plus de 1.000.000 d’euros sur une période courte de 12 ou 24 mois implique nécessairement qu’il s’agissait d’un crédit relais, d’autant que les époux [H] justifient par ailleurs avoir fait une estimation de leur bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] le 14 février 2022, bien estimé à 1.500.000 euros. Ainsi les époux [H] sont de bonne foi et cette absence de précision, qui n’est pas de leur fait, ne peut leur être préjudiciable.
Sur la durée du prêt
La SAS INVESTIV VALORISATION soutient que les lettres de refus des prêts mentionnent une durée de 24 mois et non de 12.
Les époux [H] ont justifié qu’ils avaient sollicité dans un premier temps un crédit sur une durée de 12 mois auprès du Crédit Lyonnais et que leur demande ayant été infructueuse, ils avaient tenté d’obtenir un crédit sur 24 mois. Le Crédit Mutuel a également précisé que leur refus sur 24 mois impliquait un refus sur 12.
Ainsi il est démontré que les époux [H] n’auraient pu obtenir leur prêt sur une période de 12 mois et qu’ils n’ont pas empêché l’accomplissement de la promesse de vente.
Sur le taux
La SAS INVESTIV VALORISATION soutient que les lettres de refus de prêt ne mentionnent pas le taux du prêt demandé et qu’ainsi les prêts sollicités par les époux [H] ne sont pas conformes.
Cependant il ne peut être reproché aux époux [H] l’absence de précision par le courtier et le Crédit Mutuel, du taux du prêt immobilier sollicité. En outre, il ressort des documents émanant du Crédit Lyonnais que le taux proposé (1,39%) était inférieur au taux maximal prévu dans la promesse de vente (1,80%). Les époux [H] n’auraient pu obtenir leur crédit-relais, quel que soit le taux.
Ainsi les époux [H] justifient avoir accompli toutes les démarches afin d’obtenir un prêt pour acquérir le bien litigieux. Ils sont de bonne foi et n’ont pas empêché l’accomplissement de la promesse de vente.
Sur la garantie
La SAS INVESTIV VALORISATION soutient qu’aucune garantie n’apparaît dans les lettres de refus de prêt et qu’ainsi les prêts sollicités par les époux [H] ne sont pas conformes.
Décision du 24 Avril 2024
2ème chambre
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La promesse unilatérale de vente prévoit, page 23, que “toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux , à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition”. La condition de garantie est exclue du champ contractuel.
Au vu de ces éléments, les époux [H] n’ont pas empêché l’accomplissement de la clause résolutoire et la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation formée par la SAS INVESTIV VALORISATION sera rejetée.
2. Sur la demande de restitution de la somme de 65.000 euros séquestrée par Maître [N] [C], notaire à [Localité 6]
Aux termes de l'article L 313-41 du code de la consommation, lorsque l'acte mentionné à l'article L313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quel titre que ce soit.
Conformément aux dispositions d'ordre public de l'article sus-visé, la promesse n'imposait d'autre obligations aux acquéreurs que de déposer une demande de prêt conforme aux prévisions de la promesse avant son terme le 15 avril 2022.
En l'espèce, les époux [H] ont justifié du dépôt de deux demandes de prêt en toute bonne foi et ne pas avoir empêché l’accomplissement de la clause suspensive.
Il y a lieu en conséquence de juger que la défaillance de la condition n'est pas du fait des bénéficiaires de la promesse et d'autoriser la libération de la somme de 65.000 euros sequestrée chez le notaire.
3. Sur les autres demandes
La SAS INVESTIV VALORISATION succombant dans la présente instance, il convient de la condamner aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article699 du code de procédure civile et de la condamner à verser aux époux [H] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il y a enfin lieu de rappeler au visa de l'article 515 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Décision du 24 Avril 2024
2ème chambre
N° RG 22/08801 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXIMK
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:
REJETTE la demande tendant à condamner les époux [H] à verser à la SAS INVESTIV VALORISATION la somme de 130.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre intérêt au taux légal à compter du 25 avril 2022, date de la mise en demeure
AUTORISE Maître [N] [C], notaire à [Localité 6], à verser à Monsieur [T] [H] et Madame [F] [K] la somme de 65.000 euros correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation séquestrée en son étude en vertu de l'acte authentique du 24 février 2022;
CONDAMNE la SAS INVESTIV VALORISATION aux dépens que Maître Agathe MARTIN pourra recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile;
CONDAMNE la SAS INVESTIV VALORISATION à verser à Monsieur [T] [H] et Madame [F] [K] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 24 Avril 2024
La GreffièreLa Présidente
Adélie LERESTIFCaroline ROSIO
