TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
AGORA YONNE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Eléonore DANIAULT
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/00329 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y3L
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 23 avril 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET PERE, FILS ET F. DAIGREMONT SA, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en son agence [Localité 5] sise [Adresse 3]
représentée par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B282
DÉFENDERESSE
Madame [Z] [S], représentée par AGORA YONNE, Service des Mesures Judiciaires de l’UDAF, es qualité de tuteur de Mme [Z] [S], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 février 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2024 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 23 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00329 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y3L
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [Z] [S] est propriétaire des lots 1176 et 1364 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 03 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F.DAIGREMONT, a fait assigner l'AGORA YONNE (UDAF 89) ès qualité de tutrice de Madame [Z] [S] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
- 3 475,60 euros au titre des charges impayées pour la période allant du 31 décembre 2022 au 1er janvier 2024 avec intérêt au taux légal
- à compter du 04 juillet 2023 sur la somme de 2 220,72 euros
- à compter du 03 octobre 2023 sur la somme de 3 352,48
- à compter de l'assignation pour le surplus
- 1268,57 euros au titre des frais avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer.
Pour l'exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
A l'audience du 05 février 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a maintenu les demandes formées dans l'assignation.
Madame [Z] [S], représentée par l'AGORA YONNE (UDAF 89), bien que régulièrement assignée à personne morale, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 avril 2024.
MOTIF DE LA DECISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
-le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [Z] [S] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots 1176 et 1364
-le décompte individuel des sommes dues arrêtées au 15 novembre 2023 pour la période allant du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024,
-les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période allant du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus,
-les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de copropriété en date des 19 mai 2022 et 24 mai 2023 ainsi que les attestations de non recours afférentes,
-le contrat de syndic,
Il ressort de l'historique de compte individuel que le solde du compte de Madame [Z] [S] est débiteur de la somme de 3 475,60 euros hors frais, au titre des charges et appels de fonds impayés, arrêtée au 1er février 2024, premier trimestre 2024 inclus.
Par conséquent, Madame [Z] [S] sera condamnée à régler cette somme au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], avec intérêt au taux légal à compter du 04 juillet 2023 sur la somme de 1997,48 euros (2220,72 euros dont sont déduits les frais), à compter du 03 octobre 2023 sur la somme de 2744,39 euros ( 3352,48 dont sont déduits les frais) et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
A l'appui de sa demande de remboursement des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires avance des frais de mises en demeure, de relances, des frais " d'ouverture contentieux ", des frais de mise en demeure et d'honoraires d'avocat.
La preuve de l'envoi effectif des mises en demeure et des relances n'est rapportée que pour les courriers des 26 janvier 2023 et 28 août 2023. Il convient toutefois de prendre en compte le coût réel de l'envoi d'un courrier en recommandé avec accusé de réception, à savoir 4,83 euros par envoi soit 9,66 euros.
Le syndicat des copropriétaires justifie également de la signification par commissaire de justice d'un commandement de payer le 04 juillet 2023 pour un coût de 206,09 euros qui lui sera remboursé.
S'agissant des frais d'ouverture contentieux, ils ne sont pas justifiés et dès lors, le syndicat des copropriétaires ne démontrent pas qu'ils excèdent les diligences normales faisant partie des missions de base du syndic dans l'exercice de ses fonctions. Enfin, la mise en demeure d'avocat et les honoraires dont il est demandé le remboursement relèvent des frais irrépétibles dont il est, par ailleurs, demandé le paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conséquent, Madame [Z] [S], représentée par l'AGORA YONNE (UDAF 89), sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 215,75 euros au titre des frais engagés (9,66+206,09 euros)sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du19 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation.
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que Madame [Z] [S], représentée par l'AGORA YONNE (UDAF 89), ne paye pas régulièrement ses charges depuis le début de l'année 2023. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire.
Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêt.
Sur les demandes accessoires
Madame [Z] [S], représentée par l'AGORA YONNE (UDAF 89), sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Elle devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE l'AGORA YONNE (UDAF 89) ès qualité de tuteur de Madame [Z] [S], à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, les sommes suivantes :
- 3 475,60 euros au titre des charges et appels de fonds impayés, somme arrêtée au 1er février 2024, premier trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal :
- à compter du 04 juillet 2023 sur la somme de 1997,48 euros
- à compter du 03 octobre 2023 sur la somme de 2744,39 euros
- à compter de l'assignation pour le surplus
- 215,75 euros au titre des frais engagés avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation
- 300 euros à titre de dommages-et-intérêts
CONDAMNE l'AGORA YONNE (UDAF 89) ès qualité de tuteur de Madame [Z] [S], à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE l'AGORA YONNE (UDAF 89) ès qualité de tuteur de Madame [Z] [S], aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 avril 2024 et signé par la présidente et la greffière susnommées.
La greffièreLa présidente
Décision du 23 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00329 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y3L
