TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Jean-marc HUMMEL
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Carine SMADJA
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/02079 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJ3U
N° MINUTE :
2 JTJ
JUGEMENT
rendu le mardi 23 avril 2024
DEMANDERESSES
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]
RCS : 330 621 327, représenté par son syndic la société GARRAUD MAILLET - [Adresse 1]
représentée par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434
DÉFENDERESSES
S.A. LOISELET ET DAIGREMONT PERE FILS ET F DAIGREMONT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Jean-marc HUMMEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0004
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 23 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/02079 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJ3U
EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble situé [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété dont le régime est fixé par la loi du 10 juillet 1965.
La fonction de syndic était exercée par le cabinet LOISELET & DAIGREMONT jusqu’à l’assemblée générale du 23 novembre 2020 lors de laquelle le cabinet GARRAUD MAILLET a été désigné en qualité de nouveau syndic de l’immeuble.
Lors de l’assemblée générale du 23 novembre 2020, les copropriétaires ont refusé l’approbation des comptes de l’exercice 2019 et ont refusé de donner quitus à l’ancien syndic pour l’exercice 2019. Lors de l’assemblée générale du 3 juin 2021, les copropriétaires ont refusé l’approbation des comptes de l’exercice 2020 et ont refusé de donner quitus à l’ancien syndic pour l’exercice 2020.
Se plaignant de ce que de nombreuses prestations auraient été facturées aux copropriétaires de 2018 à 2020 et non réalisées, le conseil du nouveau syndic a mis en demeure le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, dans une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 22 novembre 2021, de répondre aux demandes d’explications sur ces prestations et de lui faire connaître les dispositions qu’il entendait prendre pour régulariser cette situation auprès du syndicat des copropriétaires.
Puis, par acte d’huissier en date du 7 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société GARRAUD MAILLET, a fait assigner la société CABINET LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT (ci-après désignée sous son nom commercial LOISELET & DAIGREMONT) à comparaître devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
condamner le cabinet LOISELET & DAIGREMONT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 3.767,45 euros au titre du préjudice subi pour le défaut d’entretien de l’ascenseur,condamner le cabinet LOISELET & DAIGREMONT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 721,48 euros au titre du préjudice subi du fait du défaut d’assistance téléphonique et d’alarme pour l’ascenseur,condamner le cabinet LOISELET & DAIGREMONT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 2.760 euros au titre du préjudice subi du fait du retard de réponse relative à l’ascenseur,condamner le cabinet LOISELET & DAIGREMONT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 1.545 euros au titre du préjudice subi du fait du retard de remplacement de l’employé chargé des poubelles,condamner le cabinet LOISELET & DAIGREMONT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie,condamner le cabinet LOISELET & DAIGREMONT en tous les dépens.
Lors de l’audience du 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son avocat, a indiqué qu’il entendait abandonner sa demande en paiement de la somme de 3.767,45 euros au titre du préjudice subi pour le défaut d’entretien de l’ascenseur, en expliquant qu’il avait reçu une indemnisation de la société NSA pour ce poste de réclamation. Il a maintenu le surplus de ses demandes en portant sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles à la somme de 3.600 euros.
La société LOISELET & DAIGREMONT, représentée par son avocat, a demandé au tribunal de:
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes de condamnations pécuniaires dirigées à l’encontre de la société LOISELET & DAIGREMONT,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] de sa demande de condamnation de la société LOISELET & DAIGREMONT au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à payer à la société LOISELET & DAIGREMONT la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance.
Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés par les parties, il y a lieu de se reporter à leurs conclusions régularisées à l’audience du 1er février 2024, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes présentées à l'encontre du syndic LOISELET & DAIGREMONT:
L'article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
L’article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Par ailleurs, aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé notamment d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
En application de ces textes, le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires dans l'exécution de son mandat. Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à intenter une action en responsabilité civile à l'encontre de l’ancien syndic dès lors qu'il apporte la preuve d'un préjudice trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.
En l’espèce, il convient d’examiner de façon successive les différents manquements invoqués par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2].
Sur l’absence d’entretien de l’ascenseur :
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucune visite d’entretien de l’ascenseur n’a été réalisée pendant une période de 19 mois entre le 9 juillet 2018 et le 20 février 2020, alors que la réglementation en la matière impose un délai maximum de six semaines entre deux visites d’entretien.
Le syndicat des copropriétaires reproche au syndic de ne pas avoir effectué les visites et vérifications périodiques qui lui auraient permis de constater les dysfonctionnements dans l’entretien de l’ascenseur.
Le syndicat des copropriétaires précise qu’il a néanmoins reçu le 31 janvier 2023 une somme de 3.767,45 euros de la société NSA au titre du remboursement des frais de maintenance indûment supportés par le syndicat des copropriétaires au cours de la période susvisée. Dès lors, le syndicat des copropriétaires a indiqué lors de l’audience du 1er février 2024 qu’il n’entendait pas maintenir de demande à ce titre.
Sur l’absence d’assistance téléphonique 24h/24 en cas de panne de l’ascenseur :
Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 721,48 euros correspondant au remboursement des sommes exposées au titre du contrat d’assistance 24h/24 ainsi que de l’abonnement téléphonique dédié pour la période du 1er janvier 2018 au 20 février 2020.
Il ressort des éléments versés aux débats, notamment du courrier du 16 juillet 2019 et du rapport de la société SBR France qui a effectué le contrôle technique quinquennal de l’ascenseur le 20 février 2020, que les prestations afférentes au contrat d’assistance téléphonique 24h/24 souscrit par le syndicat des copropriétaires n’ont pas été honorées entre le 1er janvier 2018 et le 20 février 2020.
C’est à tort que le cabinet LOISELET & DAIGREMONT soutient que le syndicat des copropriétaires a déjà été indemnisé pour le préjudice qu’il a subi en percevant les sommes suivantes :
versement de 154,08 euros effectué par la société NSA début décembre 2022,versement de 578,33 euros effectué le 31 janvier 2023.
En effet, ces versements correspondent au remboursement des sommes indûment prélevées par la société NSA postérieurement à la résiliation de son contrat d’entretien par le nouveau syndic, soit pour une période largement postérieure à celle pour laquelle l’indemnisation est réclamée.
En s’acquittant du paiement pour le compte de la copropriété de sommes correspondant à des prestations non effectuées, alors même qu’il lui appartenait de s’assurer du bon accomplissement de celles-ci, la société LOISELET & DAIGREMONT a commis une faute de gestion de nature à engager sa responsabilité.
Le quantum du préjudice dont elle devra réparation sera fixé à la somme de 721,48 euros.
La société LOISELET & DAIGREMONT sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 721,48 euros au titre du préjudice subi du fait du défaut d’assistance téléphonique et d’alarme pour l’ascenseur.
Sur le retard du syndic pour prendre en compte la demande du conseil syndical relative à l’entretien de l’ascenseur :
Les éléments du dossier permettent d’établir qu’aucune visite d’entretien de l’ascenseur n’a été effectuée entre le 9 juillet 2018 et le 20 février 2020, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par le défendeur.
Il est également démontré que la copropriété s’est trouvée privée de toute assistance téléphonique en cas de panne de l’ascenseur au cours de la période s’étalant du 1er janvier 2018 au 20 février 2020.
Ces difficultés ont été signalées au cabinet LOISELET & DAIGREMONT par courriers électroniques des 15 et 16 juillet 2019 ainsi que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 juillet 2019.
Le cabinet LOISELET & DAIGREMONT ne justifie d’aucune diligence particulière à la suite de ces courriers, faisant ainsi preuve d’une négligence fautive.
La reprise des prestations susvisées n’a été effectuée que le 20 février 2020. Le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice du fait de l’inaction fautive du cabinet LOISELET & DAIGREMONT, l’utilisation de l’ascenseur étant de facto restreinte au cours de cette période en raison des risques d’accident ou de panne faute d’entretien, cumulés avec le risque de ne pas pouvoir bénéficier d’une assistance en cas de panne.
Le cabinet LOISELET & DAIGREMONT sera tenu à l’indemnisation de ce préjudice évalué à la somme de 700 euros.
La société LOISELET & DAIGREMONT sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 700 euros au titre du préjudice subi du fait du défaut de diligences concernant les prestations d’entretien de l’ascenseur.
Sur le retard du syndic pour prendre en compte la demande du conseil syndical pour engager une personne en charge de la gestion des poubelles :
Les parties s’accordent pour dire que la gestion des poubelles de la copropriété était assurée par Monsieur [G] jusqu’au 31 décembre 2019, date de son départ à la retraite.
Dans un courrier électronique daté du 14 novembre 2019, le conseil syndical s’est rapproché du syndic en lui demandant de bien vouloir étudier la question de son remplacement. Le conseil syndicat a souligné que Monsieur [G] pourrait être remplacé par Madame [N] (qui remplaçait Monsieur [G] pendant ses congés). Le conseil syndical a indiqué que Madame [N] pourrait également effectuer le ménage dans les parties communes (ménage qui était à l’époque effectué par une société de services). Il a demandé au syndic d’engager les démarches nécessaires afin de permettre de comparer les coûts avant fin décembre.
Le conseil syndicat a réitéré sa demande dans un courrier électronique daté du 11 décembre 2019, puis le 23 décembre 2019 en l’absence de réponse du syndic.
Le syndic ne justifie d’aucune réponse ou démarche entreprise avant le 13 mars 2020. Un contrat a finalement été conclu le 6 août 2020 avec Madame [N] pour le service des ordures ménagères, à effet du 1er juin 2020.
Le retard dans les démarches en vue de pourvoir au remplacement de Monsieur [G] constitue un défaut de diligences du cabinet LOISELET & DAIGREMONT de nature à engager sa responsabilité.
Le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice en raison de ce retard, qui a contraint à la copropriété à organiser un roulement entre copropriétaires entre le mois de janvier et le mois de mars 2020 pour prendre en charge les ordures ménagères de l’immeuble.
Ce préjudice sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
La société LOISELET & DAIGREMONT sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 500 euros au titre du préjudice subi du fait du retard dans les diligences pour remplacer l’employé en charge de la gestion des ordures ménagères.
Sur les demandes annexes :
Sur la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
L'équité commande de condamner la société LOISELET & DAIGREMONT à verser la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles. Le surplus des demandes sera rejeté.
Sur les dépens
La société LOISELET & DAIGREMONT, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Aucun motif ne justifie d’écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
Condamne la société CABINET LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 721,48 euros au titre du préjudice subi du fait du défaut d’assistance téléphonique et d’alarme pour l’ascenseur,
Condamne la société CABINET LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 700 euros au titre du préjudice subi du fait du défaut de diligences concernant les prestations d’entretien de l’ascenseur,
Condamne la société CABINET LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 500 euros au titre du préjudice subi du fait du retard dans les diligences pour remplacer l’employé en charge de la gestion des ordures ménagères,
Rejette le surplus des demandes,
Condamne la société CABINET LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT à verser la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] au titre de ses frais irrépétibles,
Condamne la société CABINET LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT aux entiers dépens de la présente instance,
Dit n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.
Ainsi jugé les jour, mois et an précités.
LE GREFFIER LE JUGE
