TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [M] [K]
Monsieur [H] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Karim BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08966 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KS5
N° MINUTE : 7
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 avril 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDEURS
Madame [M] [K], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [H] [K], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffière
Décision du 22 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08966 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KS5
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 17 octobre 2005, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Madame [M] [K] et Monsieur [H] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 476,44 euros et d'une provision pour charges de 85 euros.
Par actes de commissaire de justice du 27 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6843,71 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [M] [K] et Monsieur [H] [K] le 28 juin 2023.
Par assignations du 6 novembre 2023, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [M] [K] et Monsieur [H] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation à titre de provision d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,7005,35 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2023,400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 12 février 2024, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 février 2024, s'élève désormais à 9973,91 euros. La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [H] [K] expose que Madame [M] [K] est décédée en 2020. Il précise en avoir informé son bailleur. Monsieur [K] déclare, par ailleurs, avoir rencontré des difficultés au plan professionnel ayant provoqué des problèmes financiers. Il précise, cependant, sans en justifier que sa situation s'est améliorée et qu'il souhaite à présent s'acquitter de sa dette locative.
Monsieur [H] [K] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur [H] [K] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 27 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 6843,71 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 28 août 2023.
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que Madame [M] [K] est décédée en 2020. Il convient aussi d'en prendre acte. Il en ressort également que les revenus de Monsieur [H] [K] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.
En revanche, Monsieur [H] [K] n'a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience.
Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 février 2024, Monsieur [H] [K] lui devaient la somme de 9973,91 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Monsieur [H] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [H] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 28 août 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) ou à son mandataire.
Sur le délai pour quitter les lieux
Il convient de proroger de trois mois le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [H] [K] , qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de la situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE le décès de Madame [M] [K] ;
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 octobre 2005 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), d'une part, et Madame [M] [K] et Monsieur [H] [K] , d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 28 août 2023,
CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) la somme de 7005,35 euros (sept mille cinq euros et trente-cinq centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2023,
AUTORISE Monsieur [H] [K] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
ORDONNE à Monsieur [H] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
PROROGE de trois mois le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
DIT, en conséquence, que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de cinq mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux,
DIT, en conséquence qu’en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [H] [K] sera condamné à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS RIVP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [H] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 juin 2023 et celui des assignations du 6 novembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
